[摘要] 作为最反映市场行情的数据，并不是一句话或一个表态可以改变的，随着五月成交数据的出炉，百城房价终于两年来首次下跌，而上海成交量则处于深度低谷。6月楼市究竟走向何方，更多的可能还得看开发商的市场态度。
本周住建部与银监会连番表态。对于楼市成交僵持住建部给出了“自然调节”的说法，而银监会则与央行此前表态想呼应，号召大力支持首套房贷。
但作为最反映市场行情的数据，并不是一句话或一个表态可以改变的，随着五月成交数据的出炉，百城房价终于两年来首次下跌，而上海成交量则处于深度低谷。6月楼市究竟走向何方，更多的可能还得看开发商的市场态度。
百城房价近两年来首现下跌 房企或加大降价力度
连续数月的成交萎缩和库存积压终于传导到房价环节。环比逐月上涨近两年的中国百城房价，在今年5月份出现掉头向下的迹象。
中指研究院]实时发布的一份报告显示，2014年5月，中国100个城市(新建)住宅平均价格为每平方米10978元(人民币(6.2470,0.0095, 0.15%)，下同)，环比上月下跌0.32%。这是2012年6月以来百城房价首次环比下跌，在此之前百城住宅均价已经连续环比上涨23个月。
从涨跌城市个数看，百城中，37个城市房价环比上涨，62个城市环比下跌，1个城市与上月持平。
针对今年年初以来的楼市低迷，以及进入下行通道的百城房价，中原地产首席分析师张大伟表示，楼市开始周期性调整的趋势已经明确。
他指出，此次楼市变化是历史上首次出现的非政策因素导致的市场萧条，这可能会导致本轮调整周期和深度较长，特别是非核心城市、非城市核心区的房价，都有可能出现明显价格调整。
与过去几年频繁出台楼市调控政策不同，去年3月以来，中央层面并未出台任何性的楼市调控新政。此时出现的市场大面积降温，一方面，由于近期资金价格上涨导致房地产按揭、开发信贷收紧；另一方面，楼市总体供应告别短缺，部分城市还出现明显的供应过剩。
此外，今年中国也出现房价区域性降价的状况，价格调整城市从点开始蔓延到块状，其中，浙江、江苏、江西等华东省份均出现过区域性的降价潮。
与此同时，受到楼市持续降温以及市场分化加剧的影响，购房者的观望情绪加重。而房企“让利跑量”心理渐占上风，供需格局悄然生变。
在这种因素的影响下，房企在今年6月可能加大促销力度。据中原地产监测，21个大中城市近四周的新开楼盘认购率均在45%以下，而2013年的周平均值为56%，新房的销售情况不容乐观。
值得注意的是，近期已有不少房企出现资金链问题，面临破产倒闭。知名房企绿城“易主”、百强房企之一光耀地产深陷资金漩涡、更多中小房企出现破产和“老板跑路”现象。张大伟认为，在部分“千亿”房企都上涨乏力的情况下，成群结队的“百亿”房企和中小房企，正在或者即将经历一场大浪淘沙的分化。特别是立足三四线城市的很多企业，将会承受更大的风险。
周二 6月3日
5月上海楼市成交现罕见低量 刚需楼盘或降价5%
5月上海楼市成交量跌破60万平方米。开发商称，持续数月的成交低迷或将在6月引发刚需楼盘的跑量降价。
金丰易居&佑威数据显示，2014年5月，上海市商品住宅成交面积为59.55万平方米，比上月下跌21.78%，比去年同期下跌了34.92%。成交均价为27596元/平方米，比上月上涨6.48%，比去年同期上涨17.97%。商品住宅新增供应量为71.71万平方米。
佑威机构执行董事黄志坚表示，4月、5月商品住宅的成交量未能上升，反而“逐级而下”，不足60万平方米的罕见低量，是确认楼市遇冷的明显信号，加上开发商融资和个人房贷变得相对困难，双重挤压下，未来楼市将会产生价格下行的压力。
从成交价格来看，如果以加权平均计算，5月上海楼市均价为下跌，但是如果以总成交价格除以成交量来计算，上海楼市成交均价仍为上涨。
上海楼市只是房地产降温的一个缩影。中指研究院实时发布的报告则显示，上海住宅均价为19605元/平方米，环比下跌0.18%。从来看，5月中国100个城市（新建）住宅平均价格为每平方米10978元，环比下跌0.32%。这是2012年6月以来百城房价首次环比下跌，在此之前百城住宅均价已经连续环比上涨23个月。
“一部分开发商，特别是资金面偏紧、产品市场属性偏差的开发商，千万要小心，为规避经营风险，一定要率先打破僵局，坚决贯彻以价换量的策略，果断入市、果断降价。”黄志坚表称。
周三 6月4日
住建部回应房价拐点说:增速慢一点是自然调节
4日下午,国务院新闻办举行新闻发布会,请住房城乡建设部总经济师冯俊介绍棚户区改造和保障性住房建设工作进展情况。冯俊回答记者提问时指出,整体的房地产市场大多数指标还是处于增长过程中,当然增速慢一点也是社会自然调节的过程。
冯俊:第二个问题,当前房地产市场形势媒体都很关注。我也看到,最近一段时间很多媒体,包括一些专家都在说房地产市场、房价是不是出现了拐点。对这个问题我讲三层意思:
,很抱歉,我没看懂什么叫拐点?拐点是个数学概念。拐点是什么?拐点是图形曲线从凸变成凹或者从凹变成凸的那一个点。如果说这个图像能够用函数表示,这个函数是二阶导数为零或者是二阶导数不存在的这个点。我们在对经济现象或者其他经济态势分析时也用这种分析方法,“拐点”并不描述曲线是上行的态势或者是下行的态势,也不描述态势的转折点。“拐点”恰恰处于上行或者下行过程红的某一点。“拐点”恰恰描述曲线再延续一段,就改变了它的上行或下行的方向。这是我要说的层意思。第二,模拟经济运行或者其他事物发展过程的曲线,先有结果,再有曲线,都是实证性的分析,或者说,“拐点”是事物实际状态的分析工具,而不是预测工具。
在经济分析上,有些朋友用拐点描述经济现象我确实不太理解。我们用模型或者函数表述社会经济现象的时候,都是实证性的分析,这个现象发生了,用图像在每个点上根据时间做横轴、数据做纵向拟合成一个曲线,要实际发生才能画出图,是实证分析工具而不是预测工具。所以在市场分析的时候我从来不说拐点,我理解的拐点和现在社会上说的拐点完全是两回事。有些人说房价下行了,说是拐点,实际上是个转折点。
第二,当前房地产市场发展的基本情况。总体上说,我们大多数指标都在增长,整个增速在下降,但这并不等于负增长。以前增速那么高,现在增速下降一点儿,也属于市场正常的调节,只有少数指标出现了负增长,比如新开工面积、销售面积、成交量。需要说明,必须历史的看问题,同比增长负,这是指跟去年同期相比,2013年前几个月的增长情况是什么呢?新开工增长50%,成交量增幅也相当大。在前面有这么大的增长情况下,拿现在跟前面那么大的基数做比较,所以出现了负增长。这是由于前面基数过大造成的。整体的房地产市场大多数指标还是处于增长过程中,当然增速慢一点也是社会自然调节的过程。
有媒体朋友在关心拐点、对房价非常关心。我理解的房地产市场调控主要目标是追求供求平衡、市场平稳,我们把价格作为调控目标过于狭义化。当然市场供求是否平衡、市场是否平稳,价格是重要信号。通过价格分析供求平衡、市场平稳这两个目标是不是处于正常区域。整体宏观调控的目标都是对着这个来的。现在的房地产市场确实出现了一定的分化,有些地方库存量过大,有些地方比较短缺。关于这个问题,今年政府工作报告已经提出了“分类调控”的基本原则。对那些库存量大的,供过于求的城市,要执行好首套房首付款比例、贷款利率优惠的政策,目的是满足自住型的、改善性住房需求;对供求矛盾比较突出、房价上涨压力比较大的城市,要加快中小套型普通商品住房的供应,形成有效供给,继续遏制投资投机型需求,也要增加共有产权住房的供应。
最后我要说一句话,我们对房地产市场的调控始终要坚持保护消费需求、遏制投资需求这个原则。我是把住房需求分成两类:消费性需求、投资性需求。消费性需求就是通常所说的自住性需求。整个调控当中始终鼓励保护消费需求,遏制投资需求,这是我们政策的基调。
周四 6月5日
沪上银行房贷审批和放款加快 八五折优惠绝迹
在央行“窗口指导”商业银行支持首套房贷后，房地产信贷收紧态势并没有明显缓解，商业贷款的优惠利率仍在逐渐减少，首套房利率水平依然处于高位。不过，央行“喊话”后，停贷银行逐渐减少，放款速度加快了。
日前，央行发声力保首套房贷，要求商业银行合理确定首套房利率水平，提高贷款发放和审批效率，优先满足首套房贷需求。此次“窗口指导”后，各大商业银行纷纷声明支持，如工商银行表示要提高个人住房贷款的审批力度；中国银行表示将实行标准化作业和集中审批，减少人工干预；交通银行表示大力发展个人住房贷款业务，重点支持自住型住房贷款，特别是首套住房贷款需求。
然而由于资金紧张、存款资源有限，银行在实际运作中对房贷业务着实提不起劲来。特别是利率方面，首套房利率水平普遍上浮，二套房利率则加速调高，上浮至基准利率1.4倍。融360金融搜索平台数据显示，5月市场上九成银行首套房贷利率升至基准利率或上浮10%。例如，招商银行在上海的首套房按揭利率此前为基准利率，在央行“喊话”后，反而上调为基准利率上浮5%。市场购房人反映，即使是首套房，广发银行也暂时贷不到按揭贷款。而对于二套房，已停止受理贷款申请的银行占一成左右，执行基准上浮10%的银行约占五成，执行基准上浮15%至20%的银行共占三成不到，执行基准上浮25%及以上的银行占比8%左右，二套房购买成本增加较快。
5月曾有市场传言8.5折优惠利率重出江湖，实际沪上银行8.5折优惠利率几乎绝迹。有中介表示，购房客户自己申请首套房贷款没优惠，而一些楼盘为促销和银行合作有一些优惠利率，普通客户运气好也只能申请到9折利率。银行业人士分析，目前现有5年期以上房贷基准利率为6.55%，如果打8.5折则利率为5.57%，而5年期的存款利率已“一浮到顶”至5.225%。存贷差是银行的主要盈利来源，如今房贷存贷差那么小，银行还要承担未来楼市发展前景不明的风险，所以完全没动力执行8.5折优惠利率。
不过，银行在审核方面表现积极，人工干预给房贷设卡的情况减少，审批速度明显提高，目前首套房贷款审批时间一般在2至7天内，如申请材料准备齐全一个月内能放款。
周五 6月6日
银监会：差别化房地产贷款政策 支持首套房需求
据悉，国新办6日上午举行新闻发布会，中国银行业监督管理委员会副主席王兆星介绍了金融支持实体经济的举措与成效等方面情况，并答记者问。他表示，是要继续执行差别化的住房贷款政策，大力支持首套住房需求。
以下为文字实录：
金融时报记者：我知道，现在中国的房地产出现了一些问题，而且情况有可能会变得更糟，您有没有一些相关的数据，就是现在的银行业对房地产有一些什么样的抵押和贷款的数据。另外，如果房地产的情况变得更糟的话，会对中国的银行业和金融市场带来什么样的影响？
王兆星：当前中国的房地产市场是不是存在严重的泡沫，会不会有泡沫的破灭或者出现房地产的崩溃，在国内外都有这方面的分析和舆论关注。首先，我想强调的是房地产是中国经济发展过程当中一个重要的组成部分，对中国的经济发展作出了重要的贡献，同时也是中国金融业的重要的业务领域。但是，确实我们应该看到，如果一个经济体对房地产的产业依赖过重，如果金融业对房地产的风险贷款暴露过多，一旦房地产出现问题，可能会对整个经济甚至对中国整个金融业造成灾难性的破坏。过去的金融危机当中，有很多都是因为房地产泡沫最后破灭，给经济金融造成重大的破坏。正因为如此，我们非常重视、关注中国房地产市场健康发展，也采取了很多金融方面的措施，尽可能控制房地产市场的泡沫，促进房地产业健康发展。
而作为监管部门，我们在很早之前也提示银行业要关注房地产市场的发展，要注意控制房地产的风险。到目前为止，中国银行业房地产贷款占总贷款的20%左右，这里包括房地产开发商的贷款，也包括个人购房贷款，个人购房贷款占到整个房地产贷款的67%左右，因此主要是对个人住房消费提供了金融支持。同时，个人购房贷款的不良率不到百分之一，资产质量非常稳定。但是我们也开始关注房地产发展的走势，也看到一些三线、四线城市房地产销售和价格都有所回落，我们也将组织开展相关的压力测试，尽可能提高银行业的抗风险能力。现在来看，整个银行业对房地产贷款方面质量还是比较稳定的，我们也关注下一步房地产的发展，注意防范这方面的风险。相关部门也都采取措施，从金融来说，是要继续执行差别化的住房贷款政策，大力支持首套住房需求，抑制投资和投机性的住房需求，另外重点大力支持国家实施的保障房的安居工程建设和棚户区改造，加强来增加对低收入群体的住房有效供给，调整住房的供求关系。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
