[摘要] 3.15消费者权益日，房天下倾情邀请良翰律师事务所权威律师，于论坛在线解答网友们关于买房过程中的任何疑问。截止3.15前的短短几天内，活动受到了网友的大力支持与热捧，帖子浏览量已近万次。
【房天下房天下讯】 3.15消费者权益日，房天下倾情邀请良翰律师事务所权威律师于房天下论坛在线解答网友们关于买房过程中的任何疑问。在截止3.15的短短几天内，活动受到了网友的大力支持与热捧，帖子浏览量已近万次。
【论坛】》》》3.15房天下邀请良翰律师 为你解答苏州买房疑惑
本次活动中，网友抛出的买房问题种类繁多，涉及买房的贷款、政策、房屋质量、房屋装修、小区配套、开发商欺诈等各个领域，房天下已将热点问题进行了汇总提炼，同时也辛苦律师的在线解答，相信总有一条能帮到你！
问题1：交房了，发现房屋质量问题，然后我们去找物业，物业找开发商，就这样一直循环被踢球，应该怎么做才能一步到位？
律师答复：业主与开发商签订房屋买卖合同，业主支付房款，开发商交付质量符合约定和国家标准的房屋，因此开发商应当对房屋质量承担责任。而物业公司只是为物业小区的业主提供物业服务，并不对房屋质量承担责任。所以在出现房屋质量问题时，业主应当直接向开发商主张相应的权利。如果开发商推诿不予配合，一方面可以向建设主管部门投诉，由建设主管部门通过行政监管的手段进行处理；另一方面业主可以直接向法院或仲裁机构通过司法途径解决纠纷。
问题2：父母过户一个房子，自己又买一套，公积金贷款未还清，请问再买一套卖掉其中一个还算三套房吗？公积金是否还可以贷款？
律师答复：使用公积金贷款不以名下房产数量为标准，而是审查以家庭为单位，所有购房中使用公积金贷款的次数不得超过2次（商业贷款以公积金还款的情形不计）。
问题3：目前苏州吴中区的空中花园都是算全面积全款的，但是其中一个墙面只是栏杆，这样子也就导致整个空中花园跟阳台没有区别，敢问这样子收取全款符不符合国家的规定？
律师答复：空中花园面积应根据《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）进行计算，“空中花园层高2.20m及以上的以水平投影面积计算，层高2.20m以内的以水平投影面积的1/2计算。”因此需要根据空中花园的层高来确定其面积。
问题4：想买个非毛坯的，可是看人家讨论的说这个不好那个不好，有没有可能装修前跟开发商商量换掉部分装修材料或格局啊？
律师答复：商品房买卖合同是买房人和开发商之间的平等自由约定，如果买房人对开发商建造的非毛坯房不满意，可以与开发商进行充分协商，如果开发商同意买房人的装修意见，双方应当将协商确认的内容在合同中载明或另行签订补充协议。
问题5：如何办理园区组合贷款 流程如何 银行如何选择 以及还款方式如何 有什么注意的地方么？谢谢。
律师答复：目前，部分银行已暂停组合贷款服务，替代以“公积金委托还款”业务。请根据自身情况及银行贷款政策选择贷款银行，贷款流程及还款方式银行间各有差异，具体请咨询银行贷款服务中心。
问题6：关于物业费的问题，物业收取高额度的物业费2.07，然后还额外收电梯费，是重复收取吗？
律师答复：根据苏价服字[2014]86号文件的规定，普通住宅物业公共服务费包括综合服务费、物业共用部位和共用设施设备维护费、公共秩序维护费、保洁服务费、绿化服务费，并无专项的电梯费。但是如果物业服务合同中明确约定了电梯费，那么应该按照合同约定；如果未约定的，物业公司收取额外的电梯费可能涉嫌重复收费。
问题7：不是苏州户口，外地人，现在在苏州买房贷款有没有区别，或者其他方面的要求？
律师答复：目前苏州市相关部门在办理网上签约、合同备案及相关登记手续时，不再核查购房人住房情况、不再要求提供户籍(港澳台和外籍人士除外)、纳税或缴纳社会保险等相关证明。
问题8：交房的时候 小区沙盘展示的规划里面的亭子没了 可以要求开发商弄好吗？
律师答复：首先要看小区报审批的建设规划中是否有亭子，如果建设规划中没有亭子，则开发商不建亭子是符合规划要求的；如果建设规划中有亭子，业主有权要求开发商按照规划内容建设。另外，小区沙盘属于开发商的售楼广告，只算是要约邀请，并不能构成合同内容，业主也难以据此要求开发商承担违约责任。
问题9：收房的时候发现和公布的样板间差距很大，大小都不一样了，开发商闪烁其词，要怎么办啊？
律师答复：商品房的面积应当根据合同约定的面积来进行确定。如果开发商交付的房屋面积与合同约定面积的差值超过了约定面积的3%，业主有权退房；如果差值小于3%，但交付面积小于约定面积，有权要求开发商退还差价。
问题10：朋友的孩子现在上幼儿园，打算在学区内买一套房子，但买教育地产时曾发生纠纷，买二手教育地产要注意什么?
律师答复：该房屋内近五-六年内是否存在往届学生以教育地产资格入学，如前后时间接连较近，则存在无法审核通过的可能。具体注意事项及审核方式，建议与所在区域教育主管部门及意向学校招生部门联系。
问题11：二套房怎么算，我们买房的时候是首套，这个月刚拿到另一套房的房产证，那等到日子的房子交房我算一套还是二套？
律师答复：买房人的目前情况是已经登记有一套房，另外还签署了一份房屋买卖合同（即在房屋登记信息系统中有登记），该种情况应当认定为二套房。
问题12：关于目前开发商还在收取的团购费，到底该不该交？我算了一下，收取团购费后，后买房总价根本就没有变化反而增多了？这样子该怎么办？
律师答复：根据江苏省苏州市工商行政管理局、住房和城乡建设局、工业园区工商行政管理局联合颁发的《关于开展房地产合同格式条款专项整治工作的实施意见》的规定，房地产中介服务机构不得收取团购费、网络费等费用。开发商向买房人出售商品房，只能收取房屋价款，更不能收取团购费等额外费用。
问题13：某楼盘的均价9500其实是要每人多交13000元之后的价格，这算不算欺诈？
律师答复：某楼盘对外公示的是“均价”9500，而非高价是9500，因此即使开发商的后成交价与9500不符，也难以认定开发商欺诈。至于要多交13000元，该费用应当计入房价，由买房人和开发商协商确定。
问题14：我们想在苏州买房，但是我跟我老公户口都不是苏州的，买房的原因是因为家里孩子已经2岁多了，要到上学的年龄了，不得不买房，那么我想问现在买房，孩子就可以去上该小区的学区了吗？还是说需要产证或者户口之类的？
律师答复：审核是否满足教育地产入学条件，一般审查房屋产证；因目前生源数量大，部分学校对房屋内户口亦设置审查标准。具体注意事项及审核方式，建议与所在区域教育主管部门及意向学校招生部门联系。
问题15：开发商涉嫌面积欺诈怎么办啊？
律师答复：商品房买卖合同中记载的房屋面积都是规划面积，并非终房屋产证登记面积，房屋产证登记面积需要等房屋交付后办理产证才能确定。因为建设问题，产证登记面积可能会与合同约定面积不符，但不能因此认定开发商欺诈。如果存在面积差的，应当按照合同约定的面积差条款追究开发商的违约责任。
问题16：万科玲珑东区49363元/平方米[工业园区]万科玲珑东区160套在售有几栋房子离高压线好近啊，这问题能解决么？能不能发动开发商帮忙稍微解决一下？
律师答复：商品房建设首先需要经过规划批准，如果当时房屋建设已经通过规划审批，即使离高压线比较近，说明该建设也是符合规划要求，同时也符合国家规定的相应的安全标准。如果认为建设可能违法的，可以采取司法途径进行救济。
问题17：非毛坯质量差怎么办？
律师答复：商品房买卖合同中对非毛坯的质量、材料等应当都有明确的约定，如果开发商交付的非毛坯房不符合合同约定，业主有权要求开发商进行更换、维修等只到符合合同约定。如果开发商拒绝，可以考虑采取司法手段进行权利救济。
问题18：非毛坯房的问题，质保几年啊？在质保期里开发商总是踢皮球不解决问题怎么办？找那个部门投诉？
律师答复：在正常使用条件下，建设工程的低保修期限为：(一)基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；(二)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；(三)供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；(四)电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。如果开发商不在质保期内进行维修，可以通过采取司法途径救济权利。
问题19：对现在小区的物业管理不满意究竟要怎么样才能换掉物业？听说要建立业主委员会？具体怎么成立，需要什么条件？
律师答复：根据目前的法律规定，前期物业期间的物业公司由开发商选聘。一般的，自成立的业主大会选聘新的物业公司后，原来的物业合同自动到期。业主大会的成立需要具备如下条件：已交付的专有部分面积超过建筑物总面积的50%。在满足这一条件时，开发商应当向主管部门报送材料，在主管部门的指导下成立首次业主大会会议筹备组，自筹备组成立90日内组织召开首次业主大会。之后就由业主大会代表全体业主进行小区管理，可以选聘新的物业企业。
问题20：在之前我买房的时候，因为当时还需要看社保的，我在售楼处那边通过销售找到的中介补交了两万多的社保，但是到目前为止，贷款已经下来了，社保账号还没有下来，找中介说政策紧各种理由，找销售，销售让我找当时的中介业务员，遇到这样的情况我应该怎么办？而且不是我一个人遇到了，好多邻居都是的。
律师答复：社会保险缴纳是每个公民的法定义务，中介收取费用为买房人虚假补缴社保属于违法行为，中介收取该等费用无法律上的依据，应当予以退还。如果触犯相关法律的，还可能需要承担行政责任甚至刑事责任。
问题21：当初开发商给了一张宣传页，户型上的围栏是铁栅栏，结果等到时机交付以后才发现围栏变成了一堵墙，所以严重影响了采光，这样的问题，买房者怎么来维护自己的权利呢？可以要求开发商赔款吗？或是重新翻修？
律师答复：一般的，开发商提供的宣传页属于要约邀请，不构成合同的内容，买房人无权要求因实物与宣传不符而要求开发商赔偿。但是如果开发商交付的房屋与报审批的规划不符合，或者宣传的内容已经构成了买房人作出购房决定的重要因素，那么开发商就应当承担违约责任，或是按照宣传的要求你进行整改，或是赔偿。
问题22：自从入住现在小区以后，电梯事故不断，有时候做着18楼一下子掉到15楼就不动了，针对这种情况，物业确实置之不理，居民应该怎么办？
律师答复：物业服务企业为小区提供物业服务，应当对共用设备和设施进行养护，电梯属于公共设施，物业企业有义务对电梯出现的问题进行问题确认并跟踪办理相关解决事宜。如果是因为电梯本身质量问题，电梯公司应当进行维修，如果是电梯在使用过程中出现的正常损耗，应当及时动用维修基金对电梯进行修复。
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后借用网友的一句话，3.15权益日并非消费者所想，我们更希望在买房过程中永远没有纠纷。
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