[摘要] 正当开发商“境外游”悄然堆砌着诱人数字，并准备搭建风光梦想的时候，冷水适时地泼了过来。与以往不同，这次的冷水来自当地政府，而非势单力薄的居民。对于开发商来说，是祸还是福，这盆冷水能否浇灭开发商、中国投资客滚烫的决心，对于开发商出境开发，海外投资遇到的是黄灯还是红灯呢？
坏消息还是来了。
正当开发商“境外游”悄然堆砌着诱人数字，并准备搭建风光梦想的时候，冷水适时地泼了过来。与以往不同，这次的冷水来自当地政府，而非势单力薄的居民。对于开发商来说，是祸还是福，这盆冷水能否浇灭开发商、中国投资客滚烫的决心，对于开发商出境开发，海外投资遇到的是黄灯还是红灯呢？
韩国知事一番话，中国项目将“从头再来”？
近日，韩国济州岛新任知事元喜龙发表言论称，中国目前投资济州的大项目属于“投机资本”，担心未来中国人在济州圈地成为“中国城”，要求已经获得上届道政府批准、但未开工的项目“从头再来”。他还宣布，将大幅提高外国人通过购买房地产获得济州永居权的条件。
同样作为受政策影响较大的境外房地产市场，当地政府的一举一动，固然牵动着开发商的心。韩国知事的此番言论，难免让顺风顺水的中国开发商心头一紧。享受惯了自由行事，当地政府的又所作为，难道真的要让中国开发商“从头再来”吗？
有消息称，原本要在24日举行开工仪式的济州神话历史公园项目，因此被按下暂停键。根据韩联社报道，济州道本月20日给蓝鼎济州开发公司发来通知，称通过对上月30日申请的济州神话历史公园A区和R区的建筑许可进行核查发现，建筑许可申请面积和开发事业承认面积之间存在一定差异，要求8月29日之前进行完善。
根据韩国当地媒体此前的报道，2013年4月，韩国济州国际自由城市开发中心(JDC)与中国开发企业蓝鼎集团就JDC核心项目之一的“神话历史公园”四季型综合度假村开发项目，签署了大规模投资协议备忘录(MOA)。根据协议备忘录，蓝鼎集团将综合开发可亲身体验并欣赏济州及北欧神话的主题区、游乐设施、度假村等设施。“神话历史公园”项目是在西归浦市安德面一带，以济州独有神话与历史为背景营造世界水平的体验型主题公园的项目。
然而，就在该项目计划举行开工仪式的前一周，新当选的济州道知事元喜龙在6月17日突然表示，当地欢迎健康的中国资本，但坚决反对投机性中国资本，并要求将该项目后期的审批等全部移交给新的济州道厅。
而面临重新审核危机的并非这一个项目。据韩国《朝鲜日报》报道，韩国乐天公司和中国绿地集团共同开发的济州“梦塔”项目迟迟无法突进，元喜龙公开表示，将对之前道厅颁发的许可证书“检验并从头开始”。
开发商回应：状况仍需确认未开工项目或受影响
针对韩国知事元喜龙的“从头再来’言论，相关中国开发商是何回应呢？
“神话历史公园”中方开发企业蓝鼎集团在接受媒体采访时表示，具体的情况正在了解中。“蓝鼎方面正在与当地政府进行沟通，目前从反馈的信息沟通来看，是很顺畅的。”
而作为境外投资的大户，绿地集团也陷入到了此次漩涡之中，对于项目被叫停，绿地相关负责人在接受新华网记者采访时表示，此次被提及的“梦塔”是一个超高层的项目，目前具体状况需要进一步确认。而绿地此前在济州岛投资的绿地健康旅游城项目进展顺利，不会受此影响。
克而瑞研究机构总监薛建雄在接受新华网记者采访时表示，韩国政府此次针对中国企业的叫停言论，是出于对后市长远发展的考虑，“开发商都是做快销产品，后期很难运营好。政府发现问题，要新上马项目调规划，考虑更长远能把项目运营活的方案。跟海南一样，管理项目，让项目能运营活。免的开发商快卖、赚钱走了，留下一堆运营不活的项目，到时购房者只能找政府麻烦。”薛建雄表示。
分析韩国知事元喜龙的言论，不难看出，当地政府对于中国开发商盲目上马项目的担忧。任何一个地方都对健康资本充满了渴望，反倒对于投机资本充满了抵触。当中国开发商圈地式的在当地造“中国城”，当地政府难免要出于长远发展的考虑，从源头上保证项目能够顺利开展，并产生可持续性的经济效益。
对于此次波澜，绿地相关负责人告诉新华网记者，绿地作为世界500强企业，无论在中国还是境外投资，都是出于详尽的决策和规划之后的举动，不会冒着风险匆忙行事，至于韩国当地政府的担忧言论，绿地表示理解，也会全力配合当地政府进行合理的调整。此次事件，并不会影响到绿地继续海外扩张战略的步伐。
遭遇“双重打击”资源或变稀缺
除了对中国开发商的“限制”，韩国当地政府还提出了对购房者的不利消息，“将大幅提高外国人通过购买房地产获得济州永居权的条件”。这一消息对于中国投资客和开发商来说，无疑是双重打击。
众所周知，中国开发商的海外项目，多仰仗中国境内购房者捧场，如今不仅项目有了高标准严要求，就连对购房者的吸引力也少了很多，没有了中国购房者做后盾，中国开发商进军韩国的信心和决心自然会受到打击。
作为中国大陆游客常去的紧邻旅游目的地，移民韩国也是他们中的最终选择。早在2010年，济州岛曾颁布投资移民政策，对投资函购济州岛等指定地区的休闲娱乐设施的外国人，将给予居住权。其中，在济州岛内购买休闲停留设施花费50万美元以上，即可获得韩国移民身份，,不仅享受国民待遇而且不用服兵役。如今传出移民门槛提高的消息，有市民就表示：“看来以后韩国只能作为旅游目的地了！”
一位不愿意透露姓名的开发商高层向新华网记者表示，中国开发商走向海外，其中很大一个诱惑就在于中国富裕基层对于当地居住生活条件的认可，除去投资成分，更多的是考虑移民，一旦一个国家在移民政策上提高门槛，最终受影响的肯定是当地房产市场，尤其是对于中国购房者的吸引力将大打折扣。“韩国当地政府的此次举动，对于还没有进入韩国市场的中国开发商来说，无疑是个坏消息。当地政府不仅在项目开始上横空杀出加以干涉，还在移民门槛上做了临时提高，等于直接扼杀了项目开发的未来前景。”该人士表示。
作为提高移民门槛的反向影响，资源稀缺或是意想不到的的结果。绿地相关负责人在接受新华网记者采访时就表示，绿地目前在售的仅有绿地汉拿山小镇80套半山海景别墅，这也意味着近期想购房移民韩国的客户，只有这80套房源可供选择。绿地集团的80个移民名额是否会受到影响？绿地集团相关人士表示“因为绿地汉拿山小镇是韩国中央政府项目——医疗健康城，项目合约早已签署，目前在售、已售的产品的移民政策均没有变化。”从绿地韩国销售现场了解到，绿地已交房的业主正在抓紧办理移民手续，目前，绿地已经帮助了百余名业主办理了韩国F2签证，成功率达到100%。绿地韩国负责人表示，“最近上岛办理韩国F2签证的业主明显增多，随着新闻媒体的传播，大家已经知道了办理韩国绿卡的紧迫性，没办理F2签证的业主都在抓紧时间办理，并且带亲戚朋友来咨询项目的人明显增多。”
是祸也是福？“当地政府不会只提要求”
近年来，房企布局海外市场势头愈发凶猛，国内龙头房企万科、绿地、碧桂园等持续大手笔部署。据不完全统计，2014年前3个月，房企在海外市场的总投资额就已经达到近千亿元人民币，已超过去年全年的投资额。
与中国企业走出国门玩转资本市场相得益彰，国民也纷纷将触角伸向海外市场，海外置业投资愈发受到市场关注。有数据显示，2013年中国买家通过中介促成的海外购房金额超过100亿美元，较2012年增长约30%，创历年新高。而事实上，由于海外房屋交易数据监测不易等原因，实际的海外购买力或远超这个数字。
中国力量海外看似风生水起，然而纵观近几年中国开发商海外投资的历程，却也经历了不少不为众人皆知的坎坷。无论是当地居民的集体反对，还是当地购房者的不买账，亦或是专家、律师们的“善意”提醒，都是伴随中国开发商走向世界的“同期声”。
华杰澳洲房产投资公司总经理、澳洲太平绅士、移民律师季吉米在接受新华网记者采访时就曾对开发商海外操盘的风险表示了担忧，“我觉得主要考虑两方面，一个是当地的法律，另外一个是人文环境。法律的话，包括购地、建筑、销售、税务和用人这几个方面非常关键。国外土地大部分属于私人用地，这里面就有很多问题，包括土地所有，土地下面是否有污染。我们以前有一个开发商在开发过程中，房子盖到一半，挖到地底层的时候发现下面20年前是一个加油站，因此又需要另外花很多钱来处理下面污染的土地。关于人文、地理等方面，这就牵扯到比如区域是否存在文物古迹，是属于富人区还是穷人区，这就和将来的市场的定位、定价和销售都有关。”
而此次韩国知事的言论，刚好印证了季律师的担忧，那么真就要说“从头要来”决定是祸了吗？
对此克而瑞研究机构总监薛建雄表示，当地政府自然希望优质投资资本进入，然而，不是所有的资本在见成效前都能保证是优质资本，所谓优质资本，就是要见到成效。“韩国政府自然希望项目能顺利运营，然而开发商投入运营后，长期赚不到钱，自然优质资本就有变成不良资本的风险。这就对当地政府提出了考验，不能只提要求，这样只会将包括优质资本在内的资本拒之门外。在提要求的同时，更要在税收等政策上提供扶持，这样才能保证项目的健康与安全。”
从这个角度上讲，此次叫停事件，是祸，或许也是福。
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