[摘要] 如今楼市已进入一个“敏感期”，任何风吹草动都可能引起市场情绪波动。日前广东、海南及武汉等地陆续推出户籍制度改革，逐步放松落户限制，引发社会关注。此举一方面意在增强城市对人口的集聚力，另一方面“抢人”也可能带来“曲线救市”，给限购的楼市增加大量的刚需购买力。
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如今楼市已进入一个“敏感期”，任何风吹草动都可能引起市场情绪波动。日前广东、海南及武汉等地陆续推出户籍制度改革，逐步放松落户限制，引发社会关注。此举一方面意在增强城市对人口的集聚力，另一方面“抢人”也可能带来“曲线救市”，给限购的楼市增加大量的刚需购买力。武汉市日前下文规定，从7月1日起，毕业超过2年的普通高校毕业生或留学回国人员，在武汉就业创业，具备本科或研究生学历，提供学历学位、劳动合同、1年社保缴纳证明以及合法住所证明，或者自主创业且本人为法人代表的，均可在武汉市落户，此前，毕业2年内在武汉就业创业的高校毕业生才可在武汉落户。目前武汉楼市政策规定，武汉户籍家庭可购买两套住房，非武汉户籍家庭需在武汉纳税或者缴纳社保2年以上，且仅限购1套住房。相关部门测算，新政策实施后，每年至少吸引10万名大学生落户武汉，这也意味着每年将新增10万名购房资格人。其实，广东、海南、贵州等地早就启动了大规模的户籍改革，为楼市注入了潜在购买力。无锡5月1日起实施户籍新政策，凡购买商品房60平方米以上者，准予本人、配偶和未成年子女落户。
一个月后，海口也开始类似改革，实行“购房入户”式户籍改革。随后，贵州也宣布全面开放落户限制，鼓励更多人在中心城镇、城市落户安居。 近日，广东省更是将从投靠入户、大学生入户以及外来常住人口入户等领域进一步调低门槛。凡在城市有固定住所、就业的大学本科以上学历毕业生，均可在广东大中城市落户。 户籍制度的调整恰好体现了今年楼市“分类调控”的精神。对一线城市继续增加供应，抑制、遏制投资投机性需求，限购政策不退出；而对于库存量比较大的城市，要控制供地结构、供应结构。当前中国楼市已处于从短缺到过剩、劳动力从过剩转向短缺的转折期。在此背景下，购房入户将成为多数城市稳定楼市的最有效措施，同时也将揭开城市竞争和治理模式的全新一页。 长三角和珠三角通过率先改革户籍，诱使中西部地区的打工者从一人打工变成全家落户，呈现出“一江春水向东流”，将成为未来几年中国民工潮的新动向。一方面，外地人落户容易了，会有一定数量的人口导入当地市场，限购带来的买房资格难题迎刃而解，给楼市带来可观的刚需购买力，有利于库存主力户型住房的消化。
今年5月70城房价两年以来首次环比下跌0.15%，一线城市环比上涨5.6%，上海、深圳环比下降，广州停涨，除了上海外，北京、广州、深圳同比均跌破10%。房价下调，楼市拐点全已现“分水岭”。从数据看，70个城市新建商品房指数平均环比下调0.16%，二手房指数下调了0.09%。一线城市出现了明显下调，在新建商品房指数中，上海、深圳均出现了环比下调。二手房指数中，北京跌幅，环比下调0.9%。本次单月跌幅创记录。楼市环比数据已经全面转负，预期在4季度同比指数将出现转负。另外是5月房地产主要数据仍延续今年以来持续下行的趋势，房地产投资增速由4月的16.4%下降至14.7%,投资增速下降仍是受开发企业拿地意愿下降以及新开工增速仍维持低位。因此，限购政策没必要存在，影响楼市预期。按说法，2004年以来，我国已经历过三次房地产周期调整，当前处于第四个。基本上每隔三年经历一次房地产市场调整期，由于处于房地产“黄金十年”，以前的规律是：房价上涨时涨幅很大，下跌时跌幅很小；涨得时间长，跌得时间短(个别城市除外)。比如：2009年一季度和2012年二季度，70个城市的房价同比跌幅不足2%，但2008年一季度和2010年二季度，70个城市的房价同比涨幅都超过10%。
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