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违章建筑签租赁合同无效 政府仍能直接拆房

法邦网   2017-07-17 17:12

[摘要] 近日,北京市三中院召开了涉违章建筑民事案件发布会。三中院表示,出租人就违章建筑订立的租赁合同无效。此外法院不能通过民事判决处理违章建筑的所有权归属。三中院还表示,行政机关有权拆除违章建筑,其他单位和个人擅自拆除他人违章建筑的,应依法赔偿。

近日,北京市三中院召开了涉违章建筑民事案件发布会。三中院表示,出租人就违章建筑订立的租赁合同无效。此外法院不能通过民事判决处理违章建筑的所有权归属。三中院还表示,行政机关有权拆除违章建筑,其他单位和个人擅自拆除他人违章建筑的,应依法赔偿。

在发布会上,三中院介绍,未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证施工的,均属违章建筑。根据我国合同法规定,违反法律、行政法规的强制性规定,合同无效,因此出租人就违章建筑与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前,建筑取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。

虽然房屋租赁合同无效,但当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的,法院一般应支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失,法院应当依法处理。

三中院还公布了几起涉及违章建筑的典型案例,密云某村一对再婚夫妇占用他人的自留地,未经批准新建房屋。2006年,因该村村委会街道整治,村委会将上述房屋中的部分房屋拆除后,重新进行修建。2015年,再婚夫妇中一方的婚前子女许某诉至法院,请求分割院内房屋。此时这对再婚夫妇均已病逝。

密云法院一审驳回了许某的诉讼请求,宣判后,许某提出上诉,主张涉案房屋是村委会批准修建的,属合法财产,应予以分割。北京市三中院驳回上诉,维持原判。

三中院认为,当地村委会确实重建过房屋,但重建系直接针对原拆除房屋的补偿,并不改变原有财产的权属。涉案房屋建设于自留地即耕地而非农村建设用地之上,未取得合法审批手续,并非公民合法财产。按法律规定,遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产,因此该房屋也并非遗产。许某认为上述房屋系父母生前个人合法私有财产的上诉主张不能成立。

三中院表示,违章建筑的建造者不因其建造行为而取得标的物的所有权,对于违章建筑的处理属于行政机关的职责范围,法院不能通过民事判决处理违章建筑的所有权归属。

在民事案件中,法院可根据具体情形确认该建筑物的使用权益。

违章建筑租赁合同无效吗

现行《商品房管理办法》第六条明确规定,属于违法建筑的房屋不得出租;《合同法解释二》,就合同法第52条第5项规定的“强制性规定”,阐明是效力性强制性规定,先搁置此强制性规定类别的争议。依据人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》,违法建筑物的租赁合同是无效的。违章建筑是指“未经有关部分审查批准或采取欺骗手段骗取批准或虽经批准,但批准的内容违法而占地所建、扩建和改建的建筑物”。

至于租赁合同若被判定无效,后果如何?合同法58条很明确,合同无效或被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。那么对于租赁合同无效的双方当事人,如何主张自己的权利呢?

在此类案件中的房屋承租人,不管其租赁房屋时是否知晓房屋为违法建筑,但根据市场经济原则,为保护、鼓励交易,物尽其用,对承租人因房屋拆迁遭受的损失应当给予适当拆迁补偿。我国《合同法》第58条亦明确规定,合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。因合同无效取得的财产,应当返还。

根据法院《房屋租赁合同解释》的第5条规定,房屋租赁合同无效,当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的,人民法院一般应予支持。也就是说,出租人虽然不能取得租金,但是有权向承租人主张承租人使用房屋期间的占用费,具体标准可以参照合同约定的租金标准及周边房屋的租金标准。如果自建房约定的租金标准与一般房屋无异,可以参考租金标准酌情降低;如果约定的租金标准已经考虑自建房因素,较低于一般房屋约定的租金标准,也可以按照约定的租金标准执行,具体案件可以具体确定。

对于承租人而言,因承租的房屋系违法、违章的自建房屋导致合同无效,承租人首先有权要求出租人退还所缴纳的租金、押金、租赁保证金等合同约定的费用。当然如果合同期满或者双方在产生纠纷后及时办理了房屋交接手续,承租人支付的租金与应当向出租人支付的房屋使用费基本相当,不存在明显不公平的情形的,对双方互相主张的返还租金、支付占用费的诉求,可以一并驳回,不再处理。

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