土地市场到了最容易预测的时候，今日吴江、常熟、张家港土拍同步上阵，共8宗地成就苏州大市“土拍日”。但说实话，苏小姐感觉有看点但没爆点，看点依然有必要总结总结，看看交出了一份怎样的答卷？
「关于吴江」
吴江太湖新城（松陵镇）2宗地在上午就早早出了结果，其中1宗住宅地起拍楼面价和限价都超过吴江以往，新地王顺利地在大家期待中到来，恭喜港中旅，继之前的同里地块后再在吴江诞下一子！不过起拍价不低，这个溢价率可以了。
吴江新地王出炉，市场反应并没有像以往那样亢奋，因为结果又是意料之中！在苏小姐看来，这不过是一场数字游戏。
● WJ-J-2017-037号住宅地块由港中旅以总价166165.5733万元竞得，楼面价15895.33元/㎡， 溢价率48.15%；
● WJ-J-2017-038号商业地块由苏州市吴江城市建设开发有限公司以874.98万元底价成交，楼面价1672.38元/㎡。
➜ 新地王驾到！然而，螳螂捕蝉，黄雀在后……
先说说今天吴江土拍的这宗WJ-J-2017-037号住宅地，港中旅以15895元/㎡的楼面价刷新了吴江楼面价，新地王驾到，去年14076元/㎡楼面价拿下地王的绿地地块终于退下了帷幕。
不过，别高兴得太早，11月28日吴江还有一场土拍，紧邻37号地的WJ-J-2017-039号地，起拍楼面价和一次性报价有效区间都超过了37号地。根据挂地相关信息算得，月底开槌的39号地起拍楼面价达12483元/㎡，有效楼面价可达19348元/㎡！
看来，到时候港中旅吴江地王的身份易主是大概率事件了。
➜ 开发限制！欲戴王冠，必承其重……
按照目前苏州的楼市政策，吴江37号地块未来将以现房销售，全装修交付，且按照其规划须知，该地成品住房面积比例应达到100%。
现在苏州已进入现房销售时代，那么吴江区域内有多少新入驻的房企拿下的地块需进行现房销售呢？据统计，今年入驻的房企如碧桂园、远洋、中房、新希望、中海、景瑞、正荣、禹州、佳兆业等所拿地块都在其列。
NO.2 「关于常熟」
常熟5宗地，为尚湖风景区周边的4块连体地块以及虞山镇1宗地，起拍总价约42.1亿元，单个地块起拍楼面价都是近万元，其中虞山镇2017A-016号地块起拍价过万！此次常熟5宗地总吸金42.35亿元，也颇有看点。
● 常熟2017A-012住宅地块，由招商5.55亿竞得，成交楼面价10088元/㎡。
● 常熟2017A-013住宅地块，由江苏象屿房地产开发有限公司8.605亿元竞得，成交楼面价9262元/㎡。
● 常熟2017A-014住宅地块，由中新苏州工业园区置地有限公司以总价8.275亿元成交，成交楼面价9468元/㎡。
● 常熟2017A-015住宅地块，被碧桂园11.556亿元底价竞得，成交楼面价7153元/㎡。
● 常熟2017A-016住宅地块，被南京金硕房地产开发有限公司（金地）以总价83650万元竞得，成交楼面价12021元/㎡。
今年，常熟楼市经历了一场史上罕见的异变，7月份常熟体育馆惊现数千人抢房摇号的盛况大家应该都还印象深刻。
时间并没有淡化这样的疯狂，作为长三角以及苏州大市范围不可忽视的一个区域，常熟自然成为了房企必争之地，这次所拍地块的地价均在万元左右，跟以往相比还不算很跳跃。
苏小姐了解到的情况，常熟楼市现在的行情应该是这样的：
1、常熟新房市场现阶段有房荒的迹象，而房企新拿地项目须现房销售，这意味着短期内市场会有青黄不接的情况；
2、常熟新房库存见底，反而助涨了二手房市场，在苏州各县级市的二手房均价中，常熟一路上都在力压群雄稳折桂冠，竟高出昆山、张家港如此之多；
3、不过下半年以来，常熟二手房市场呈走跌趋势，而据说二手房市场才是一个区域楼市真实行情的体现，你懂的，所以有常熟购房团开始抛售常熟资产进军苏州主城近郊，不奇怪；
4、像常熟这样的中小城市，最不缺的就是土地，只要加大土地供应，未来新房稀缺的局面或能改变，漫天要价、不理性的疯狂抢房故事应该就不会再出续集了。
NO.3 「关于张家港」
张家港大新镇出让一宗宅地，经过3轮限时竞价，地块被浙江祥生以16280万元的总价收入囊中，成交楼面价3155元/㎡，溢价率5%。祥生首入张家港！
张家港在苏小姐眼中一直是闷声发大财的形象，不是很了解，只觉得是个低调但并不是一个没有故事的地儿。毕竟是苏州的“西伯利亚”，百强县前三，经济重镇，各位房企可以深挖一下它的故事，也许会有惊喜。
然后呢？
说说房企拿地。对于要拿地的房企来说，苏州大市范围，可以说都是金子，就看你敢不敢捡。预判市场，拿到好地，练好内功，做好准备，不管下一刻是好是坏，只要规模在，底气总比别人多一点。
然后呢？
说说购房者买房。现在大家对高企的房价越来越麻木了，改变不了但是又必须接受，这就是现实。最难的是刚需族和置换族，必须下手又下不了狠手，焦虑得很。
更可怕的是，买房已经不是你想买就能买，买房的进场资格都被卡得越来越严了，除了政策上的限购限贷等硬性关卡，有的楼盘甚至暗地里开始搞小动作！
例如苏小姐最近听说的，吴江有楼盘要求购房者要先办理冻结存款，否则连开盘现场都进不去！当然，不建议楼盘搞这种涉嫌违规收筹的小动作，引来房管部门调查可不好收尾了。
最后回到买房的问题上，诸如吴江这样曾经的远郊区域，如今距离感已被房价逐渐拉平，像今日的土拍板块太湖新城（松陵）片区，新房均价已在2万/元左右，再远一点，还有一批万字头房源。再等一等，这样的所谓“远郊房”恐怕也不“远郊”了。
对于刚需族和置换族来说，有限的承担成本，在“远郊房”和“主城床”的选择上，究竟哪个才是你想要的？这恐怕永远是个两难的抉择，不如来投票吧。
接下来请关注！
❶ 11月16日（本周四），苏地网挂[2017]4号挂出的苏州市区8宗地将开槌，全部限价！
❷ 11月28-29日，吴江10宗地块将土拍，其中含7宗宅地均限价！
（部分图片来自网络，感谢分享，如涉侵权请联系删除）
地产人话2017-11-15 02:07:04
