[摘要] 住房城乡建设部、财政部、中国人民银行8月31日联合发布关于调整住房公积金个人住房贷款购房低首付款比例的通知。
住房城乡建设部、财政部、中国人民银行8月31日联合发布关于调整住房公积金个人住房贷款购房低首付款比例的通知。
为进一步完善住房公积金个人住房贷款政策，支持缴存职工合理住房需求，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买住房的，低首付款比例由30％降低至20％。
北京、上海、广州、深圳可在国家统一政策基础上，结合本地实际，自主决定申请住房公积金委托贷款购买第二套住房的低首付款比例。
通知自2015年9月1日起执行。
保利地产：上半年净利润同比增长30%，估值低廉
结论与建议：
公司作为行业龙头企业，房地产销售持续高速增长，上半年业绩增速也快于同业。 而公司的股价经过调整后，目前的估值水平已处于整个房地产板块低位，公司 2015 年 PE 仅为 5.5 倍， PB 也仅为 1 倍，相较其他龙头企业具有较为明显的估值优势，我们继续给予“买入”的投资建议。
公司业绩： 公司发布 2015 年中报，公司 2015H1 共实现营业收入 423.4亿，同比增长 24.6%； 实现净利润 49.5 亿，同比增长 29.5%，基本每股为 0.46 元，公司业绩与业绩预告一致，符合预期。 分季度来看，公司 2015Q2 实现营业收入 290.4 亿元，同比增长 17.3%， 实现净利润 36.6亿元，同比增长 21.6%。
毛利率提升， 费用率下降： 公司 2015H1 净利润同比快速增长主要是公司结算量增加以及高毛利区域结转比例的提高： 由于结转区域结构的改变，公司毛利率高达 44%的广东区域结转金额比例上升至 43%，同比增长96%，使得公司 2015H1 综合毛利率为 36.3%，同比提升 2.5 个百分点(其中， Q1 毛利率为 42.4%，同比提升 8.2 个百分点， Q2 毛利率为 33.5%，同比持平)。 另外，公司费用管控能力也得到了进一步的加强，三项费用率同比下降 0.65 个百分点至 6.9%。
销售稳定增长，市占率提升： 从销售情况来看，公司上半年实现销售面积 584.7 万平米，同比增长 16.7%， 实现签约销售金额 760.4 亿，同比增长 16.7%。 其中公司 6 月销售面积和金额则是双双创出历史新高，公司市占率也较 2014 年末提升 0.41 个百分点至 2.2%。
盈利预测与投资建议： 公司作为国内地产行业的龙头企业， 拥有出色的产品结构与品牌优势， 销售稳健，融资成本低廉，未来将会在将会在行业集中度提升中受益。 另外，公司近期发布 5P 战略，我们看好公司未来在小区 O2O 和养老地产方向的发展。 我们预计公司 2015、 2016 年净利润分别同比增长 14.5%、 12.5%至 140 亿元、 157 亿元， 对应 EPS 分别为 1.30元、 1.47 元， 对应目前 A 股 PE 分别为 5.5 倍、 4.9 倍， PB1 倍。 目前公司估值较低，具有较大的吸引力， 给予买入的投资建议。
万科A：回购、举牌证实底线价值，价值重构或将逐步上演
万科A
万科上半年营业收入和归母净利润分别增长23%和1%，毛利率下降趋势已有所趋缓，业绩增速落后于营收主要源于合作项目结算较多；年初以来销售持续领先行业，前7 月销售额已达1,338 亿元，同比增长17%，同期市占率3.25%，较13-14 年的2.09%和2.82%均有大幅上涨，凸现行业集中度提升背景下龙头房企的优势；近期物管业务已提出市场化运作，或将为分拆上市业务，预计后续如产业地产、物流地产、装修业务、教育地产等等转型升级业务待成熟之后也将逐步分拆，公司价值重构正逐步上演；此外，近期公司推出百亿回购奠定公司13.7 元的底线价值，而宝能系通过前海人寿和钜盛华两度举牌也表明长线资金对公司价值的认可。鉴于今年公司合作项目结算较多，我们将公司2015-17 年每股预期分别下调至1.66 元、2.01 和2.40 元，但考虑到公司或将逐步上演的价值重构，上调A 股目标价至18.33 元、维持H 股目标价为22.91 港币，并重申A 股、H 股买入评级。
支撑评级的要点
归母净利润同比增长1%，源于同期合作项目结算较多。上半年营业收入503 亿元，同比增长23%，归母净利润48 亿元，同比增长1%；每股0.44 元；毛利率和净利率为30.4%和9.6%，分别下降0.5 和2.1 个百分点，毛利率下降趋势已有所趋缓；三项费用率由去年的8.2%改善至目前的6.1%。业绩增速落后于营收主要源于少数股东权益大幅增长184%，上半年中结算中合作方权益占比超过35%的项目超过20 个。
销售持续领先、集中度大幅提升，彰显行业龙头本色。上半年销售金额1,100 亿元，同比增长9%，其中2 季度销售屡创佳绩，持续领先市场；即使在7月淡季中销售额仍维持30%的高增速，前7月销售金额已达1,338亿元，同比增长17%，同期市场占有率提升至3.25%，较13-14 年的2.09%和2.82%均有大幅上涨；报告期末，已售未结金额2,303 亿元，同比增长18%，分别锁定我们对2015-16 年房地产预测收入的100%和90%。
全年开竣工有望超计划实现，目前拿地仍趋谨慎乐观。上半年新开工面积1,012 万平米，同比增长5%，占全年计划60%；竣工面积517 万平米，同比增长30%，占全年计划33%，公司预计全年开竣工将超过年初计划，保证销售和结算的丰富储备。拿地方面，公司目前仍趋谨慎乐观，上半年拿地261 亿元，同期拿地额占比当期销售额比值仅24%，而前7 月也仅294 亿元，上述比值小幅回落至22%。
物业管理率先市场化运作，公司价值重构或将逐步上演。上半年公司明确了万科物业的市场化发展方向，鼓励万科物业业务通过并购与合作实现快速增长，公司还将引入事业合伙人机制，未来或将为分拆上市业务。此外，预计如产业地产、物流地产、装修业务、教育地产等等转型升级业务待成熟之后也将逐步分拆，公司价值重构或将逐步
万科百亿回购奠定底线价值，宝能系连续两度举牌认可价值。7 月初公司推出百亿回购计划，回购价不超过13.7 元，奠定公司的底线价值。另一方面，自7 月初以来，宝能系通过前海人寿和钜盛华两度举牌，目前合计持股比例达10%，增持价格区间为13.28-15.99 元/股，估算总耗资达160 亿元，宝能系等长线资金近期大额增持表明其对公司价值的认可。
评级面临的主要风险
行业需求下降，成交下滑。
鉴于今年公司合作项目结算较多，我们将公司2015-17 年每股预期分别下调至1.66 元、2.01 和2.40 元，但考虑到公司或将逐步上演的价值重构，A 股目标价由17.50 元上调至18.33 元、维持H 股目标价为22.91港币，并重申A 股、H 股买入评级。
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