[摘要] 2014年的“楼市变天”来得有些突然，众多有所关联的城市对此也有些措手不及，带头者限购松绑早早夭折，更多观望城市也只敢暗地操刀，不敢“妄为”。
编者按：2014年，房地产市场的“特殊年”！
年初，苏州开发商还沉浸在“涨价潮”的温床中；三月开始，腰斩价始现长三角楼市；
两会，政府只字未提"调控新政"，但随之而来房贷收紧、楼盘降价、特价房疯行现象充斥楼市；
随后，“全部售罄”、“分秒杀”开始成为一种幻想，苏州开发商开启楼市紧急抢跑模式；
五月，焦虑成为开发商最为贴切的形容。于是乎，特价房、价格调整、秒杀房开始玩转整个楼市；
进入六月，地方政府已经将楼市限购取消大胆交至地方手中，关于楼市春天就要来临的畅想悄然传开……
在房天下的《2014上半年度苏州楼市白皮书半年鉴》中，我们将苏州楼市分解为23大榜单进行360°全方位分析阐述，用心奉献海量面、真实的苏州楼市现状。
苏州房天下讯：2014年的“楼市变天”来得有些突然，众多有所关联的城市对此也有些措手不及，带头者限购松绑早早夭折，更多观望城市也只敢暗地操刀，不敢“妄为”。
宏观调控难以顾及，剩下的只能交由市场自己，调价作为激励购房者出手的最有效的方式之一，颇受市场欢迎，2014年的苏州楼市也进入到了这样的博弈当中。
2014上半年园区湖东代表楼盘价格走势（图片来源：房天下）
2013年末园区的一场土拍，中锐地产以14.77亿拍得园区湖东一稀缺地块，楼面价8898.6元/㎡，溢价率达48.31%，至此，“2014年园区将进入2.0时代”的风声四起。
然而踏入马年，一切并未如想象地那般，假想的“2.0时代”也真真只是一个幻影，从2014年1月，仅九龙仓时代上城年华里在2月份以及金三银四到来之际两度加价至13750元/㎡。其他还有万科玲珑东区在6月份均价有所提升，值得注意的是，该楼盘在其6月6日推盘当天，竟有高达11万的优惠，更据网友透露，110平非毛坯高层户型单价只有14000元/㎡。
其他位于远湖东板块的楼盘均价看似未动，实际各自暗藏小动作。雅戈尔太阳城缘邑自3月份以来，价格已经调整为12000元/㎡，目前买房更有1.3抵4万，准时签约再享1万的优惠。此外，近期更将在每周推出特价9000-10000元/㎡的湖东罕见房源。
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2014年上半年代表楼盘价格走势之体育公园板块
2014上半年体育公园板块代表楼盘价格走势（图片来源：房天下）
不仅仅是一座体育公园的落定！如今的体育公园板块似乎已经摆脱园区湖东的光环自成一家，板块内聚集的楼盘也有着各自的实力所在，中海国际社区双子座与路劲主场琅悦便是其中代表性的楼盘，11000元/㎡左右的价格则是两盘持续热销的法宝之一。
版块内价格略高的是有着深厚秦文化情怀的天地源七里香都，该盘自2014年1月份以来，价格向上浮动2、300元/㎡。当然，大局之下，天地源七里香都也将应市而动，据悉，天地源七里香都将在6月中下旬加推156套特价房，价格仅11000元/㎡起，这与之前价格差了有2000元/㎡之多，想要下手的购房者是时候出手了。
有着混血基因以及非毛坯特质的北极星花园价格定位更胜一筹，实时一期开盘中，尽管开出了价格13000元/㎡起以及1万抵5万再98折等优惠，但总体看来，均价仍然维持以往“水平”。
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2014年上半年代表楼盘价格走势之第二湖西
2014上半年第二湖西代表楼盘价格走势（图片来源：房天下）
说起相城区第二湖西板块，新老盘统统算起俨然不在少数，然而说起板块的房企标杆，万科不得不提。事实上，从上表就可清晰看出，仅万科VC小镇以均价12000元/㎡的高姿态居上，其他楼盘都在9500元/㎡-10000元/㎡之间盘旋。
以首开班芙春天以及恒基水漾花城为代表的一众老盘目前所剩房源几乎都是大户型，鉴于较难出货等等原因，不得已而进行着清盘特惠活动。而近期刚刚开盘亮相的水韵花都二期价格更是较以往的10000元/㎡单价下降了200元/㎡，甚至出现了72万起总价诱惑。
老盘正是因为纯新盘们的强攻而成为老盘，2014年新盘已亮相的有金御华府以及君庭，这两盘不仅位置相近，而从价格定位来看，都是以10000元/㎡的均价示人，并且都取得了不错的开盘成绩。除此之外，板块还将有招商依云华苑以及华润城立方两家实力新盘准备面市，而此前众人所猜测的向万科看齐的开盘价又会否成真？有待接下来的开盘验证。
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2014年上半年代表楼盘价格走势之相城大道板块
2014上半年相城大道板块代表楼盘价格走势（图片来源：房天下）
相城大道板块算是相城区发展起来的板块，凭借直通南北的相城大道、轨交2号线的“输送”，包括海亮香榭里、万宇御湖郡以及中惠晨曦怡庭等实时进入到购房者的视线。海亮香榭里由于位置紧靠城区，价格至今在13000元/㎡“固执”不下。
而万宇御湖郡以及中惠晨曦怡庭则自动建立起相城大道的第二梯队，均价双双定格在了9500元/㎡。新秀接连亮相，星湖花海3月以8000元/㎡的价格叩开购房者的心门，开盘劲销，位置与海亮相近的纯誉相庭则开出了11800元/㎡的不凡价格。
一度较为低调的实景现房红鼎湾花园终于在市场的带领之下，推出20套特惠房，85万抢100平米，99万抢120平，直降13.5万，而与相城区周边竞品相比，红鼎湾花园全现房入市也实实在在吸引了一部分购房者的目光。
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2014年上半年代表楼盘价格走势之狮山板块
2014上半年狮山板块代表楼盘价格走势（图片来源：房天下）
备受关注的龙湖时代天街开盘了，其紧密邻居中旅狮山名门以及不远处的津西新天地也将开盘。甚至，刚刚在2014年的首场土拍中进军狮山路的路劲也在近期举行了盛大的售楼处公开仪式，狮山路硝烟四起。
众多实力房企接连亮相，而购房者最为关心的则是其价格最终几何？龙湖首揭谜底，17000元/㎡的价格似乎已经令人满意。然而令人意想不到的是，同在狮山板块，旭辉御府尽管总体价格仍在14000元/㎡，但近期其推出的11000元/㎡起、超低“亲民”价楼盘，震惊整个苏州。相比狮山板块15000元/㎡的均价，旭辉御府的房价俨然是市场上近乎绝迹的7折。
新港天之运早在2014年3月已经开始了顺应市场的价格下调，从之前的均价13600元/㎡调整为13000元/㎡，更引人注目的是，其还与房天下携手推出300套在售房源的团购优惠，优惠幅度为13000元享30000元，同时总价还可再打96折，11188元/㎡起。
而最不惜下血本厮杀的当属诚河新旅城。该项目目前在售产品面积从80到133平不等，在售房源中高层价格9600-10600元/㎡，多层价格11000-12000元/㎡。同时，诚河新旅城推出1万享3万的团购优惠，稀缺的4位数加上团购优惠，这个奇迹在狮山路仅此一例。当然，如此诱惑的价格也确实已经吸引了很多购房者关注。
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2014年上半年代表楼盘价格走势之北新区
2014上半年北新区代表楼盘价格走势（图片来源：房天下）
旭辉在北新区可谓有着的霸主地位，拥有悦庭、华庭、上河郡、百合宫馆、苹果乐园5个在售项目。在4月15日的土拍上，旭辉又于北新区“再添一子”，一个庞大的“军团”已经集结北新区。
旭辉华庭、运河公馆以及南山柠檬城正是位于北新区浒墅关位置较近的三盘，而从价格走势图中，三盘的表现却大相径庭，旭辉华庭做出市场应对，4月份开始，价格即从之前的9000元/㎡调整至8000元/㎡。而从南山柠檬城与运河公馆的均价来看，并未有下行意识。
值得注意的是，均价虽然于此，运河公馆，目前在售高层却有着低至7800元/㎡起的房源，同时推出了不少优惠；别墅均价也仅12000元/㎡，优惠为5万抵10万，当场认购99折，准时签约优惠2万。几乎绝迹的7字头加上众多优惠的叠加，在新区乃至整个苏城算是一个较为轰动的大事了。
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2014年上半年代表楼盘价格走势之越溪板块
2014上半年越溪板块代表楼盘价格走势（图片来源：房天下）
“原价170多万，现在只要150多万，直降了20万左右！”在越溪板块，新城石湖公馆打出了颇具吸引力的广告。尽管这样的优惠只是针对两三套的房源，但是新城石湖公馆的楼盘单价也已有了下调。
近日，同在越溪板块内，招商石湖东区刚以9500元/㎡的均价吸引了一些购房者，就被“金辉我的日子”的8500元/㎡起抢去了风头，尽管如此，经购房者询问发现，金辉我的日子实际均价仍在9250元/㎡左右。和其他促销方式类似，“特价商品”总是那么凤毛麟角，它们的背后总是隐藏着如“数量有限”、“只针对XXXX”等多项条款。
2014年，市场备受考验，众多营销手段不断涌出，由房天下携手新城红树湾共同打造的“夜闪购”在短短7天时间内，高频次作战三晚，单周创下86套签约佳绩，168书写了苏州楼市实时“闪购”传奇。
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2014年上半年代表楼盘价格走势之吴中城区
2014上半年吴中城区代表楼盘价格走势（图片来源：房天下）
放眼吴中城区，相比起世茂石湖湾的“一鸣惊人”，其他楼盘的动作似乎都显得小打小闹。2014年3月，世茂石湖湾高层项目一经推出，性价比超高的特质将其一路推至热销的风口浪尖中，6月，世茂石湖湾打出的13000元/㎡的均价举动再次震惊了整个吴中城区甚至整个苏州。
同时，这样的举动也使得周边的楼盘有些“惶恐”，一时间，包括中天和景苑、新城香溢澜桥以及越湖名邸等楼盘也相继作出价格调整，分别作出500-1000元/㎡不等的价格下调。
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2014年上半年代表楼盘价格走势之尹山湖板块
上半年尹山湖板块代表楼盘价格走势（图片来源：房天下）
据有关数据显示，尹山湖板块目前整体均价为9200—14000元/㎡，已基本破万。中海山湖一号与旭辉美澜城的争斗是尹山湖畔的一大亮点，开盘时期相似，开盘价格也同样不分上下，此后，旭辉美澜城与山湖一号的价格“纠葛”仍然不休，到了2014年3月份，分化终于开始，旭辉美澜城采取“周周推”战略，开盘价格基本未有大动作，山湖一号则彻底跟旭辉美澜城划清了界限，一路向着过万单价而去。
九龙仓光辉岁月作为2014年的区域内新盘，一开盘即带给周边不小的压力，7800元/㎡起的开盘价至今令人记忆犹新，然而从整体价格来看，均价也达到了10000元/㎡。除了已经亮相的九龙仓新盘，纯新盘鑫苑湖居世家也将在近期开盘，而从多个方面的营销、热身来看，鑫苑的亮相绝不低调。
老盘保利居上和御湖湾近期也开启了加推计划，但体量都相对较小，价格方面，保利居上在5月份急速刹车，均价一度从12000元/㎡下调至10500元/㎡，市场温度较冷之下，保利终于开始想法儿进行抢跑了。
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