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南京小区风险几何?——大数据告诉你南京房价背后暗藏多少风险!

永联行评估 2017-12-07 09:35:01

文章转载自:中估联行房地产数据中心

永联行评估是CAA联盟成员(中估联行,为中国内地优秀的房地产评估咨询机构共同发起成立的不动产估价咨询战略合作联盟),苏南地区唯一合作伙伴、唯一数据供应商、唯一成果使用机构。

中估联数据小区物业风险评级结果大揭秘,想了解你家小区风险如何,千万别错过!

今日揭秘的城市是南京,作为曾经的房价涨幅榜的“四小龙”之一,南京的小区楼盘风险如何?哪些区域值得关注呢?中估联数据带你一探究竟!

城市概述

中估联数据评定南京市的房地产风险等级为(A),评级展望为(风险低)。

南京市是江苏省省会,东部地区重要的中心城市,国家历史文化名城,国家综合交通枢纽,国家重要创新基地,区域现代服务中心,长三角先进制造业基地,滨江生态宜居城市和全国重要的科研教育基地。

南京市最新城市总体规划指出,2020年中心城区常住人口控制在670万人以内,城市建设用地控制在652平方公里以内,城市化水平达到88%。

2016年,南京GDP为10,503.02亿元,人均GDP约为12.7万元,常住人口约823万。

根据2016年统计公报,南京一、二、三产业比例关系为2.4 : 39.2 : 58.4, 产业结构进一步优化,服务业的主体地位不断强化,工业转型升级步伐加快。

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小区风险评级结果分布

中估联数据对南京市下辖11个区,其中3332个楼盘进行了风险评级,按照ABCDE五个评级分段表示,南京中心城区评级结果分布如下:

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从评级结果上看,A、B、C、D、E各个评级占比分别为10.1%,25.0%,27.5%,24.0%和 13.4%。风险度为B级的楼盘数量更多。

各个区县评级结果占比的分布情况如图所示:

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从各区风险评级结果来看,风险级别较低的是玄武区,建邺区和鼓楼区的楼盘。玄武区有51%的楼盘评级结果为A或B。建邺区有58%的楼盘评级结果为A或B。鼓楼区有66%的楼盘评级结果为A或B。

风险较高的则是六合区,评级结果为E或D的楼盘占比高达71%。主要原因在于六合区的大厂素有“中国化工摇篮”之称,是中国最早的化工基地,本地人更偏向在环境更好的镇上买房,而区域内作为购房主力军的外来人口却很少,因此房价支撑度较低。另一方面,六合区离南京主城区大于40公里,距离较远。

在研究过程中,我们把楼盘建成年代分成四个区段 (1990年之前,1990年到2000年,2000年到2010年,以及2010至今),得到不同建成年代对应的风险评级结果如图所示:

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仅从建成年代来看,楼盘的建成年代与风险总体呈现出负相关性,尤其是近几年,建成年代越新,风险等级高的可能性越大。具体展开到评级的二级指标(租售比、房价支撑度、交易活跃度),结果则有不一样的表现。

1、租售比:南京市区多数区县,如鼓楼区,建邺区,秦淮区,玄武区和雨花台区的租售比指标与建成年代呈负相关,位置相似的区域,新旧房价的差距大于租金的差异。

2、房价支撑度:中心城区鼓楼区,建邺区,秦淮区,玄武区房价支撑度呈现出与建成年代表现出较强的正相关性。新房子大多数处于房价支撑度A和B的等级。 房子越新,房价支撑度A、B的占比逐渐增加,D、E的占比逐渐减小。

3、交易活跃度:各个区县楼盘活跃度评级为A、B、C级的主要为2000年到2010年的房子。

解析:

租售比体现了使用价值与长期投资价值之比,反映了小区实物、区位等因素和小区价格之间的关系,使得小区与小区之间横向可比。

房价支撑度利用小区周边地理信息数据,结合GIS技术,反应小区周边的服务、配套对该小区价格的支撑度,体现了小区区位价值。

交易活跃度利用成交、挂牌、总量等数据,体现小区在市场上的成交预期,反映了小区变现难易程度的指标。

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