[摘要] 国家统计局13日发布数据显示，继10月份之后，11月份全国商品住宅销售面积和销售金额增速再度双双回落。重点城市房地产市场成交呈集体降温之势。
国家统计局13日发布数据显示，继10月份之后，11月份商品住宅销售面积和销售金额增速再度双双回落。重点城市房地产市场成交呈集体降温之势。
2016年，在多地房价出现非理性上涨之际，热点城市开启调控，从3月份开始到11月底，9个月内“三调”楼市。严控之下楼市透出一些新走势。与此同时，中共中央政治局9日召开会议，分析研究2017年经济工作。会议提出，明年要加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制。
去虚火 热点城市房价涨幅将收窄
2016年，“恐慌式抢房”在多个城市蔓延，楼市成交量价齐升。国家统计局数据显示，1-11月份，商品住宅销售面积同比增幅近25%，销售金额增长接近40%。
伴随着楼市虚火上升，调控也逐渐加码。从3月份开始到11月底，楼市调控历经三轮调控。首先，上海和深圳等一线城市，以及南京、苏州、厦门等城市提高购房门槛和贷款门槛。国庆前后，20多个城市密集出台调控措施，通过限购、限价、限贷、整顿规范房地产市场秩序等进行调控;11月以来，杭州、武汉和深圳等10多个城市在此前基础上进一步收紧了楼市政策，进一步提高购房资格或贷款门槛。
密集的调控政策逐渐扭转了房地产市场预期。11月重点城市楼市成交环比下跌超过20%，多地都明显出现了前期虚高价格的二手房房源大幅降价的现象。
业内人士分析认为，在因城施策的政策框架下，大中小城市房地产市场将继续明显分化。穆迪副总裁曾启贤预计，2017年热点城市虽然需求暂时受抑，但住房供应短缺的局面难以在短期内扭转，因此房价继续上涨的压力仍然存在。但随着成交回落，未来整体房价涨幅将逐步收窄。
去库存 效果显著但城市分化明显
国家统计局数据显示，11月末，商品住宅待售面积40457万平方米，比10月末减少582万平方米，同比下降8.2%。
瑞银证券首席经济学家汪涛认为，2016年去库存效果显著，但市场分化明显。“当前三四线城市的存量情况分化明显，有相关产业依托和靠近一线城市的多数城市对人口有一定的吸引力，房地产市场需求旺盛。如东莞、惠州、昆山和廊坊等三四线城市的库存去化周期已在15个月以内。而多数东北、中西部三四线城市则由于过去几年盲目供地开发，一些住房产品存在品质低且同质化严重问题，销售速度跟不上库存增加速度，库存消化周期在22个月以上，压力依然不小。”
新城控股高级副总裁欧阳捷表示，“在分化加剧中去库存”依然是2017年楼市“主旋律”。2017年楼市调控的首要任务仍是去库存，三四线城市由于库存压力高企，市场表现依然疲软，预期未来较长时间内政府都将维持宽松政策。目前库存压力较大、房价仍下跌的城市，在去库存政策刺激下成交量或有望提升。
去杠杆 银行已普遍收紧房贷额度
与往年楼市反弹有所不同的是，今年部分城市房价暴涨、地王频出，与金融杠杆的撬动关联密切。
2016年房地产市场供需两端加杠杆现象显著。央行新数据显示，2016年前三季度人民币新增贷款增加10.16万亿元，同比多增2558亿元。其中个人住房贷款累计新增3.63万亿元，同比多增1.8万亿元，增幅接近50%。部分购房者不仅将信贷杠杆用到，还利用首付贷等违规金融手段购房，进一步推动了房价上涨。
记者调查发现，今年房价上涨较快的城市，包括其周边辐射区域均出现贷款约束性政策。如20余城出台的调控政策中，多数降低了高贷款成数及额度，并重启限贷政策。此外，从银监会到地方商业银行，目前已普遍开始收紧房贷额度。
中信证券预测，2017年国内银行可能将控制房贷增速，有选择性地放贷。分析认为，本轮限贷政策将快速抑制热点城市房价上涨态势，一旦房贷额度收紧，部分房企将以价换量，很多城市将可能出现房价下调。
去地王 高价地出现频率明显衰减
今年以来，高总价、高单价、高溢价率的“三高”地块频现，地价高于周边房价现象普遍。数据显示，截至11月底，今年土地溢价率超过100%的高价地超过240宗，为上一个“地王高峰”2013年的3倍之多。
国家统计局数据显示，1-11月，土地成交价款7777亿元，同比增长21.4%。前50大城市中有10个城市卖地金额同比，50大城市楼板价均价涨幅高达43%。
绿地集团一位高管表示：“往年开发商拿地基本都是靠自有资金和开发贷款，今年首次出现拿地‘配资’现象。宽松的货币环境导致土地市场资金过剩，不少城市地价泡沫明显。”
一位开发商坦承，“2017年楼市销售不会像今年一样火爆是大概率事件，拿了地王的企业都将面临入市难题。对于溢价率超过100%的项目来说，如果房价在未来1-2年内涨幅上不去，其资金链风险就很大。”
目前，调控政策在土地市场也初步见效。由于政府供地条件愈加严苛，房企竞地也趋于谨慎，高价地出现的频率近期明显衰减。某地产研究中心统计数据显示，9月底以来，地王数量明显减少。总价在10亿元以上、溢价率超过100%地块，在10月仅出现17宗，11月只有15宗，为8-9月的三分之一。受访的开发商均表示，受到整体政策环境的影响，未来拿地将更加理性。
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