转眼，2017年已过去一半，在调控政策不断发酵的“楼市新纪元”当下，一线城市和热点二线城市房价涨得没有去年那么快了，呈现缓步上涨或者趋稳，而调控的主要目的也是让房价涨幅控制在合理区间内，预计到今年年底仍会维持这种态势。
随着市场宏观环境的改变，房企首先在拿地、开发和产品线上都做出了不少顺应行情的调整，那么作为房地产需求终端的购房者在产品需求上又有哪些改变呢？
随着苏州地价的不断走高，对于房价的助涨压力也不断增加。纵观近几年苏州房地产市场成交价格，除办公类物业以外，苏州普通住宅、别墅、酒店式公寓和商业的总价均呈现逐年上涨态势。其中，普通住宅尤为迅猛，从2012年至2017年的5年间上涨了107%，而姑苏区、园区上涨幅度近200%，刚需客群也因为价格原因和园31899元/平方米[姑苏]和园0套在售区渐行渐远；吴中、相城、高新区的上涨幅度也都在90%左右。高压之下，苏州新房市场呈现出低成交、低供给、低库存、高价格的“三低一高”趋势，并且这种状态仍将持续。
此外，据统计，2016年苏州市区二手房成交套数首度超过一手房成交套数，2017年上半年继续延续这种态势，二手房占比一二手住房总成交量的55%。与此同时，2017年上半年苏州二手房套均成交面积降到100㎡以内，而新房成交套均面积为120㎡及以上。要知道到两年前苏州二手房的套均面积都在110-120㎡之间，由此可见，随着苏州房价的提高，作为购房主力军的“刚需一族”已被迫从一手房市场转向了二手房市场，带来二手房套均面积的降低。新房市场正逐渐成为少量刚需、高端及改善客群追求住房品质升级的需求产品。大部分普通刚需客群更多在二手房中才能找到符合自身总价预期的产品。
其次，户型面积需求分化，100-105平米供求比
当新房市场进入改善时代，客群能承受的溢价提高，这意味着面积越大的产品，单价也将越高。而苏州相对于北上广等一线城市来说，才刚迈入改善时代，大部分客群所能承受的溢价有限。通过对比近5年苏州新房市场普通住宅产品的面积段供求比可见，90平米以下、100-105平米和120平米以上的产品供求比均低于1，其中供求比的为100-105平米面积段的产品。
众所 ，供求比最能直观体现市场的需求所在，由此可见100-105平米的产品走俏于苏州新房市场。而对于首改客户来说，90平米以下的产品可能可以满足功能性但不能满足居住舒适性的需求，110平米以上的产品总价又过高，可能超出了预算。于是兼具了舒适性与低总价的100-105平米的三房产品成为了很多对总价敏感的首改客户的选择。
类比一线城市房地产市场数据，可以发现这种现象并非为苏州的特列，北京、上海、广州、南京四大城市近5年100-105㎡户型供求比数据走势图中，很直观地体现了100-105平米户型的需求量从2014年起整体攀升，供求比持续走低。所以，100-105平米户型走俏是在房价走高的时代户型需求的必然趋势。
功能空间恰到好处的100-105㎡的户型应该长什么样？
通常，首改型购房者的家庭结构是由夫妻俩加小孩或老人组成，他们在购房选择上已非简单计算面积和价格了，而是这个房子的户型设计是否适合自身需求，是否适应家庭人口的居住的习惯。这样一来，三房户型成了选择，而作为一个优质的三房户型则需要具备以下基本条件：
首要条件则是户型方正、开间大、南北通透，这不仅能提高房屋的面积利用率，还便于设计、布置格局，是南向三房，将房屋采光面化；
其次，全明户型也很关键，除了采光的优势之外，还有助于通风，室内新鲜的空气利于家人健康；此外，全明户型特别避免了厨房、卫生间带来的潮湿和闷热这类棘手问题；
最后，一些体现居住舒适度的小细节也很重要，比如动静分离，家人间会客休息互不干扰，保护了居住隐私；比如动线合理，厨房与餐桌的距离、卧室与卫生间的距离是否合理，便捷等。
理论过后总需实例，下面就给大家具体分析一个苏州市场上最经典的三房户型案例。
这是新城湾语城（备案名：珺未来花苑，下同）经典的两室两厅一卫户型，建筑面积101平米，户型方正，完全没有面积上的浪费。同时，房屋东北角的9-10平米的空中花园可由业主自行改造后做成三室，不失为一个很不错的儿童房。最值得注意的是，该户型全部为北向入户、三开间朝南，一体化的餐客厅设有步入式阳台，两个卧室都有不计入面积的大飘窗，在采光面上做到了化。
此外，新城湾语城101平米的户型动静分离也做得很好，社交区与休息区相对独立，保证了家人休息空间的私密性。厨房与餐厅正对，这样的动线最为合理，烹饪的美食能时间拿到餐桌上；厨房内U型的操作台结构，洗切炒功能区互不影响。而主卧室北边的卫生间也较为方正，实用性强，就在卧室旁边，方便使用，特别是老人与儿童。
在高地价的市场环境下，越来越多的开发商注重打造产品，但有些开发商只在产品的附加值上做文章，向购房者扔出一堆配套资源，却忽略了房子的根本——居住空间，如何能在有限的预算之下达到的舒适度才是购房者的追求。
新城控股，作为江苏省本土开发商中著名的“理工男”，一步一个脚印，在浮躁的房地产行业之中，这种对于产品钻研的匠心精神最为可贵。2017年上半年，新城湾语城以315套的优异成绩位居吴中区成交套数第6名，这正说明了只有懂得购房者真正需求的开发商，才能赢得购房者的心。
本周末（7月15日），新城湾语城示范区即将公开，届时大家可以直接去位于吴中太湖新城吴郡路与东太湖路交叉口的的项目营销中心，以最直观的方式感受一下这个经典的户型。
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