[摘要] 一般情况下，如果房东在房子出租期间，把房子卖了，那么对于租客来说，房子易主并不影响自己继续租下去。这在法律上有个专业术语叫“买卖不破租赁”。可近日，吴江市民彭某却因为租住的房子易主后，不能继续租住。吴江法院法官提醒租客，“买卖不破租赁”是通常情况，但在具体案件审理中，有不少例外。
一般情况下，如果房东在房子出租期间，把房子卖了，那么对于租客来说，房子易主并不影响自己继续租下去。这在法律上有个专业术语叫“买卖不破租赁”。可近日，吴江市民彭某却因为租住的房子易主后，不能继续租住。吴江法院法官提醒租客，“买卖不破租赁”是通常情况，但在具体案件审理中，有不少例外。
1.房东还不起贷款 房子被法院拍卖了
彭某
彭某于2013年2月6日与老周签订了一份房屋租赁合同，租赁老周名下位于吴江横扇的一套房屋，租期从2013年2月6日到2021年2月6日止。彭某称自己已分多次支付了八年的全部租金。然而，在合同签订后不久，老周便把这套房屋抵押给了银行以获取贷款。贷款到期后老周无力归还，银行便起诉至吴江法院，在随后的执行程序中，法院对该房屋进行司法拍卖，最终房屋由被告韩某购得。
彭某认为自己可以按照原合同继续租赁该房屋。但韩某却说该房屋被公告查封，拍卖期间彭某并未向法院申报房屋租赁情况，所以房屋是以不带租形式拍卖的。自己作为新的所有权人，不应当履行原有的租赁合同。
2.法院拍卖房产前 租客应主动申报权利
经法院查明，这套房屋之前被园区法院查封，法院还在房产上张贴执行公告，告知租赁人员凭借相关材料申报权利，不申报，作无租赁物处理，届时自行承担不利后果。但在执行异议期间，彭某并未申报租赁权。
法院
法院审理认为，法院张贴的拍卖公告已明确告知优先权主体申报权利，而彭某对此应当知晓或者视为知晓，但其并未在规定期限内对执行标的提出书面异议、申报权利，由此产生的不利后果应由其自行承担。据此，驳回了彭某的诉讼请求。
据承办法官介绍，“买卖不破租赁”作为一项法律原则，也是有例外情形的。如租赁物抵押后才出租，再比如租赁物被法院查封后才出租的，租赁关系均不受法律保护。本案因为原告并未及时申报权利，才导致租赁合同无法继续履行，由此造成的损失，彭某可以找老周要求赔偿。
法官提醒：若想租得安心，在租赁房屋时，要弄清房屋是否有抵押、查封等情形，或在合同中约定相关赔偿责任。
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