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常熟楼市下跌,快卖掉,买入苏州。

房苏州 2017-10-09 10:13:17

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文/苏州房叔

划重点

  • 常熟楼市进入绵长下跌期,不可避免,不可回避。

  • 卖掉常熟,调仓买入苏州,博更大未来。

  • 常熟人是苏州楼市2017年的小英雄。

  • 降价是卖出的最有限最快速的路径。

  • 5月预警买入苏州,7月预警见顶卖出,10月预警最后机会。

此文大概是常熟楼市完结篇了。

NO. 1|壹

常熟为什么那么贵?因为现在值!

不要再问常熟房价值不值,贵不贵的问题,常熟房价从来就没有便宜过,也不应该便宜,有足够的支撑和购买力。

2013年初常熟中南世纪城价格1.4W左右,最贵达到了1.65W,此时的园区中央景城1.3W,由此可见常熟的购买力是多么充实,但时代变迁,现在中南二手2.7-3,中央景城3.5-4w,城市的规模和体量决定了价格的天花板。

我们先来看看常熟的GDP。

2017年上半年常熟GDP1147亿,高于工业园区,吊打苏州几大区,差距是天上人间。常熟常驻人口150W,人口基数大,民营经济发达,多年积累的藏富于民。14年还建设了全国县级市第一条环城高架快速路。

常熟强劲的县域经济,民富强悍,教育和商业都不输苏州市,对于老一辈常熟人来说,苏州那种地方,摆摆手,不去不去,乡下哇。

财富资金是楼市发展最大的推动力量,常熟有足够多的购买力支撑楼市。

我们来看看常熟楼市供需关系。

前二年土地供应不足,造成供应紧张。去化周期已经降到冰点。从3月份开始常熟楼市成交就开始进入了疯狂状态,456月份是二手房价格上涨,出货最容易的窗口期。

常熟次新高端学区代表作

1年前的价格在1.8W-2W左右,目前大概均价在2.8W,卖点就是高端次新+优质学区涨幅在50%,小部分户型装修特好的摸3W。

NO.2|贰

常熟二手房降温迅速,进入冰冻期。

二手市场才是真实的楼市晴雨表,真正价值所在。二手从4月份开始持续缩量,虽然价稳,但是持续无法卖出的房东会采取降价方式获得流动性。

下跌趋势和时机已建立,常熟楼市尾声行情,未来成交价格将低于参考成交价。

二手降温速度明显。

1月862套,2月1581套,环比增加83.41%,

3月2118套,环比增加33.51%4月1619套,环比减少23.56%;

5月1560套,环比减少3.64%;6月1406套,环比减少9.87%;

7月1062套,环比减少24.47%;8月984套,环比减少7.34%,

城市房价涨跌的外在表现就是成交量。2017年1月份是春节,市场冷淡成交稀少,2月份的增加属于春节过后交易量自然回升。3月份2118套进入了量价齐稳的阶段。

4月份虽然量跌,但是市场惯性和供需补足依然是价涨,56月份市场成交平稳,属于量稳价涨行情,进入到7月后市场进入量跌价稳,二手市场出货没有那么火热。

随着二手成交量急剧下降,虽然9月份数据暂未公布,但趋势已经确立,继续大概率下跌。

目前行情属于缩量价稳,但是流动性基本冰冻,未来将逐步进入下跌态势。

9月份跌到800多套成交量的话,持平了春节期间的低谷量,可想这是多么不招待见的交易量。

NO.3|叁

预言成真,7月是最后出货良机。

公众号在5月23号发文:常熟人排队杀到苏州抢房

8月10号再度发文:为什么常熟人买苏州

由于中国存在各式各样的鄙视链,在房产行业也有一线看不起二线,二线看不起三线等,核心区看不起郊区的,一般有鄙视链的人投资房产都赚不到钱。

首先纠正一个SB观点:常熟都快3W了,苏州洼地啊。

  • 常熟上涨后和苏州距离缩小,是一个来苏州购房因素

  • 常熟这个价格并不是泡沫,就值这个价格。

常熟的房价从来就没有低过,这波只是早涨和晚涨的时间节点不同罢了。

从3月份开始,常熟楼市新房处于0库存状态,在这种无货可卖的情况下,卖家开始转战二手市场,激发了3月份二手房达到了历史新高2118套,同时部分买家开始转向价差不大的园区楼市。

在近代历史上,常熟人如此认同苏州的地位,居然是在买房上,真是魔幻又现实啊。

购房需求多样化,年轻人对苏州市区的认同感加强,苏州楼市天花板和未来城市发展前景要远远好于常熟。

购房需求,房叔总结了三点,投资派、自住派、子女派,跟风派。具体看上面公众号链接。不在啰嗦。

7月12号范文,常熟房价疯狂之时,便是见顶之日,买苏州才是正道。那时候二手市场已经变坏了,相比较56月微跌,7月是直接大跌24%,相比较3月份高位,成交量腰斩。

碧桂园-紫云名邸由于限价,和二手价格倒挂,属于买到就赚到的情形,千人涌入体育馆抢房,常熟再一次上了全国头条,震惊再震惊。

7月份是最后的能按照正常市价卖出的时期,过了7月进入8月后二手市场又下跌了10%,市场冷清,有价无市基本形成。

恭喜在7月份顺利出货,不赚最后一个铜板的远见的你。

金九银十已成破铜烂铁,要想卖出,不要再期待短期内有好转,本轮上涨周期结束,唯有降价才是最好的通行证。

NO.4|肆

调仓,预见更好的未来。

常熟不会差,也会越来越好,但是始终受制于城市格局和地位,未来城市发展和房价上涨都受制于城市规模。

为了保卫财富,谋取进一步保值和升值,在常熟有房较多可以调仓到苏州,未来的想想象空间更大。在更高一级的城市先占有资源。

常熟人口各项指标都在倒退,在二线和省会拼命吸引人口和产业提升情况下,作为一个三线城市,吸引外来人口越来越难,楼市的外来力量在消退。

2015年末全市户籍人口106.82万人,比上年减少633人;人口出生率7.33‰,人口死亡率8.07‰,人口自然增长率为–0.74‰。

年末常熟人口151.01万人,比上年增加0.04万人。其中城镇人口为101.27万人,占常住人口的67.0%,比重较上年提高1.0个百分点。

拥抱苏州,衔接苏州是常熟未来发展最大的利好和契机。

年轻的常熟小杆子越来越不甘于留在本地,走向外面更大的舞台,上海去不了,南京不想去,除了苏州别无选择,那么就安心留下来吧。

苏州的认同感,从新一代年轻常熟人开始。

来苏州置业,为生活,为升值,为未来。

常熟人是苏州楼市的大英雄

还是小英雄?


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