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业主竟都不知情 小区公共收益为啥总是雾里看花?

苏州新闻网   2015-07-08 09:29

[摘要] 在很多小区,由于缺乏有效的 和审计手段,加之有些物业和业委会从不主动公示小区公共收益的金额和去向,所以,不清楚小区公共收益的业主大有人在。

昨天上午,苏州工业园区都市花园的邹女士来到小区业委会办公室,领取了401元的2014年公共返还金。不过,接过现金的邹女士还是有点疑惑:以前没听说小区有公共,也没发过。2014年以前的公共呢?

其实,在很多小区,由于缺乏有效的 和审计手段,加之有些物业和业委会从不主动公示小区公共的金额和去向,所以,像邹女士这样不清楚小区公共的业主大有人在。那么,业主如何弄清自己小区公共的使用情况?又该如何对公共进行 和审计呢?记者对此进行了调查。

争议>>>以前的公共哪去了?

昨天,都市花园的邹女士领到小区公共后告诉记者,她搬进都市花园已经有10年时间,但这10年来,她还真没听说过小区公共的事。虽然这次有点感到意外,但她还是 开心:“业委会能够为业主着想,将这些公共返还给业主, 实在。”

“现在发的是2014年的公共,以前的公共哪去了?”一旁也来领取公共的丁先生反问业委会工作人员。丁先生说,他也是接到领钱的通知后才知道有公共的。而且,还有很多业主也不清楚公共是怎么回事。

“公共从业主开始入住时就有,但当时的业委会与物业签订的合同将公共全部补贴给物业了。”都市花园现任业委会主任胡寄平告诉记者,他是都市花园第四届业委会后期才参与业委会工作的。由于历史原因,此前小区公共一直由物业收取。后来,物业公司想调高物业费,但业主不同意这一要求,提出让物业将账目拿出来公示和审计,但物业公司的做法并不令业主满意。不久,物业撤离了小区。后在湖西社工委的帮助和支持下,第四届业委会将以前物业公司代管的47间业主共有商铺门面房、收费停车位等公共全部收回管理,并完善了《小区业主议事规则》和《小区管理规约》。

胡寄平说,随后,都市花园业委会对小区业主共有的商铺房屋进行了编号和挂牌公示,并收回公共约200万元。为了让广大业主看得见公共,经业主代表大会通过,拿出其中126万元公共,以每户每月每平方米0.3元作为物业费补贴返还给业主,其余现金作为应急维修费用存好。这才有了发放公共的事。

疑惑>>>你们小区公共公示过吗?

采访中,很多居民对业委会发放公共的做法表示了肯定。业主黄永平阿姨说:“业主对公共有知情权,如果物业和业委会都闭口不说,甚至不公示,我们一点都不知道。”现在经过公示和发放,他们一家不仅知道了小区的收费停车位、共有商铺门面房租金等都属于公共范围,还看到了业委会实实在在的服务。业主郭龙生则说:“业委会做了实事,不管钱有多少,用在哪里,让业主知情,就 好。”郭龙生同时表示,他以前住的 花苑小区,就没见过公共的相关公示。

郭龙生告诉记者,他于2009年住进 花苑,2014年搬到园区都市花园,现在 花苑的房子已经出租。“起码在小区大门口和单元门前的明显位置没见到过任何相关公示,也没看到过相关监督和审计结果公示。”

是不是 花苑没有公共呢?“肯定有。收费停车位、广告灯箱、门禁杆上的广告、零售摊位进小区售卖等都是。”郭龙生说, 花苑小区有没有商铺他不清楚,但收费停车位和广告灯箱都属于公共的一部分。但这些公共到底谁在收?谁在使用?又是谁在 和审计?作为业主的郭龙生至今也不明白。

为了印证郭龙生所说内容,记者前往 花苑进行了查看。在该小区,记者的确见到灯箱广告、门禁杆广告和收费停车位。带着郭龙生的疑惑,记者采访了 花苑物业负责人王经理。王经理说, 花苑小区公共在2014年公示过,都是张贴在小区大门口的每个广告宣传栏内,一共有两张A4纸。不过,由于每个广告宣传栏除了物业在使用外,还有社区、城管、消防、公安等单位来更换内容。因此,在物业张贴公共公示一周或半个月后,其他单位来贴宣传内容时可能就将内容覆盖掉了。所以,有的居民没看到。对于王经理的解释,郭龙生表示:这只是物业的一种说法,我不认同。”“

试问>>>第三方机构监督是否可行?

“公共不公示,可能就是一笔‘糊涂账’,应该由第三方来进行监督和审计。”郭龙生说,就在昨天早晨,他跟同事说回都市花园领取公共时,他的3位同事都感到 惊讶,询问他:小区公共是“啥?我们怎么没有?”而且这三位同事来自不同的三个小区。“由此可见:有些小区不公示或没在显眼位置公示,导致很多业主不知情。”郭龙生建议,好还是由第三方来进行 和审计。

那么,小区公共到底由谁 和审计呢?都市花园业委会主任胡寄平说,像都市花园小区,已经于2015年1月完善并印发了《小区业主议事规则》和《小区管理规约》,其中,《议事规则》第五章就专门对公共的归属、经营管理权、管理和使用进行了规范。另外,还针对以前小区存在的问题,专门以“议事规则的附件”形式,出台了《都市花园公共管理和使用办法》,进一步细化了小区公共的 者、受益者、使用者、存放方式、使用范围和使用方式、管理和使用的监督等内容。“但目前还没有相关规定要求 部门对小区公共进行审计。”胡寄平说。

“我们协会是社会组织,无法对小区公共进行 。”昨天,苏州市物业管理协会一位女士表示,小区业委会都会参与小区公共的管理使用与公示监督等内容的制定。而每个小区的是否由物业管理公共,还要看业委会与物业签订的合同。对于相关的 部门,该女士表示:要问市住建局物业管理处,他们是上级主管部门。”“

随后,记者又采访了市住建局物业管理处。一位工作人员告诉记者,小区公共要看业委会与物业的合同约定怎么公示、怎么分成等。对于 部门能否对小区公共进行审计,他表示:“这是业主的权利, 部门肯定不会去审计。”如果有业主想要了解小区公共的,他建议有业委会的,业主要找业委会,让业委会或物业进行公示;如果小区只有物业,暂时没有业委会的,业主可以向当地街道、社区反映,尽快成立业委会,再由业委会要求物业进行公示。而 部门的监督,也是依据小区业委会与物业的合同约定来进行监督。

说法>>>业主可依法获得知情权

昨天下午,上海小城苏州律师事务所张玉律师对此表示,小区公共是指小区公共区域的,是全体业主共有的。例如电梯广告、户外广告,小区公共区域的停车位等。公共可用于小区的公共建设,如电梯维修、绿化维护等。目前,由物业代为管理公共的较多,但也可以由业委会代管。

张玉说,《物业管理条例》第五十五条规定:“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后,按照规定办理有关手续。业主所得应当用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用”。不过,目前苏州还有很多小区没有成立业主大会,只有物业公司在行使“霸王条约”。因此,小区的、物业费的使用和用途等,根本没有一本清晰的账目,如她曾经接手的一个案例:市区某高档小区,物业公司动用300余万小区公共维修资金,费用的使用从未公示过。

“业主可通过合法手段为自己维权。”对于多年不公示的情况,张玉表示,按照《物业管理条例》规定:小区业主对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权。监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用。所以,业主可以对小区的公共进行查阅和了解,物业管理部门不得拒绝。对于没有业委会的小区,应尽快成立业主大会,以便对小区实行有效管理,保障业主权益。不具备成立业主大会条件,或者具备成立条件但未成立业主大会的住宅小区,经物业所在地的县(市、区)物业管理 主管部门或者街道办事处(乡、镇 )指导后仍不能成立的,可以由街道办事处(乡、镇)、社区居(村)民委员会、社区服务机构、建设单位、业主代表等组成所在物业管理区域内的物业管理委员会,代行业主大会和业主委员会职责。物业管理委员会的人员组成,应当在所在物业管理区域内显著位置公示。

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