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苏州学区房太便宜了,全江苏洼地,不买还要涨啊。|房叔说

房苏州 2017-09-13 08:39:48

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哗~


文/苏州房叔

城南的孩子 一个人长大

划重点)

  • 学区房=房子+学票.

  • 学票价值随房价上涨而发光。

  • 孩子与好学校只差一套学区房。

  • 学区房太便宜只因房价太低。

  • 全省唯一学区中小户型单价低于大户型。

  • 南京学区房格局6789W,苏州是234W。

  • 2018年小学生比2017年多15%。

NO. 1|壹

苏州学区房太便宜了。

不知道你有没有感觉到苏州在买房时候,第一考虑是房子住起来是否舒适,第二个考虑学区怎么样。

好房子都配了好学区,能买得起房子就不用愁学区了。

园区9年制的教育形式也降低了学区炒作频率,安安心心读完9年,岁月静好。

再加上刻意的平衡教育资源,学校最终额趋势是趋于均衡,没有特别强的强者,也没有特别弱的弱者。你好我好大家好。

我们来看看南京。

南京优质教育资源都集中在老破的鼓楼区,建邺区的河西房价贵,居住体验好,但是学区差。优质教育资源和舒适的居住体验被隔离在2个区域。

这样的好处是老城区依然拥有强有力的资源,房价有学区保证,升值后卖房置换变的没有那么难。而苏州古城区的资源是在不断流失,房价低谷,想置换新房,卖一套都不够首付的。

随着苏州小学生人数在未来几年继续年10%增长的形式,再加上核心区优质学区房一直处于上涨通道中,对于购买一套自住+学区的房的目标会慢慢放弃,尤其2胎的家庭。

相关文章:500w在园区还想买个漂亮4房?

不论是园区核心还是新区核心板块,未来想让TOP学校,要么砸钱享受自住享受学区,要么攒一个最低总价学区房,只为了上学房票,自住溜去周边较远的没有学区的漂亮4房。委曲求全也是一种方式。

NO.2|贰

除南京苏州之外的那些20000+单价学区房。

最小总价学区房卖的最快,房源市场上流通的并不多,买到靠缘分。

看看江苏这些三线城市学区房单价都坐2望3,是不是觉得苏州学区房并不是很贵呢?

统计了江苏省内地级市顶级学区房的价格,除了宿迁、徐州、泰州、镇江之外,其他城市的最好学区房的单价均过20000+,部分城市触摸到了30000,相比较15年的价格,普遍翻倍,准入的门槛基本在150w+,火箭般价格乱窜,惊心动魄的教育资源争夺。

徐州这个苏北重镇的部分楼盘均价已经摸到了20000,但是顶级学区房老破小价格还算亲民。

淮安最好的双学区的淮中实小和淮中,小区荷花池一直在涨,目前已经突破25000,达到了26000,最小面积的61㎡的总价160W。

盐城的串厂河小学+盐中的学区房,公园道1号里面最小的是46㎡,单价摸到了27000,目前房源很少,很难买到,总价也到了125W+。

连云港今年也涨的厉害,苍梧小学和中学学区房很抢手,从2015年的9500一路上涨到目前20000,最小的65㎡一房难求,总价达到了135w。

扬州这个学区房就更厉害了,单学区育才小学,周边都是老的民房和宿舍之类的,最小面48㎡的单价从15年16000涨到目前29000,要直奔30000去了。

南通这波涨的疯狂,二附启秀学区房,白家园这种老小区52㎡直奔30000+,目前在卖最便宜的一套总价170W。

常州的老牌名校局小学区房,唯一个次新房的京城豪苑,最小户型66㎡,昨天挂牌188W,今天涨价到了198W,爱买不买,在卖的最低总价的一套。

无锡最贵的锡师附小学区房,阳光城市花园 52㎡ 也是从15年12000,涨来233#,目前报价28000,在卖的也屈指可数。

学票价格统计

  • 淮安门票:160W

  • 盐城门票:125W

  • 连云港门票:135W

  • 扬州门票:140W

  • 南通门票:170W

  • 常州门票:198W

  • 无锡门票:145W

点击图片看大图

NO. 3|叁

南京学区房的一骑绝尘,刷三观,暴击开始。

南京的名小优质教育教育资源集中在老城区的鼓楼区,包括拉小、力小、琅小、芳小,还有没有统计的银小,金陵汇文小学,目前单价都在5W+,个别小面积的突破10W。

南京的学区房对于面积没有限制,不像苏州要求人均18㎡,这也是推高学区房的一个微弱因素,并不占主要厉害关系。

和南京的连年增长的出生人口有很大关系,2007年出生人口只有51420,一直到2011年58300人,基本没有增长,但是2011年后开始突飞猛进,2016年增长到了102521,5年出生人口增加100%,在实际入学中还要包括从外地迁移过来的生源,实际入学数量要大于出生人口。

南京小学排名基本以考取南外的数量作为评定标准,摘自公众号“南京城记”的一个数据,可以看到录取人数。

传统的南外录取大户TOP9:拉力琅,芳银金,南北游。

学区房,这种老破小没有居住价值的老破小,就是一个学区房票价值,要想进入这个小区的最低门槛。

门槛随着供不应求逐年在水涨船高,似乎要直到永远。

  • 拉小门票:422W

  • 力小门票:478W

  • 琅小门票:450W

  • 芳小门票:467W

并不是因为没有人均面积限制导致了小面积价格奇高,实际中小面积也是只比大户型高个1-2W一平,仅此而已。

力小学区房的小面积一般成交价格在8-9W,大面积的也在7-8w。

举个例子,力小的仙霞公寓,98平的 880w,单价近9W。就是这么狂拽酷炫。

同样是力小的“今朝天下”的1994年的老破大,200+的面积,7W单价,总价1400w,对了你还没不要嫌贵,实际问了下中介,根本没有在售的。就是这么傲娇。

NO. 4|肆

苏州的名校的门票值多钱?

苏州对于人均家庭有18㎡的限制,三口之家人家要达到54,二口达到36即可。

除了星海和金鸡湖学区的总价超过了200W,其他优质学区房都在200W以下,着实便宜。

还有个怪事,除了星海,其他名校的小户型价格居然还低于大户型,完全没有体现出一点学区溢价啊。纵观全江苏为苏州独一家特色景象啊。

我的天呢啊,苏州到底有没有学区房啊。

相关文章:花多少钱才能上得了星海?

湖西星海学区房目前老破大比较多,对于大面积来说学区价值溢价贬低了,对于小面积来说学区溢价高。很多人来说只想买一个学票可以念书就可以,那么就可以选择最低总价的。

星海学区房270W,星湾170W,是星海高估还是星湾低估?

星海的目前最低的学区房是苏悦广场的55㎡的总价270W,再其次是环球188的81㎡的300W,或苏州中心8号58平的290W(不满二)。

星湾学区房最小面积是雅戈尔的56,58,总价170W。还有玲珑湾的56 58,单价的话雅戈尔性价比最高,只有3w,玲珑湾要4w,从学票价值来说,雅戈尔更划算。

金鸡湖学校荣域62㎡的总价170w,双湖板块豪宅较多,一些高层混合在一起,一般人不太会特意为了读金鸡湖学校去买这个门票。

景城学校的最低学票就是海尚壹品的108幢了,58㎡,一层12户的住宅,满足上学条件,除此之外还有海尚壹品66㎡的。

新区双实验最便宜并不是大家常买的狮山新苑,从最低总价和租金来说,狮山峰汇是一个更好的选择,180W,租金4500。

苏州名校的门票价格-公众号“房苏州”学校小区面积单价总价星海苏悦广场5549000270W星湾雅戈尔5630000170W金鸡湖荣域花园6238000240W景城海尚壹品5829000170W新区双实验狮山峰汇8521000180W

NO. 5|伍

苏州学区房价格也就是三四线水平。

南京前四拍排名小学:拉力琅芳的最低门槛422W,最高门槛478W,相差50W。

苏州星海双学区门槛270W,仅次于星海的星湾门槛只要170W,相差100W。

真是魔幻啊。南京苏州的学区房冰火二重天,南京和苏州最顶级学区房相差了200w。

苏州全靠星海在死撑,平均分比星海差三四分的星湾,总价坠崖式的只要170W。

总价170w的星湾、新区双实验,景城学区房,看看和下面三四线城市比较,和淮安接近,输给了常州南通。

是苏州没有学区房还是价值低估?

是喜还是悲?

江苏部分城市学区房价格比拼-公众号“房苏州”城市学校最低总价淮安淮中实小+淮中160W盐城串厂河小学+盐中125W连云港苍梧小学和中学135W扬州育才小学140W南通二附小学+启秀中学170W常州局小+市实验中学198W无锡锡师附小+江南中学145W南京拉萨路小学470W苏州星海双学区270W

相关文章:苏州2018年入学大涨15%,学区房恐大涨。

南京学区房格局6789,苏州还停留在234,有低估的可能。

2018年入学的适龄新生比2017年多了5000多人,可想而知学区房又要大热了,作为家长提早做准备是当务之急,今年报名盛况景观都有所耳闻吧。

有人说苏州没有学区,高考那么差啊,有人说因为高考太差,所以才要选择更好的学校。

房叔想说,因为教育均衡和房价不够贵,才会让学区房几乎没有溢价。

等某一天房价在上一个台阶时候,买不起的时候,在想挤入名校,就只能买最低总价的学票了,房价专治各种不服。

可预见未来,买郊区的改善大户+核心区优质学校房票是一种流行组合。。你说会吗?

苏州学区房贵吗?

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