[摘要] 中原地产市场研究部统计数据显示，截至11月12日，共有35家上市房企公布了10月份的销售业绩，其中包括万科、保利、恒大、绿城、融创等品牌房企。前10月，35家房企累计销售业绩达到了12731.8亿元，比2013年同期的11588亿元上涨了10%。
中原地产市场研究部统计数据显示，截至11月12日，共有35家上市房企公布了10月份的销售业绩，其中包括万科、保利、恒大、绿城、融创等品牌房企。前10月，35家房企累计销售业绩达到了12731.8亿元，比2013年同期的11588亿元上涨了10%。
伴随着房企业绩的转好，土地市场的升温也十分明显，“随着商品房成交回暖，大城市逐渐复苏，有些企业已开始增大拿地量，抄底购地。”业内对《每日经济新闻》记者表示。
据统计，截至11月11日，北上广深四地成交的185宗住宅土地平均楼面价高达11190元每平方米，比2013年同期的7571元每平方米上涨高达47.8%。
“银十”超“金九”
在“9·30”新政的影响下，十月份楼市成交的温度也明显高于九月。
中原地产市场研究部统计数据显示，截至11月12日，公布10月销售业绩的35家上市企业，“银十”明显比“金九”表现更好。这35家房企10月单月销售业绩合计1747亿元，环比涨幅达到了14.7%，35家企业中有26家企业环比上涨。
“从发布销售业绩的企业看，大部分企业在‘9·30’政策后，销售都明显好转，其中万科等企业表现优于市场。但部分企业也依然面临巨大的去库存压力。”中原地产首席分析师张大伟对记者表示。
从整体市场看，今年10月份，40个重点城市全月销售面积超过2300万平方米，环比增长8.8%。其中，涨幅的是一、二线城市。显然，持续松绑的调控政策对一、二线城市的房地产市场来说，不仅带来了购房人群释放，更影响了市场预期。
张大伟表示，由于网签数据滞后，实际市场的表现远远超过数据体现出来的上涨。“北京等城市市场环比9月上涨均超过3成。部分之前观望的购房者出现明显的扎堆入市。”
土地市场升温
“年内的销售目标完成压力不大，目前已经完成了近八成，而年底也将是我们冲量的重要阶段。”北京一家房企人士对《每日经济新闻》记者说。
“由于政策利好因素，近期市场成交比较活跃，不过10月以来的成交量还不足以支持开发商一年的销售额。”德佑地产研究总监陆骑麟在接受记者采访时表示，由于上半年的市场表现不很理想，部分开发商年中的时候调整过年初的业绩指标，所以整体看来开发商的业绩完成率会比较高。
伴随着市场成交的回暖，房企拿地的脚步也在加快。数据显示，今年10月，10大房企新增土地储备面积368万平方米，环比大幅上升275.8%，其中，万达大举拿地190万平方米，绿地拿地121万平方米。
“随着商品房成交回暖，大城市逐渐复苏，有些企业已开始增大拿地量，抄底购地。”亢亚娟说。
张大伟同样表示，信贷政策的松绑使得一线楼市已经出现了企稳的迹象，这种情况下，房企再次开始进入土地市场。随着各类救市政策的出现，四季度部分企业可能进入土地市场期待抄底。部分热点地块的竞争将比3季度有所增加。
市场的温度已经显现，中原地产市场研究部统计数据显示：截至11月11日，北京、上海、广州和深圳四城市的住宅土地成交创历史记录，高达2755亿元，今年全年住宅类土地成交额有望首次突破3000亿元。
大型房企现金流改善 机构看好龙头房企表现 东地产
随着十月销售数据出炉，大型房企演绎强者恒强的格局。各地方政府继续刺激楼市回暖，补贴政策接踵而至。11月以来，纳入统计的12家主流机构中，11家机构“看多”，1家机构“中性”，无机构“看空”。值得关注的是，机构普遍认为，在政策持续向好背景下，房地产股下行空间已被封杀，估值修复行情值得期待。
国务院定调住房消费
国务院日前“稳定住房消费”的定调，让研究机构看到股价估值修复的曙光。
国金证券认为，政府救市态度明确。稳定住房消费即要提高居民的购房能力，未来这一措施可能集中在减税层面，例如将营业税免征年限由五年减至两年，以及契税的减免。
中投证券认为，国务院常务会议时隔5年再次提出“稳定住房消费”，信号意义强烈。该机构认为继房贷政策放松之后，后续可能在税收、公积金等政策方面进一步加大对居民住房消费的支持力度。近期无风险利率开始持续下行，利好对利率敏感的房地产业，本轮行业调整将逐步见底回升。
大型房企现金流改善
高华证券对110家A股房地产公司财务数据的季度监测分析显示，三季度A股开发商经营性净现金流占总资产的比例有所改善，110家开发商中有46%维持着正的经营性净现金流，高于一季度和二季度。
值得关注的是，前15大开发商市场份额份额增加以及财务状况改善的程度最为明显前15大开发商在范围内的市场份额明显上升，1-3季度为11.9%，而2013年为10.8%。此外，经营性净现金流在总资产中的占比上升了0.9个百分点，中小房企表现弱于大型房企表现。
中金公司认为，A股和H股龙头公司市场集中度均有提升。2014年前三季度销售额前20 强企业中，A 股公司市场份额合计为6.87%，较2013年提升0.6个百分点，H股公司市场份额合计为11.63%，较2013年提升0.6个百分点。
未来持续性改善
中信证券认为，从政策出台到认购再到签约需要一些时间，直到2014 年10 月下旬销售才出现了明显的起色。该机构认为，按揭贷款加权平均利率下降所推动的销售面积增长，和放开限购所推动的销售增长性质不同。前者是大量潜在购房人购房成本持续下降，而后者只是少数受到限制的购买者获得市场准入资格。因此，在放开限购之后，虽然出现重点城市销售比放开限购之前增长20%以上，但热销并不持续。中信证券也判断，按揭贷款加权平均利率的持续下降，将会推动销售面积不断超预期。
资金成本的下行，是地产行业的福音。中信证券认为，对于其他行业，影响的是负债成本高低，从而推动利润表改善。但对地产行业，除推动企业资金成本下降外，更能推动营业收入提升。房屋是居民负债买入的大件商品，居民的购房行为对资金成本敏感。社会资金成本下降，正是房地产行业基本面不断转好的“源头活水”。
投资策略方面，机构看好以万科为代表的龙头房企，以华夏幸福为代表的京津冀一体化等上市公司。
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