[摘要] 苏州楼市火爆,房产纠纷也居高不下。来自吴中区法院统计,近年来,消费者购买二手房引发的纠纷也在不断增加。
苏州楼市火爆，房产纠纷也居高不下。来自吴中区法院统计，近年来，消费者购买二手房引发的纠纷也在不断增加。在典型案例中，涉及房产中介费的占有较多比例。大多数二手房交易是通过中介来进行的，但如果跟中介方因为中介费用问题而发生纠纷，应该如何处理？“3·15”消费者权益日到来前夕，吴中法院通过3则案例，教您在买二手房时维护自己的权益。
2014年10月，金女士通过某中介公司的居间介绍，欲购买佟先生的一套别墅，价格为400万元。三方签订《房屋买卖定金协议》，约定金女士向佟先生支付定金10万元，于2014年12月1日前支付117万元，直接存入房产交易管理部门指定资金托管账户，余款由金女士办理商业贷款后直接存入资金托管账户。
买卖双方办理首次资金托管时支付中介公司50%，剩余50%于卖方领款、买方领证前支付。协议还约定，佟先生需向中介公司支付6万元，金女士需支付2.6万元。但此后，佟先生和金女士未签订房屋买卖合同，也未办理资金托管等手续。房子没有卖成，佟先生不愿支付，中介公司将他告上法院。
吴中法院审理认为，原告只促成被告与金女士签订了《房屋买卖定金协议》，而未促成双方签订房屋买卖合同。根据《房屋买卖定金协议》的约定被告应在办理首次资金托管时、领款前各付原告50%，但被告与金女士并未办理资金托管手续，故协议约定的付款条件并未成就。原告要求被告支付6万元的请求依据不足，法院判决驳回某中介公司的诉讼请求。
法官点评
居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。
2014年6月23日，黄某（卖房人甲方）、张某（买房人乙方）和中介公司（居间人丙方）签订了房屋买卖（居间）合同，主要内容为：甲方将其一套房屋以95.6万元出售给乙方。甲乙双方于2014年7月31日前进行网签合同、资金托管、产权过户相关签字手续。甲乙双方委托中介方办理该房屋买卖挂牌、打印网签合同、居间协议等相关手续。……网签合同签字当日，甲乙双方各自支付6千元、8千元中介费，任何一方违约则双方中介费由违约方全额支付。
2014年6月29日，中介公司协助张某和黄某签订了网签合同。2014年7月上旬，因黄某的债务纠纷，导致该房屋被法院依法查封，这场二手房交易也因此陷入僵局。由于迟迟收不到中介费，中介公司起诉了张某。张某认为，房屋买卖合同还没有解除，所以中介费还没有到支付期限。按照合同约定，中介公司即使要收取中介费，也应该由违约方来承担，而房屋买卖合同不能按期履行的责任在于出卖人，因此不同意支付。
吴中法院认为，原告作为中介方已促使被告张某与案外人黄某达成了房屋买卖（居间）合同，并且组织双方签订了网签合同，原告已按居间合同之约定履行了其义务，因此被告应当按合同约定支付中介费。关于张某辩称的支付中介费期限未到，明显与合同载明的于网签时支付中介费的约定不相符。被告还辩称中介费用应当由违约方承担，法院认为，尽管原、被告和案外人黄某在房屋买卖（居间）合同中约定“任何一方违约则双方中介费由违约方全额支付”。但该约定之前各方亦明确约定“网签合同当日，甲乙双方各自支付中介费给中介方”。但因案外人黄某的违约行为发生在网签之后，被告不得以此来抗辩其在网签时即应当支付中介费的义务。吴中法院判决，张某向中介公司支付中介费8千元。
法官点评
本案中，如案外人黄某确实存在违约行为，导致合同无法履行，张某支付的中介费可作为损失要求违约方赔偿。但若因中介公司未能对直接影响房屋交易的事项进行调查并报告购房人，造成房屋买卖合同无法履行，则购房人有权拒绝支付中介费。
案例三
买卖双方故意跳单
中介费还是逃不掉？
陈某有意卖掉自己的房子，将卖房信息发布在网上。甲中介公司得知该房屋出售的消息后，促成周某与陈某达成交易意向。三方于2014年7月20日签订了房屋买卖（居间）合同，并约定售房人陈某须缴纳中介信息服务费2.5万元，购房人周某须缴纳中介信息服务费3.68万元。
在合同签订的次日，周某提出因资金紧缺不再购买该房屋，卖方陈某表示同意，周某向甲中介公司支付2千元。但仅过了一天，在乙中介公司的促成下，陈某母亲作为售房人代理人及周某家人作为购房人代理人又签订了房屋买卖合同，并成功办理了过户手续。
事后，甲中介公司得知周某与陈某私下买卖该套房屋，将二人告上法院，要求二人分别支付中介费。周某认为，甲中介公司只履行了少部分义务，后其与甲中介公司私下协商几千元了结此事，双方再无其他纠葛。陈某称，购房人要求解除合同，其同意解除，但要求购房人与中介进行沟通，后购房人支付了2千元。买卖双方都认为不应当支付居间费给甲中介公司。
吴中法院审理认为：原告及两被告签订的房屋买卖（居间）合同系当事人真实意思的表示，故该合同效力应认定有效，当事人均应依约履行。本案被告周某与陈某之间关于涉案房屋的信息均由原告向对方提供，且由原告从中磋商，在房屋交易中起到了较大作用。后两被告在乙中介公司处另行就该套房屋签订买卖合同，属逃避居间费用的恶意跳单行为，两被告理应按合同约定支付居间费用。考虑到居间服务合同除签订居间合同外，还包括签订正式合同、至房屋交易中心办理过户手续等后续工作，现原告未就后续工作提供居间服务，吴中法院酌情认定，居间费用为合同约定金额的65%。
法官点评
为了降低购房成本，不少购房者会动规避或少缴中介费的脑筋，但是在享受中介机构带来的便利服务的同时也应履行相应的义务，否则将承担法律的后果。法官在此提醒广大市民，无论是买卖双方还是中介公司，都应以诚信为交易的基本原则，才能大限度减少二手房交易中的纠纷。
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