[摘要] 2014年伊始，香港楼市出现了戏剧性的局面。一面是“崩盘”声不绝于耳，这缘于香港大开发商争相折价卖楼；而另一面则是，香港立法会刚刚审议通过了2012年以来推出的为楼市降温的印花税“辣招”，完成了立法程序。“辣招”丝毫未减，但楼市却风声鹤唳。香港楼市是否处在崩盘的前夜？难道香港政府正在助推楼市崩盘？
2014年伊始，香港楼市出现了戏剧性的局面。一面是“崩盘”声不绝于耳，这缘于香港大开发商争相折价卖楼；而另一面则是，香港立法会刚刚审议通过了2012年以来推出的为楼市降温的印花税“辣招”，完成了立法程序。“辣招”丝毫未减，但楼市却风声鹤唳。香港楼市是否处在崩盘的前夜？难道香港政府正在助推楼市崩盘？
要回答上述问题，首先要回顾一下香港地产周期波动的历史，找出香港地产周期波动的诱发因素和主要特征。总结来看，最主要的诱发因素是土地政策和货币政策。
上世纪80年代初，由于全球经济衰退导致香港出口锐减，香港GDP也从1981年的13%左右下滑至1982年的1%左右，同时港币大幅贬值，导致通货膨胀以及利率飙升。1982年，香港房价下跌了约20%。但1984年左右，香港房地产市场出现了复苏，这一方面是由于《中英联合声明》中对土地租期的承诺，即到期无须补缴地款并续期至2047年，这增强了开发商和投资者的信心。
而且，1985年左右，中英双方还达成协议，香港政府每年供地不能超过50万平方米，这导致了土地供给预期的不足。另一方面是由于1983年联系汇率的引入，使香港利率与美国利率亦步亦趋，当时美国利率正处于下降通道，导致香港利率水平也被压制，实际利率长期为负，助推了楼市的投机活动。这一波房价高涨浪潮一直持续至1997年亚洲金融危机前夜。
一个值得注意的小插曲是，1994年开始，香港政府便通过增加土地供给和提高贷款利率等手段打压楼市，其中1996年香港地政总署卖地面积达到约90万平方米，但经过1995年的调整后房价重回升势，并在1996和1997年上演最后的疯狂。这一方面是由于1994年开始增加的土地供给由于建设周期滞后还没充分进入市场，而且1997年卖地面积还大幅下滑至30万平方米，相比1996年下降了2/3；另一方面则是因为1996年开始贷款利率下调刺激了投机需求。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
