[摘要] 2015年对于苏州旭辉地产来说，是一个重要的转变之年，旭辉地产今年推出的产品都是中高端改善项目。塔园路旁的旭辉香格里，6月即将首次开盘，今年主打非毛坯高层；旭辉湖东项目已确定案名为白鹿元，业内预估开盘价将超2万元/㎡；而6月3日的土拍，旭辉地产再次拿下枫桥一块低容积率土地，将打造纯别墅高端住区……
2015年对于苏州旭辉地产来说，是一个重要的转变之年，旭辉地产今年推出的产品都是中高端改善项目。塔园路旁的旭辉香格里，6月即将首次开盘，今年主打非毛坯高层；旭辉湖东项目已确定案名为白鹿元，业内预估开盘价将超2万元/㎡；而6月3日的土拍，旭辉地产再次拿下枫桥一块低容积率土地，将打造纯别墅高端住区……旭辉还会给苏州楼市带来什么样的惊喜？本期大人物专访，房天下很荣幸地邀请到旭辉控股集团有限公司苏州事业部副总经理——闫强先生，为大家一一解答。
布局全市、打造符合市场需求的作品，是旭辉的目标
房天下：今年旭辉地产在苏州的改变业内外都有目共睹，推出的旭辉香格里和白鹿元都是改善型产品，未来苏州旭辉的方向是否已决定不做刚需、主打改善？
闫强：未来旭辉在苏州市场，一定做的是全市布局、全产品线的开发，这是未来的目标。关于产品呈献给市场的面貌上的变化，主要是基于以下几点考虑：
， 市场在变化。前几年国家政策调控，在呵护刚需，所以当时旭辉的产品主力都集中在刚需这条线。现在我们认为未来政府在呵护的是购房者的真实需求，其中也包括改善需求，不光是刚需的问题，不能简单的一刀切。所以未来我们的方向，是围绕着各种真实需求来打造产品。
第二， 我们的战略发展目标也要求我们这么做。企业需要做大做强，做大做强没有先后顺序，需要同步去做。这就意味着，旭辉在改善产品的领域需要有更多的建树。所以你会发现，从去年开始，我们土地储备的结构就发生了变化，这个变化呈现出两个方面，一个是布局更加全市化；第二个就是土地属性偏改善。今年陆续亮相的项目，都倾注了旭辉人的心血，其实旭辉做房产不是新手，做改善产品也不是新手，我们需要做的是在每个阶段呈现出更加先进的产品理念和产品主张，当产品真正呈现给客户的时候，它将具有的竞争力。这就是我们的目标。
旭辉香格里，为城市中坚量身定制
房天下：塔园路旁纯新盘旭辉香格里6月即将首次开盘，是众多购房者的关注热点，请闫总为大家简单介绍一下旭辉香格里的基本情况。
闫强：旭辉香格里是今年旭辉在苏州的主力盘。首先，这个项目位于塔园路9号，在塔园路靠近南环的位置，这个位置就决定了旭辉香格里是一个全市型的项目，它交通上四通八达，尽享高新区核心的优质配套，通过内环去苏州各个地方都很方便。
第二，从产品打造方面，我们做的是一个升级的产品，它主要有两种业态：一种是高层，高层方面我们做的主要是90平小三房和120平大三房，户型方面我们也是做了一些升级，亮点有很多；另一种是洋房，洋房也是在上一代产品上做了升级，未来将有一个比较好的附加值的赠送。
另外这个项目还有一个优点，就是高层是全非毛坯。我们认为未来城市改善的主流方向上，非毛坯是一个不可回避的话题，因为全非毛坯小区带来的社区整体品质的升级是毛坯小区无法比拟的。我相信有过购房经验的人都会有感觉，很多人买完了装修房以后不会再买毛坯房小区。
在景观打造方面我们很用心。前一段时间，不少媒体去我们的御府项目进行了实景拍摄，其实旭辉在景观打造方面深有心得，不同产品线景观的打造手法都很有经验。御府就是一个很好的案例，未来旭辉香格里不会比御府差，只会更好。
以上就是旭辉香格里的整体勾勒，我们认为这个项目面向的是整个城市的中坚人群，这个产品不奢华也不过度，它是一个恰好的产品，无论从户型、配置、总价来说，都是比较务实的。我们是为城市的中坚，量身打造了一个很好的作品。
房天下：关于朋友圈疯转的旭辉香格里10800起的价格曝光图，是旭辉一个事件营销吗？
闫强：旭辉的营销团队带有很强的旭辉基因，典型的就是作风雷厉风行，动作反应很快，执行力也很强。在一些关键节点的创新突破，也都很伶俐，这一点我觉得很欣慰。关于定价的问题，旭辉有两个原则，是旭辉一直坚持先做价值再做价格。一个项目能卖多少钱不是自己喊出来的，应该是由这个项目的价值决定的，要看客户愿意掏多少钱为这个价值买单。第二我们的定价是理性的，不会激进。
房天下：旭辉香格里处于塔园路旁，塔园路的改善型楼盘非常多，比如龙湖时代天街、中旅狮山名门、招商去年的地王等等，周边也不乏仁恒棠悦湾等高端住宅，旭辉香格里如何能够从这么多同类型产品中脱颖而出呢？
闫强：旭辉香格里和这些楼盘相比本身定位是不一样的。前两天的土拍，塔园路上距离我们1.9公里的一块地，已经拍到了12760元/㎡的价格，未来的售价即便按毛坯来算，也要25000元/㎡以上了。以塔园路为轴线，它的整个的价格体系已经非常清楚了，这个是市场和客户都必须接受的现实。旭辉香格里在塔园路上是一个比较务实的项目，我们在这个时候选择开盘也是比较厚道的，并没有继续捂盘涨价。所以首次开盘的话，我对这个项目还是比较有信心的。旭辉香格里的定位就是为城市中坚打造一个务实的作品，卖一个务实的价格，然后能够形成口碑，广为流传。
高瞻远瞩、积极拿地，步履踏实、稳步推盘
房天下：6月3日今年首场土拍完美落幕，塔园路G22地块被天津房产夺下，以12760元/㎡的超高楼面价成为本次土拍的地王。有趣的是，去年年底的新区土拍，招商地产以楼面价10272元/㎡在塔园路旁摘下了当时的地王， 就处于G22地块的北面。塔园路屡出地王，众多大牌房企疯抢，楼面价一再被刷高，闫总觉得是什么原因呢？
闫强：我觉得这个趋势是不可避免的。站在的大趋势上来看，现在有两个现象：三四线城市的开发商在撤出，回归一二线城市；中西部的开发商在撤出，去沿海城市。这实际上是开发商们共同的选择，你会发现这个现象从前年开始在苏州市场上就有所体现，很多外地开发商都会以比较高的价格战略性地进入苏州。
第二，土地市场从来没有冷过，因为土地是稀缺的、不可复制的，卖掉就没有了，所以开发商们也都明白，有了土地才有入场券。否则一个大企业很容易就会变得很小，这是很现实的。所以土拍的价格我认为不涨就是跌了，只是分大涨小涨而已。
第三，有很多人担心苏州的房价和地价不匹配，其实我觉得也不用担心，它需要一个过程，很多城市都经历过这个过程。一些存量的便宜的地卖干净之后，陆陆续续就会带来城市房价的上涨。另一方面，城市本身的内在价值也在提升，比如说，政府投了那么多钱建造大型的商业配套， 这就增加了城市的宜居性和价值，比如新区的商业在提升，地铁在增加。城市的宜居性也在配合房价的上涨而同步增涨。
房天下：旭辉近期土拍拿地非常积极，去年拿下园区地王轰动楼市，今年首场土拍又拿下枫桥低密度地块。园区湖东日前已挂牌两宗纯住宅地块，将于7月3日进行拍卖，不知旭辉地产是否有参与角逐的打算？
闫强：必须参加！不知道你们有没有留意过，6月3日的土拍，我们一共报名了9块地的竞拍，其中有7块地我们是和终的中标单位一起举牌到了后。这其实显示了我们的决心，也是一种自信和实力。对于土地市场的趋势，我们从去年就已经看得很明白，所以在去年我们就毫不犹豫地拿下了湖东的这块地，现在回过头来看这块地依然不算贵。土拍市场的形式实际上是越来越明朗，它未来是综合实力的竞争，不是影响我们拍卖多少钱的问题，我相信7月3日的土拍一定会非常激烈，旭辉也将会积极参与。
但是我们每次出价不是冒进的，我们认为在我们能接受的价格范围内，根据我们的操盘能力，在看清拿地的趋势后，才会合理地出价。旭辉不是一个疯子，我们会基于专业的判断，再去做选择。回过头来看，在旭辉的手里，没有一块地的竞得价是不合理的。
房天下：针对目前的市场情况，旭辉地产在苏州的布局和接下来的营销重点可否透露一二呢？
闫强：坚定不移地全市化，坚定不移地进入主流市场，坚定不移地打造宜居精品，这就是我们未来的布局方向。在营销节点上，今年旭辉会很热闹，6月份我们将迎来旭辉香格里的首次开盘。秋天的时候，也是收获的季节，我们又会迎来北新区超级大盘——恒基旭辉城的亮相和销售。接着不久，备受市场关注的湖东“白鹿元”项目也会在那时候面市、销售。今年旭辉主要就是推出这三个新项目，同时我们一些其他的强销盘也都在有条不紊地进行正常的持销。
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