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苏州一次性挂牌27幅土地 首试“新十五条”

中国房地产网   2016-08-28 01:12

[摘要] 8月23日,苏州市国土资源局通过其官方网站发布《苏州市区国有建设用地使用权网上挂牌出让公告(苏地网挂[2016]4号)》(下称《公告》)表示经苏州市人民政府批准,由苏州市国土资源局对27幅苏州市区地块组织进行公开网上挂牌出让。

8月23日,苏州市国土资源局通过其官方网站发布《苏州市区国有建设用地使用权网上挂牌出让公告(苏地网挂[2016]4号)》(下称《公告》)表示经苏州市人民政府批准,由苏州市国土资源局对27幅苏州市区地块组织进行公开网上挂牌出让。

《公告》显示,苏州此次公开挂牌的27幅地块,包括11幅纯住宅用地,3幅商业用地,7幅商住混合用地,6幅批发零售及文体娱乐用地,出让土地面积共计175.7万平方米,建筑面积为232.14万平方米,起拍总价265.54亿元。预计于9月22日、23日进行土地拍卖。

8幅地块设市场指导价

特别的是,计划于9月22日、23日进行的土地拍卖的27幅土地中,苏地2016-WG-43号等8幅地块不同于之前设定“高报价”,而是设定了市场指导价。

根据8月11日发布的《关于进一步加强苏州市区房地产市场管理实施意见》(下称“新十五条”)规定,苏州调整了土地供应条件,提高住宅用地竞买保证金土地出让金首付款比例,竞买保证金由现行的20%提高到30%或以上,首付款由现行的50%提高到60%或以上;同时,缩短土地出让金付款期限,全额土地出让金支付期限调整为3个月内。《公告》显示,该政策已经在本次土地出让中执行。

另一方面,为了避免土地市场持续过热,“新十五条”还具体指出要引导土地出让理性竞价。规定根据出让地块情况对部分地块设定土地出让市场指导价。具体而言即,土地出让成交价超过市场指导价的所有项目,土地竞得人全额缴纳出让金期限缩短为2个月,支付的,取消竞得资格或解除土地出让合同并没收保证金。同时,提高项目预售条件:土地出让成交价超过市场指导价(不含市场指导价)的,工程结构封顶后方可申请预售许可;土地出让成交价超过市场指导价10%(不含10%)的,工程竣工验收后方可申请预售许可。

而土地竞价超过土地出让市场指导价25%(不含25%)的,中止网上竞价,转为“一次报价出让方式”进行竞价。在一次报价出让环节,按接近所有报价平均价的原则确定竞得人。这也就意味着,此次土地拍卖中,如果土地竞拍价格超出市场指导价25%,即使有钱也有可能拿不到地。

针对“一次报价”《公告》明确指出,对设定市场指导价的8幅地块,在网上挂牌自由报价和限时竞价阶段,土地使用权网上竞价超过市场指导价的25%以上的,网上竞价中止,转为网上一次报价。所有取得相应地块网上竞价资格的竞买人均可参加该地块一次报价。出让人在网上竞价中止后10分粥内开通一次报价功能并发布开通的提示信息。一次报价功能开通时点即为一次报价起始时间(以服务器时间为准),一次报价起止时间为10分粥。前5分粥为一次报价资格确认阶段,后5分粥为竞买人报价阶段。竞买人报价在出让人公布的一次报价总额有效区间范围内,进行一次报价。在规定时间内未报价的,视同放弃报价资格。以一次报价中接近所有一次报价平均价的原则确定竞得人,以其所报价格确定为地块竞得价格。

苏州某开发商表示,新的报价方式要求开发商对地块的了解更加深刻,不仅要关注土地本身的价值,还要预估其他房企的出价,这样一来能让出价变得更加谨慎,但并不会对土地终价格有过多的影响。

业内人士表示,苏州此次积极供地,是响应了此前调控新政的要求。增加供地,也符合供给侧结构性改革的需求,一定程度上会使得后续苏州房地产市场呈现出土地交易活跃的态势。鉴于土地拍卖的新规则,后续房企对于各地块的估价会更精准,盲目报高或盲目报低价,都有可能错失拿地的机会。

熔断地块再出让

事实上,苏州距离上一次土地拍卖已时隔4个月,5月23日、24日土地拍卖中共出让13幅地块,吸金241.47亿元,整体楼面价13989元/平方米。而“新十五条”的启用无形的增加了房企拿地的难度与风险。

此次苏州市国土资源局官网挂出的27幅地块,包括吴中区9幅,姑苏区、相城区、高新区各6幅。出让的地块中,起拍楼面单价有14幅在1万元以上,其中包括11幅住宅用地

更值得关注的是,此次设定市场指导价的8幅地块中包括5月大型土地拍卖中遭遇熔断的2幅高新区地块。其中,位于高新区浒墅关镇桑园路东、规划区间路南的苏地2016-WG-64号地块起拍楼面价11531元/平方米,市场指导价15000元/平方米,高限价为18750元/平方米。

而位于高新区浒关开发区凤凰峰路南北、罗家湾路西的苏地2016-WG-65号地块起拍楼面价12143元/平方米,市场指导价16000元/平方米,高限价为20000元/平方米。

据悉,该地块容积率1.4,总建筑面积接近20万平方米,可塑性强。且周边项目开发成熟,未来配套也将更加完善。而目前狮山北作为宜居板块,环境优势明显,周边在售项目均价在16000~20000元/平方米之间,因此该地块极可能成为新狮山北地王。从此前熔断又重新挂出的2幅地块来看,起拍价格与高限价都有所提高。

除了熔断地块重新挂牌,之前推迟出让的土地也在此次土地拍卖的行列当中。据中国房地产报记者了解,苏地2016-WG-57号原本是4月土地拍卖中推迟出让的地块,此次重新挂牌出让,起拍楼面价已经高达14800元/平方米。

据悉,该地块处于苏州轨道交通4号线旁,活力岛核心地段,成熟配套、高端房企入驻,优势明显。此前,相城区地王被金辉地产以22445元/平方米斩获,而57号地块的高限价已经达到27500元/平方米,如果此次土地拍卖竞争激烈很有可能会成为新的相城地王。

由此看来,除了总量庞大,采用新政等方面令业界关注之外,苏州9月即将到来的土地拍卖中几幅“身世坎坷”地块的拍卖也会成为一大看点。

业内人士表示:“此次大批量推出土地有望缓解供求矛盾,也是对刚出台的调控政策的积极响应。主要集中在大家关注度比较高的区域,因此这种供应是有效供应,有望抑制极端高价地的出现。不过对于买家而言,真正优质地块还是会积极拼抢,所以单一增加供应调控效果可能和预期会有落差。”在业内人士看来,供地的增加能够使得房企拿地的可选择面加大,进而利好对地价的控制从实际情况来看,苏州房地产市场基本上各个板块的投资潜力都比较大,所以后续整体上能够满足一些资金预算充足房企的拿地需求。

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