[摘要] 2014年，苏州商业地产会迎来最寒冷的冬天吗？新年伊始，一道被坊间称为苏州“最严限售令”的新政，对苏州本就扑朔迷离的商业地产走势，不啻为当头棒喝。
2014年，苏州商业地产会迎来最寒冷的冬天吗？新年伊始，一道被坊间称为苏州“最严限售令”的新政，对苏州本就扑朔迷离的商业地产走势，不啻为当头棒喝。
商铺售后全面叫停、新建商业地产三成“不许 卖”……这一“限售令”的出台，引发了楼市的各种议论。有声音说这样的做法是“双刃剑”；也有声音说，调控政策是为了规避商业地产出现的风险……不论是什么样的“发声”，都让这一新政策，成为2014苏州楼市新春里的热点。
□顾晓芸/文
新政回放：
苏州商业地产“限售”
■所涉项目以2月28日为节点
苏州市政府近期出台了马年房地产新政，要求“商业限售部分”，同时全面禁止“售后”现象。市住建局住宅产业处负责人表示，“主要目的是防范商业房地产项目资金风险，加强后续监管，保护购房者合法权益。”
苏州市政府1月27日公布了《关于进一步加强全市商业房地产项目管理意见》（以下简称《意见》）。其中，“限售”及禁止“售后”，颇引人关注。
根据《意见》，可分割出售类的商业地产项目，必须划出部分房产作为风险防范资产冻结3年。同时，新政还对商业地产领域普遍存在的“售后”现象进行了全面禁止。
《意见》于2月27日正式实施，哪些商业项目受限？
“新政规范的是2月28日后我市新推的商业项目和新建的商业项目。”市住建局住宅产业处负责人介绍，目前正在销售的商业项目和已完成销售的销售项目并不在该新政实施范围之内，但将通过后续管理来保证平稳运营。
据了解，新推商业项目，将在地块公开出让时明确公布。而新建商业项目，指的是在2月28日以前已经获得地块，但还在建设阶段尚未销售的项目，将通过提高货币资本金的方式来加强监管。
“这个《意见》的出台，主要目的是未雨绸缪，防范商业房地产项目资金风险，加强商业房地产项目后续监管，切实保护购房者的合法权益。”市住建局相关人士在接受媒体采访时表示。
■苏州商业地产现状堪忧
事实上，这些年，苏州商业地产的发展，一直不容乐观。
苏州市商业联合会的调查报告显示，2013年苏州商业项目滞销问题相对明显，中心城区部分区域推出的商务楼宇项目总建筑面积超过200万平方米，苏州部分区域的人均商业面积已经超过了3平方米，甚至达到4平方米，远高于西方发达国家水平，处于总量过剩的状态。
“目前苏州中心城区已建成各类购物中心超过40家，在建购物中心超过了30家，总量已超过南京。”苏州市商业联合会有关权威人士指出，出现这一状况的主要原因，是商业项目规划用地占比过高。
数据显示，2012年苏州中心城区出让的141宗土地中，商业用地超过5成，到了2013年，苏州挂牌上市的139幅经营性用地中，纯商服用地占比39.9%，就建筑体量而言，商业项目建筑面积共计480.7万平方米，比住宅项目高出了约6.9%。
随着购物中心等大体量商业设施的集群式出现，不少商业设施由于种种原因步履艰难。自2012年以来，在中心城区新建的20家购物中心中，近半数经营情况不理想，存在商铺、写字楼空置的现象，部分项目甚至无法正常开业。
在苏州相城区中心地段，一座号称世界上的瀑布大楼——苏州东方瀑布大楼已烂尾近10年，开发商因工程款问题迟迟难以竣工，近2000名小业主拿不到产权证，这一引发轩然大波的烂尾事件最终由相城区政府出面回购部分楼宇告终。
无独有偶，苏州名人广场、苏州世界绸都等烂尾楼也皆祸起于开发商资金链断裂。“商业项目一旦陷入烂尾，往往引发业主维权等群体事件，损害区域商业形象，所以政府打压以圈钱为目的的商业开发是必然的。”近年来苏州倒闭或烂尾的商业地产项目比例不小，政府此时出台新政是对现有问题的及时补救。
此外，近两年来，“售后”现象在苏州商业地产中十分常见，商铺售后是前几年商业项目中最吃香的套路，一时楼市里涌现出花式繁多的小商铺。可几年之后，苏州就出现了商业项目“付不出租金、开发商跑路”的现象。有些纠纷，到如今还没有完全解决。相城区的环球奥食卡城等楼盘都曾因售后产生过维权纠纷。
在商业地产繁华的背后，确实暗藏隐忧。住建局为此特意在发文时强调：新规是为了规范市场、保护购房者合法权益。
■今年苏州82个商业项目“钱途”未卜
马年伊始，当各大住宅楼盘还笃定地在蓄客时，各类商铺尤其是地铁沿线的小商铺，活跃起来。
据不完全统计，苏州2014年商业项目入市82个，几乎占据2014年楼盘总推盘数的半壁江山。商业纯新盘达37个，与住宅纯新盘量不分伯仲，同时，商业纯新盘量相对2013年的24盘同比增长54%。从上市套数来看，2014年预计约79200套（包括纯新盘和老盘推新项目）入市，商业类房源预计约18000套，相比2013年16000套商业房源的入市量还在增长。尽管最终实际上市量有待检验，但期待已在。
“我们现在没办法开盘，先观望吧！”一位三年前转战商业地产的营销主管认为，从此前苏州政府大力推地的角度上来看，肯定是支持商业地产发展的。新政其实也是为了规范市场，但就是“太严厉了”。这位销售主管说，房企一般情况会通过资产贷款来得到一定的流动资金，当下资产的冻结将影响房企的流动资金，不排除后期会有商业地产的开发商通过提高房价的手段回笼资金。
对商业地产走势的预判上，业内还有一种声音：这一政策可能会使中小乃至大开发商对进入苏州市场产生一定的抗拒心理，造成土地流拍，或者大幅贬值等现象。此规定虽然可能会刺破部分商业地产市场的泡沫并有效保护市场规范，但是对城市商业地产发展也带来了不小的阻滞，所以这将会是一把“双刃剑”。
“苏州已经意识到了市场的症结所在，并开始有所作为，但这种新政的警示作用大于实际监管效力，真正落实还有很长的路要走。”一位苏州房企高管评价称。
业内声音：
新政规范市场
影响土拍走势
业内人士认为，此举可规范房地产市场行为，不过一定程度上会影响商业地产项目的销售节奏，对开发商的资金要求更高，影响商业土拍行情。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，新政主观目的是为了控制商业地产开发风险，利用“限售”防止单纯以出售回笼资金为目的的商业地产开发，利用禁止“售后”，防止欺骗投资客，防止最终由于招商、运营等不善而导致投资客没法实现、商业地产项目烂尾的现象。
“如果从严执行，一定程度上会影响部分商业地产项目的销售节奏，短期内可能陷入僵局，对于以销售为主的商业地产开发商，可能会影响其资金面状况。”张宏伟认为，对土地市场来讲，如果是以商业用地为主的地块，以销售为主的企业可能因此淡出土地市场，或者考虑当前资金面状况，拿地会比较谨慎。而对于现金流状况较好或有比较好融资模式的企业，以租售结合或以运营为主的开发企业而言，土地市场竞争相对不太激烈，此时推出较好地块，势必会引起这些开发企业的积极布局。
中指研究院苏州分院分析师则认为，新政表象是规范市场，内在是降低市场开发风险，更多的是对于中小开发商行为的规范。同时，政府希望商业地产的发展能够有更多的思路摆脱同质化的情况，有效消化市场库存。不过，新政会导致商业地块成交价出现走低趋势。
苏州市房地产行业协会副会长、苏州科技学院房产研究所所长盛承懋认为：这次政府出台的政策是全面的。一是针对主管部门，这次的政策首先要从源头上规避商业地产存在的不良现象，规避风险。二是针对开发商，部分开发商不按规矩出牌，比如不该分割的分割，或者通过租赁的方式进行不合理操作，或者答应个体投资者条件，自己却在盈利不佳时潜逃等现象。这次政策的出台是政府加大对商业地产资金的监管，让开发商从前期的拿地到规划开发都做足调研，真正考虑商业地产的后期经营，让自己成为责任人。政策出台的目的，也是为了建造一个良性、健康的商业地产市场。当一个土地出让，项目审批都是合理的情况下，首先地块将会选择符合条件的开发商，减少了开发商投资的盲目性。这也为商业地产市场的良性循环提供了一定保障。这样一个健康的市场相信会吸引更多有备而来的开发商。相反一个不健康的市场反而会让外面的企业摒弃苏州这个市场。从开发商角度来讲，这样的一个政策出来其实是有必要的。
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