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广州土地市场底价成交成"常态" 中止拍卖不新鲜

广州日报   2014-07-04 09:17

[摘要] 今年以来,广州共有逾10宗土地招拍挂被中止或流拍,其中有9宗为商业性质和住宅用地,与去年同期“地王频出”的火热行情大相径庭。业内人士指出,地方政府推地应“接地气”,倘若地价不跟着楼价走,房地产市场调整空间就非常有限了。

今年上半年土地市场略显冷清,底价成交的地块有所增加。

土地市场篇

今年以来,广州共有逾10宗土地招拍挂被中止或流拍,其中有9宗为商业性质和住宅用地,与去年同期“地王频出”的火热行情大相径庭。是开发商看淡后市,暂缓土地储备?还是地方政府看紧钱袋,不愿下调起拍价格?业内人士指出,地方政府推地应“接地气”,倘若地价不跟着楼价走,房地产市场调整空间就非常有限了。

与去年1月~6月的广州土地市场“地王频出”相比,今年的土地市场略显冷清。除了年头有广钢新城商住用地掀起一小波房企拿地热潮外,春节过后的广州土地市场与楼市“神同步”,在热闹喧哗中骤然遇冷。

遇冷地块多在外围板块

起价与市场预期有差距

克而瑞的统计数据显示,2014年1月至6月,广州土地市场共有60宗土地出让并成交,比去年同期减少34.07%,成交的占地面积和建筑面积亦比同比缩水41.60%和48.68%,约为337.4万平方米和774.9万平方米。但成交总金额却不降反增,逾412亿元,同比增加9.49%。

翻看上半年的广州土地市场成交记录,以底价和低溢价率成交的宗地占了绝大多数。而让人无法忽视的是,今年上半年还出现了多宗商住地块中止挂牌和流拍,政府推地节奏明显放缓,发展商的拿地意愿亦有所降低。

对此,合富辉煌(中国)首席市场分析师黎文江表示,现时土地成交遇冷的区域仍集中在外围,这些区域由于自身供应量较大,且未来土地供应较为充裕,在房地产市场行情走弱之时,发展商并不会急于出手拿地。而市中心因土地供应量较为稀缺,若有靓地推出,相信还是会吸引不少发展商疯抢。

“没有卖不出的土地,只有卖不出的价格。”房地产专家韩世同认为,今年上半年出现的土地招拍挂中止或流拍,主要反映了政府定价与市场真实承接力的差距。在他看来,土地流拍或是遇冷,意味着其起拍价格不符合市场预期。身陷楼市困局的房企出于对业绩和现金流的考虑,在土地储备上趋于谨慎。

"捆绑条件"成绊脚石

定价涨得快也是硬伤

另外,合富辉煌市场部的实时报告指出,今年中止招拍挂或流拍的土地中,捆绑条件导致开发商拿地成本大大增加的不胜枚举。报告指出,含有“捆绑条件”的土地出让条件将成为土地成交的一大阻碍。

此外,沿用2013年“牛市”的思维对出让土地进行定价也是土地市场遇冷的一大硬伤。如6月23日出让的增城新塘永宁街的二幅居住用地,起拍楼面地价2800~2900元/m2,而去年6月3日出让位于该地块附近的地块,当时的起拍楼面地价仅1513元/m2,地价一年内增长近一倍,而周边的一手楼价却处于零增长水平,再加上未来还需面临该区域后续大量的“低地价”项目的竞争,发展商的不买账也在情理之中了。

后市

预测

商业地块或遇冷靓宅地更吃香

广州中原地产项目部总经理黄韬预测,今年下半年,包括广州在内的一线城市土地市场,行情将保持平稳,“不会出现比上半年更糟的情况,但也难有地王再现江湖。”

他指出,部分实力房企已在上半年迅速以价换量,资金有所充裕,出于逆周期买地赚更多的考虑,其下半年的拿地意愿将更为强烈。整体来讲,土地市场将较上半年有所回温。

若具体到不同性质用地的市场行情,不少专家都更看好住宅用地。以广州为例,限购政策落地以后,市场上的商业性质物业,尤其是写字楼改作公寓的避限购类住宅物业出现供应量井喷。“若放松限购,这类商业公寓的出路就很麻烦了。”合富辉煌黎文江表示,发展商将更谨慎储备商业性质用地,而将主要火力集中在住宅用地。这也将导致部分地理位置较好、价格合理的宅地更受市场追捧。

实力大房企青睐旧改项目

外来"黑马"爱中小型宅地

今年上半年成交的多宗商住用地中,尽管有少数“微地王”地块的竞得人为名不见经传的中小企业,但多数的大体量住宅地块,还是以大房企的身影较为活跃。对此,中原地产黄韬预测,下半年广州土地市场的主角仍将是实力雄厚的大型房企。特别是一些涉及三旧改造的用地,实力房企的拿地意愿比较强烈。

韩世同则预言下半年会有外地房企“黑马”乘虚而入广州土地市场,但他们所锁定的地块以中小型宅地为主。

黎文江亦指出,下半年土地市场上会出现一批抱团拿地的小房企联合体,而部分扎根广州本地多年的房地产商,则会通过积攒多时的人脉资源,在外围板块以旧厂改造的方式,低价储备土地。

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