[摘要] 据调查,苏州各银行目前的房贷时间均在1-2个月左右,一方面是贷款额度紧张造成的积累,另一方面苏州个人贷款流程审查严谨所致。下面是苏州按揭贷款流程,购房者有了一定了解,也能在自己办理贷款过程中省时省力。
据调查,苏州各银行目前的房贷时间均在1-2个月左右,一方面是贷款额度紧张造成的积累,另一方面苏州个人贷款流程审查严谨所致。下面是苏州按揭贷款流程,购房者有了一定了解,也能在自己办理贷款过程中省时省力。
个人购房按揭贷款操作流程包括楼盘审查、发放贷款两部份。
一:楼盘审查
在借款人提出申请之前,信用社(部)需要对拟提供个人购房贷款的楼盘进行审查。楼盘审查操作流程为:开发商申请→项目调查→审查、审批→签订项目合作协议书→贷后监管。
房地产公司提出申请,信用社或者部要求房地产公司(以下简称“开发商”)提交以下资料:
书面申请:
公司资料、包括营业执照、税务登记证、法人代码证、企业章程、贷款卡、开户情况、公司概况、法人代表人或授权代理人证明书、股东会决议等等
项目资料,包括房地产开发企业资质等级证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证,国有土地使用证、工程概预算资料、商品房预售许可证等等
农村信用社认为需要提供的其他资料
项目调查主要内容有:手续的合法性、项目资金到位情况、项目的基本情况,市场前景及效益状况。项目实地调查,核实资料、项目情况调查后撰写调查报告,将调查情况交审查部门,审批同意后与开发商签订《个人购房消费贷款项目合作协议》。
二、发放贷款操作流程:
具体流程为:借款人申请→贷前调查→审查、审批→签订借款合同→办理保险、公证、担保等各种手续→发放贷款→资料归档→贷后管理→贷款偿还→清户撤押。
借款人申请
借款人申请个人购房贷款,所购房必须为现房或多层主体结构封顶、高层完成总投资三分之二以上的期房。需要借款人填写个人购房借款表并提供下列资料:
1、借款人身份证件(居民身份证、户口簿或其他有效居留证件)
2、婚姻状况证明(已婚的提供结婚证或婚姻登记机关出具的夫妻关系证明书,未婚的提供未婚证明书)
3、不低于房价30%的首付款付款凭证,但对购买首套自住住房且套型建筑面积90平方米以下的可执行首付款比例不低于20%的规定,购买商业门面的首付款比例不得低于40%。
4、房地产主管部门统一印制的、具有法律效力的商品房买卖合同
5、共有权人同意以所购房屋作为抵押物的证明
6、借款人家庭财产和经济收入证明,如果属于借款人家庭成员共同还款,则各方要签订共同还款责任确认书,明确在一方无力偿还贷款的情况下,其他方仍要继续承担还款责任
受理和调查
信贷部门收到如上资料,对其资料的真实性、借款人偿还贷款本息能力进行调查,确定贷与不贷、贷款的金额和期限,调查的主要的内容包括:
1、首付款是否足额存入开立在信用社的售房专用的账户上;
2、屋价格是否合理,与当地同类物业的市场的价格是否相当;
3、借款的年限加借款人的年龄是否超过60年;
4、抵押的担保是否足额有效,共有人是否出具同意抵押的合法文书,必要时要求借款人提供房产评估报告及他项权利证书。
贷款的审查、审批
审贷部门重点审查:1、购房行为的真实性,防止借款人和开发商串通骗取银行贷款;2、所购的房屋价格与当地同类物业的市场价格是否相当,必要时可委托具有房地产评诂资质的机构进行评诂;3、共有人是否出具同意抵押的合法的书面意见;4、借款人偿还贷款本息的能力;
审贷部门审查后,提出贷款额度和期限,可与借款人、开发商签订《个人购房借款合同》,直接报有权的审批人审批。签订借款合同时,经办人主动向借款人、保证人讲解合同条款。
在借款人办妥房屋的保险、公证和抵押预登记手续后,方可发放贷款。发放贷款时,由信贷员填写借据,借款人签章或按指印认定,同时借款人签署《划款扣款授权书》,信用社将款项直接划入开发商在信用社开立的售房专户上,同时通知借款人贷款已经发放,开发商出具收款证明。
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