[摘要] 作为一线城市的北京，坚挺的楼市也出现了松动，部分房企调整销售策略，选择以价换量促销，但购房者持币观望情绪浓厚，房价进入下降通道。中国经济时报记者实地走访了解到，目前北京楼市释放长效调控政策信号，银行信贷持续收紧，购房者实际购买力正在下降，市场供需发生变化。
作为一线城市的北京，坚挺的楼市也出现了松动，部分房企调整销售策略，选择以价换量促销，但购房者持币观望情绪浓厚，房价进入下降通道。
中国经济时报记者实地走访了解到，目前北京楼市释放长效调控政策信号，银行信贷持续收紧，购房者实际购买力正在下降，市场供需发生变化。
购房者犹豫：不知道该什么时候买
8月29日，本报记者在丰台区西五环某楼盘采访时，遇见前来选购房子的刘先生一家人，刘先生告诉本报记者，“我们最近看了不少楼盘了，现在不知道是该买还是不该买，买了担心以后房价会降，不买还担心以后房价会涨。”
刘先生说，“之前比较看好的几个楼盘，有的价格降了一点，有的没有降，但是付款折扣优惠了点，还有个楼盘也没有降价，只是送装修。”
谈及“楼市下行对购房者影响”话题时，刘先生坦言，“北京的房价肯定是高的，各地这么多人都跑到这来买房，但是房价也别太高了，有个合理的价格区间，让我们感觉买得值就行了。”
至于北京楼市遇冷的原因，北京丰台区一家房产中介机构负责人王经理告诉本报记者，购房者正从恐慌性购房向恐慌性观望转变，购房者害怕高点入市，更怕后期价格再度调整，因此持币观望情绪浓厚。
“除此之外，信贷收紧、自住房供应加大也是影响楼市低迷的关键因素。现在卖房子，只要低于市场价格的10%左右，成交率会比较高。”王经理说。
王经理还告诉本报记者，“大部分业主下调挂牌房源的价格，即使这样，交易周期也加长不少，而且仍难以成功交易。”
不仅是房子难卖出去，中介的生意也受了影响，“今年上半年每月自己手中成交房屋数量仅四五套而已，而去年这个时候能达到一二十套，销售热点仍是。现在我的收入也受到了影响，比以前降低了不少。”王经理说。
本报记者在某小区物业处看到，一张“全民大营销”的海报尤其显眼，上面写到“足不出户在家轻松赚钱，引荐本小区购房者成功购房可获得2万元奖金。”该小区物业工作人员说，“这是开发商为了吸引购房者，尤其是通过本小区业主推荐、引荐的购房客户，特推出的一种针对小区业主的营销计划。”
一房企营销负责人指出，降价可能短时换来销量的抬升，但从长远看，楼盘价格突然跳水不仅损害的是前期购房人的利益，对于整个楼市都会带来不良影响，严重影响楼市信心，会加剧市场的下行走势。
“业主作为开发商的传播资源，与业主之间关系的维护对于房企的发展日趋重要。如果楼盘实在是面临资金业绩压力，不得不降价时，前期业主的利益也应列入考虑范围。当开发商选择降价时，可选择为前期业主增配等手段来缓和业主的负面情绪。”上述营销负责人说。
政策与信贷变化成为下半年楼市“支撑点”
由于信贷收紧、舆论满天飞、自住房供应加大等因素，多数购房者目前普遍观望情绪强烈。北京楼市成交量的持续走低，造成成交复苏的异常缓慢是显而易见的，“市场从去年底逐步下行至今，在成交量本应回升的现阶段，楼市的观望情绪依然十分强烈。”北京某房地产公司销售经理朱经理告诉本报记者。
事实上，多家机构都对下半年房地产市场持悲观情绪。优选财富投资研究中心近日对房地产市场调查显示，本轮房地产调整属于自身原因，主要是房价过快上涨与居民购买力严重脱节，加上市场供需矛盾的变化引起的，本轮调整的持续时间会更长一些，可能会持续到今年四季度。
一位不愿意透露姓名的业内人士告诉本报记者，对于地方政府这种“迫不及待”的救市行为，市场反应却并不积极。同时，开发商对于政府本次救市的力度与效果也心存质疑，不少房企在松绑限购的三四线城市仍延续此前大幅降价走量的策略，“宁可不赚钱甚至小亏一点，也要尽量多收回一些此前在三四线城市投入的资金。”
朱经理说，“虽然目前市场成交量低迷，新房供应量和二手房的挂牌量都有增加，但是市场的供需基本面没有发生根本性变化，楼市的需求只是因为多重原因影响而阶段性改变入市时间，并非需求已经被消化。”
朱经理认为，市场供应在增加的同时，楼市需求也在积压。未来这些需求也可能再度回流，对市场的去化、成交量回升产生影响。基于这两点，“谨慎乐观，积极应对”的态度是较为符合市场实际的。
对于下半年北京楼市走势的看法，朱经理认为，要从楼市目前的成交来看，肯定是量缩价跌。未来一段时间，如果没有利好消息，这种情况很可能还会持续。“与此同时，也应该看到，市场需求在现阶段还是存在的，如果政策方面、信贷方面有明显的变化，市场需求也可能在下半年重新入市，对市场的回暖提供支持。”
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