[摘要] 从2014开年冷淡行情的措手不及，到限购松绑、930房贷新政和新一轮降息周期开启后，房地产年终出现短暂翘尾行情。
从2014开年冷淡行情的措手不及，到限购松绑、930房贷新政和新一轮降息周期开启后，房地产年终出现短暂翘尾行情。波云诡谲的市场，2015年房地产将走向何方？《东地产财经周刊》提供2015十大地产预言供大家分享。
1、不动产价格"不动"了
数据显示，2014年12月份100个城市新建住宅平均价格为10542元/平方米，环比、同比继续下跌。其中环比下跌0.44%，连续8个月下跌，且跌幅扩大了0.06个百分点。同比下跌的城市有85个，比上个月增加了3个。下跌幅度也有所扩大，达到了2.69%，接近九成的城市房价跌回了一年前。
2014年以来，政府一系列救市措施如取消限购、放开公积金贷款、房贷解禁、定向降准、以及全面降息之后，11月份市场短暂回调。但从12月份的数据来看，市场并没有出现反弹，而只是短暂效应的反应。
从未来中国预期的经济增速走向来看，由于持续的经济结构调整，经济基本面有下行压力，经济增速已经由高速增长转为中速增长。届时，尽管货币政策会定向宽松适度刺激宏观经济，楼市也会带来客观上的政策利好，但是，大多数城市的楼市仍然会面临去库存的压力，我们预计2015年房地产市场价格将维持平价跑量的特征，市场趋向平稳。
2、政策托底住房消费
2014年10月29日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，要求重点推进住房等六大领域消费。在稳定住房消费方面，加强保障房建设，放宽提取公积金支付房租条件。会议明确"稳定住房消费"的说法，标志着2011年以来持续紧缩的房地产调控终于明确定调要"稳定"。同时也将住房定性为"消费"，是满足基本居住需求，对于把住房作为投机投资的行为，同样不鼓励。
此外，中国社科院12月26日发布《中国住房发展报告》，建议政策"引导市场预期、稳定住房消费"。至于刺激到什么程度和怎么刺激，是根据宏观经济和房地产形势的发展，采取必要的措施。重要的是，合理引导市场预期。
政策的导向加上市场的呼吁，我们预计，2015年，限购、公积金、税费、利率以及融资政策均有望在2014年宽松的基础上进一步落地。但制约成交回暖的根源在于信贷和流动性的持续紧缩，因此降息周期开启后首套房贷利率下行将是2015年政策的大看点。
3、1万家中小房企年内消失
数据显示，截至2014年12月18日，2014年年内，房地产行业并购标的交易达245宗，总价值为1210亿元(包括已完成与未完成交易)，同比增长幅度约为80%。随着并购大潮的来临，房地产行业进入"下半场"已经成为共识，房地产行业正在向"强者恒强"的方向发展，行业集中度将明显提升。
2014年，房企倒闭潮在各地愈演愈烈，部分中小房企、专业化程度较差的房企永远退出历史舞台。我们预计2015年，中国8万家房地产开发商将面临一次彻底洗牌，房企资金链断裂的现象将会更为频繁地发生，将有一万家中小房企在年内消失。
4、轻资产运营模式渐成气候
随着行业利润率和杠杆率的长期下降，过去高额投资拿地、迅速转化成销售的传统重资产模式，如今可能使房企面临更大的资金和运营压力。在此背景下，不少企业开始尝试向轻资产模式转型。
2014年以来，包括万科、保利地产(10.53, -0.34, -3.13%)、世茂房地产在内的龙头企业相继提出了"轻资产"发展的战略转型。万科宣布发展的小股操盘、社区服务等业务，保利地产[微博]发展房地产基金业务以及养老社区运营平台。
万科的小股操盘属于轻资产的一种尝试，即以少的占用自己的资金来达到利润大化。这种转型将非常有利于公司股本的提升，轻资产公司的净资产率都能提高到20%以上。
随着利润水平的下降和金融环境的收紧，轻资产发展模式是一个必然的趋势。2015年轻资产运营模式将渐成气候。
自从南宁打响限购松绑枪后，46个限购城市先后逐步放开，目前仅剩北上广深和三亚尚在执行限购政策。
"取消限购"的传言从未停止，北上广深频频有类似传闻，岁末年初，上海将于2015年3月31日之前取消限购的消息广泛传播，随后官方辟谣，政策短期内不会调整。
北京、上海、广州、深圳四个一线城市已经将限购作为调控人口规模的工具之一，短期内不可能取消。而随着房产市场不景气及调控政策主要向支持住房消费转变，政策可能进行微调。2015年一线城市限购将渐进式松绑。
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