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苏州中心真相!访苏州中心项目指挥部指挥长

苏州规划 2017-11-10 20:28:16

位于苏州CBD核心区域的苏州中心即将于明日开业

作为极具“包容性”与“生命力”的城市多功能综合体,苏州中心未来将影响整个苏州的商业格局。那这么大体量的建设,当初有着怎样的设计和开发理念呢?

科学定位,整体集约化开发

访苏州中心项目指挥部指挥长徐国平

(摘自《苏州规划》杂志2016.04总第20期)

徐国平在苏州中心封顶仪式上讲话

产业转型催生“苏州中心”

金鸡湖西侧,苏州市域CBD核心,早在1994年就被列入苏州工业园区开发建设的总体规划中。从地图上看,这块地形如同一个“手电筒”。苏州中心项目正好位于“手电筒”的头部,是整个苏州工业园区最核心的位置。

真正将苏州中心从设想变成蓝图,始于2010年,苏州工业园区开发建设16周年。

当时正值苏州工业园区加快经济转型升级关键时期。随着现代城市化发展,传统发展模式“瓶颈”显现,园区从区域发展总体战略出发,加快优化产业结构,积极突破制造业发展瓶颈、向高价值产业链转型,不断增强城市综合竞争力和可持续发展能力。

苏州市委、市政府明确提出提高中心城区首位度,增强中心城区辐射带动能力的战略目标。三产服务业是苏州中心城区发展的重要内容,其中商业、商务是三产服务业的重要组成部分。

苏州市总体规划也明确指出,苏州工业园区作为苏州“东部综合商务城”,也是苏州市域CBD,要更好地承担提升中心城区首位度、辐射带动周边的功能。

在这一背景下,苏州中心项目应运而生——苏州中心是苏州市委、市政府和苏州工业园区工委、管委会为加快推动区域转型升级、加速发展服务型经济、全力打造国际先进现代化高科技产业新城区而决策实施的重大项目,也是集约利用城市资源、提升城市发展能级、树立城市新地标新形象的创新举措。

城市共生体引领苏州商业

在这样的核心地块上做什么和怎么做是一件很复杂的事情。苏州中心项目指挥部指挥长徐国平表示,“初期最关键的是项目定位和开发模式。大的发展方向是考虑中国城市发展的趋势——集约化。集约化不仅是城市土地集约化利用,更多是提高服务效率。”

苏州的城市综合体正处于城市化的黄金发展期,从商业总量来看,供应量很大,但也存在一些“同质化”现象。

对此,徐国平觉得,“这里面有一个供给的结构性问题。印象城就是一个很典型的案例,它第一次引入了快时尚,填补了当时苏州商业市场这方面的空白。同时,相对经济发展水平而言,苏州大体量、多业态、交通便捷的旗舰型项目还是比较少的。”

那么,什么样的城市综合体能真正代表城市发展的未来?苏州中心或许可以给我们答案。

苏州中心项目参考了世界上比较典型的综合体,如日本东京的六本木、法国巴黎的拉德芳斯、英国伦敦的金丝雀码头等。并根据苏州城市发展的实际情况,最终确定建成涵盖商场、办公楼、公寓、酒店四大业态,融地上建筑与地下空间于一体的超大型城市共生体;并在功能、交通、建筑、绿色生态等方面进行大手笔、全方位、个性化的打造。

日本东京六本木

英国伦敦金丝雀码头

法国巴黎拉德芳斯

苏州中心

有别于传统城市综合体,苏州中心是极具“包容性”与“生命力”的城市多功能综合有机体,它进一步辐射带动城市经济、孕育城市活力生机,建成后将协同周边项目一起成为市域“苏州中心”商圈,相当于一个发达城市的市级商圈规模。

“苏州中心项目具备双重责任,既是商业项目,也是政府重点工程,在开发建设过程中充分考虑了它所要承担的社会责任。”徐国平表示。

整体开发提高集约度

苏州中心项目采取“统一策划定位、统一规划建设、统一运营管理”的模式,对地下空间和地面建筑进行整体开发、综合利用;业态布局统筹安排;建筑风格协调统一。整个项目同步实施、一气呵成,集中体现了区域整体效果。

由于项目地处CBD核心区域,开发强度大,功能集成度高,交通组织是项目方案设计的焦点和难点。为此,除以日建设计为主导协同日本国内一流的交通设计单位进行研究外,公司还与苏州工业园区规划建设部门共同邀请上海交通研究所、上海市政院、苏州市政院等专业单位就区域交通流量、道路系统优化等进行了深入研究,采用创新模式,跨地块、跨街区整体规划地上地下空间,统一整合地面地下道路及空中联系通道。

地下二层设置市政环路,车行交通和城市隧道直接连通;地下一层人行系统与轨道交通1号线、3号线无缝对接;地面配置单循环车行道、公交首末站、步行街;屋顶设置空中花园;各建筑间通过空中连廊相互连接;空中人行系统和金鸡湖景区无缝对接;塔楼顶部设置直升机停机坪。全力构筑多层次、全方位的立体交通系统。

建筑形态是苏州中心项目方案研究阶段的重点和亮点。项目秉承现代、简洁、大气的设计理念,坚持以城市整体形象为主,协调建筑单体,统一建筑风格,以形态的一体化突出项目的地标性,创造滨湖区域具有独特美感与节奏的城市天际线和极富震撼力与吸引力的整体效果。

整体开发模式理念超前,但操作难度也比较大。

徐国平介绍说

“一是从规划建设程序上相对比较复杂,二是整体开发需要很强的经济实力和运营能力。项目的商业功能与政府的公共服务功能如何有机协调统一,也是很大挑战。同时,整体开发模式还要充分考虑可操作性。既要项目建起来,还要成功聚拢人气,带动区域经济发展。因此,苏州中心项目采取了国资牵头、联合开发的方式,在园区国企统一完成功能布局、总体规划设计的基础上,通过招商、合资等方式,引进国内外有经济实力和运营能力的开发商共同开发,以实现经济效益、社会效益的最大化。”

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