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房屋空置出租质量有问题 这些物业费还得我来交?

————看看苏州中院发布的物业纠纷案例有哪些

城市早8点   2015-09-01 11:23

[摘要] 房屋存在质量问题能不能拒交物业费?空置房屋要不要交物业费?房屋出租后,这物业费该由谁来交?家里被盗了,物业公司有没有责任?今天是国务院《物业管理条例》实施12周年。昨天苏州市中级人民法院召开新闻发布会,发布了近年来苏州审理的一批有代表性的物业纠纷典型案例。

房屋存在质量问题能不能拒交物业费空置房屋要不要交物业费?房屋出租后,这物业费该由谁来交?家里被盗了,物业公司有没有责任?今天是国务院《物业管理条例》实施12周年。昨天苏州市中级人民法院召开新闻发布会,发布了近年来苏州审理的一批有代表性的物业纠纷典型案例。

中院民一庭副庭长王稚群介绍,物业纠纷案件虽然看起来都是因业主不交物业费而产生,但仔细分析后不难发现,这些纠纷的类型非常多,涉及到居民生活的方方面面。希望通过一些典型案例的发布,来减少此类纠纷的产生。

房屋质量有问题后

应由开发商负责业主不能拒交物业费

【案情概要】业主蒋某在2008年之前都按时交纳物业费,可他拒交2008年至2010年期间的物业费,共计2487.24元。物业公司多次催交后无果,就起诉到了法院。

蒋某辩称其房屋内部墙体存在裂缝,开发商预埋的管道存在渗水情况,房屋存在质量问题,要求物业公司协商解决上述问题,但物业并没有解决。只要物业解决房屋质量问题后就肯支付物业管理费。经审理,法院认为蒋某的理由不能成立。

【法官释法】物业公司与蒋某签订的前期物业管理服务协议,依法成立且合法有效。作为业主,蒋某应当依合同支付物业费。

蒋某要求物业公司解决房屋内部墙体裂缝、开发商预埋的管道渗水问题的主张,是业主与开发商之间的关系,只要房屋还在保修期内,就应由开发商负责修复。房屋质量问题维修的主张与物业服务纠纷属不同的法律关系,如蒋某确有证据证明系开发商交付的房屋存在质量问题,可另行主张权利。

房子出租后业主与承租人这钱应该谁来交?

【案情概要】某物业公司根据合同起诉业主王某,要求交纳物业费并承担违约金。王某则称,自己把房子租给了陈某,并签订租赁合同。合同约定物业费应由陈某交纳,因此物业公司应向陈某催讨物业费。

法院认为,业主与承租人之间的租赁合同不得对抗第三人。因此,王某与第三方陈某关于物业费交纳的约定,不得作为对抗物业公司的依据。在物业费未及时支付时,王某仍然承担向物业公司支付物业费及违约金的责任。

【法官释法】业主与承租人签订的租赁合同不得损害第三方权利。从债务的角度分析,业主与承租人约定由承租人交纳物业费实际上构成了债务的转移,这种债务转移没有得到债权人即物业公司的同意时,并未免除业主支付物业费的责任。

【案情概要】如果是物业公司直接和承租人签订了物业管理合同,那么一旦拖欠物业费,业主就不用承担连带责任。

苏州某小区业主张某、顾某将房屋租赁给过某、陶某。过某、陶某与物业公司签订物业管理服务协议,约定由过某、陶某向物业公司支付物业费。物业公司认为物业费被拖欠,起诉要承租人陶某、过某支付物业管理费,业主张某、顾某承担连带责任。

法院认为,物业公司与承物业服务租人签订的协议合法有效。该合同的相对人是物业公司与承租人,对业主没有约束力。物业公司要求业主承担连带支付物业费责任没有法律依据,故不予支持。

【法官释法】要让业主承担连带责任的前提是,物业与业主之间要签订物业服务合同,而本案中业主与物业公司之间并无此类合同,故业主不应承担连带责任。

空置房屋后也要交物业费不过可以打折

【案情概要】某物业公司起诉业主李某,要求交纳物业费并承担违约金。李某称自己房屋长期空置,没有享受物业服务,因此不应当交纳物业费。

法院认为,物业服务具有公共性,其管理、服务面向小区整体,小区业主不得拒绝公共部分管理、服务,也不得以此为由拒绝承担义务,依法判决李某支付有关物业费并承担违约责任。

【法官释法】如果业主以自己没有享受物业服务而拒绝交纳物业费,那么就形成“搭便车”现象,不仅对其他业主不公,而且终影响物业的服务。

但是,《苏州市物业服务收费管理实施细则》规定,新建普通住宅,业主办理入住手续后未入住或未使用,并事先书面告知物业的,在不超过24个月内,物业公共服务费按70%交纳。优惠期超过24个月的由双方协商确定。非普通住宅和非住宅物业公共服务费的优惠措施按照合同约定执行。

家中被窃后若物业有过错也要承担赔偿责任

【案情概要】李某是苏州一小区的业主,该小区的物业公司是A公司。前不久,李某发现他和邻居家的房门均被撬,而且家中有贵重物品被盗,财物损失据李某陈述高达19万元。

随后,李某将A公司诉至法院。李某认为,盗窃发生时其已交纳物业管理费,而小区监控设备自一个月前,就因故障处于瘫痪状态,A公司未尽安全防范义务,故要求A公司承担50%的赔偿责任。

A公司认为,根据前期物业管理合同,家中被盗属于免责事由;对于监控设施故障已报修,并无失职行为;原告的损失系其单方陈述,无法确认,故不应当赔偿。

法院认定A公司在提供物业服务过程中存在过错,理应对原告方损失承担补充赔偿责任,酌定由被告方承担就确定损失部分的20%,补充赔偿责任。

【法官释法】根据物业服务合同,物业服务公司一般对物业管理的公共秩序、环境卫生、绿化等事项提供协助管理或服务,其提供的是小区物业的公共服务。业主家中的财物安全,如无特别约定,则结合实际情况,考虑物业服务公司在提供物业服务中是否存在过错,物业公司应根据过错程度承担相应的赔偿责任。

剖析

物业纠纷数量逐年上升

业主期望高服务不到家

据法官介绍,近年来物业服务合同纠纷案件数量持续上涨。2014年,苏州两级法院共审理此类案件3417件,而今年上半年已审理1925件,同比增长14.4%。

在这些案件中,地域分布比较集中。昆山法院受理的案件数量多,占到全市法院案件总量的近三分之一。其次是六家市区基层法院,占比接近一半。而常熟、太仓法院受理此类案件的数量较少。

业主往往对于物业服务期望较高,而物业服务又缺少行业评价机制。在一个小区有若干业主带头拒交物业费的情况下,其他业主从众心理明显,导致涉及一个小区众多业主的同类型案件增多。此外,双方对立情绪大,导致调解结案率较低。全市法院物业服务合同类纠纷的调解结案率不到50%。

中院民一庭副庭长王稚群表示,目前物业公司确实良莠不齐,没有一个有效的、量化的机制考核。想要减少纠纷的产生,首先物业公司要做好服务,而非一味地注重“管理”,让业主感觉受制于人。业主委员会也要起到一个沟通、协调的作用,不能和物业公司签了合同之后就撒手不管了。

其次业主也要树立一种花钱买服务的意识,不能消极拖欠物业费,对于物业公司的不合理行为,业主要有取证意识,合理维权。此外,住建局作为行业主管部门,要起到指导、规范和监督的作用。

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