[摘要] 就在一二线城市房价以两三成的速度飙涨的同时，土地市场也火爆异常。
就在一二线城市房价以两三成的速度飙涨的同时，土地市场也火爆异常。
中原地产数据显示，2013年，一线城市土地出让金暴涨，北上广深4个一线城市土地出让金均创历史纪录，其中上海更是创造出2177亿元的单一城市土地出让金历史纪录。四个一线城市合计土地出让金突破5000亿大关，达到了5014亿，是2012年的2.5倍。
在土地市场火爆的情况下，各地“地王”也不断涌现。北京市土地整理储备中心20日公布了此前一宗土地的交易结果。12月18日，“门头沟新城MC16-073地块”公开招标，最终住总融创骏洋联合体以58.66亿元夺得该地块，创下北京历史上新的总价“地王”。按照39.12亿元的底价计算，溢价率达49.94%。
厦门本月初的一场土地拍卖会上，岛外两区同时产生了新地王，其中翔安区新地王楼面价12546.8元/平方米，海沧区新地王楼面价14310.6元/平方米，集美北站附近地块楼面价10503.4元/平方米。至此，岛外楼面价全线破万元大关。
中原地产市场研究部总监张大伟告诉《财经日报》，去年房企主要处于去库存状态，今年楼市相当火爆，去库存基本完成，房企有充足的资金流拿地；其次今年的楼市调控政策基本处于“空窗期”，没有特别严格的政策出台，这也推动了楼市和土地市场的火爆。
与土地市场对应的是大型房企的拿地热情。中原地产统计，截至12月22日，包括万科、保利、恒大在内的10家标杆房企拿地再激增，单月拿地金额达353.8亿。今年以来标杆房企累计拿地金额首次突破3000亿，达到了3077.8亿，预计全年将突破3100亿，同比涨幅也超过100%。
其中表现最激进的是恒大，12月4日~5日的24内，恒大在上海、南京收获多宗土地，在上海、南京连续拿下7幅地块，总成交金额103亿元。虽然最近一二线城市都发布了楼市调控细则，但大房企对一二线看多的趋势并没有改变。
一些地方性房企也纷纷进军大都市，例如近期福建的中骏、泰禾等闽派房企纷纷在上海、北京等地拿地，从而完成其化的布局。
此外，由于今年以来一二线城市与三四线城市楼市的分化相当明显，这也在很大程度上催热了一二线城市的土地市场。厦门市政协委员、集美大学房地产发展研究所所长李友华告诉记者，前几年三四线城市的土地供应量很大，需求又没跟上，所以楼市过剩一下子显现出来。
在三四线城市楼市普遍过剩的情况下，各大房企纷纷将目光重新聚焦一二线城市。根据中原地产统计，前11月，标杆房企在一线城市土地购入金额达到了905亿，同比上涨119%，而在三四线城市仅购入147亿。
土地市场的火爆也将传导到楼市销售。张大伟说，土地市场与房价有很大的关系，目前土地市场的火爆情况预示着明年一二线城市的楼市酝酿着更大的涨幅，按照正常的上市销售，价格将比现在的价格高很多。如果没有更有力的调控举措，或者明年的货币更加宽松，那么明年楼市甚至会超过今年这样动辄两三成的涨幅。
以厦门为例，当地业内人士预计，按照目前厦门岛外动辄过万元的楼面价，厦门岛外“两万元时代”正加速来临。
不过，张大伟也认为，目前土地市场聚集了太多非理性的因素。如果调控政策从严、资金从紧的话，今年产生的高价“地王”将会存在入市的困难。
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在刚刚过去的11月份，100个城市(新建)住宅平均价格为10758元/平方米，环比10月上涨0.68%，自2012年6月以来连续第18个月环比上涨。临近年末，各地政策频发，缘何房价仍如脱缰野马般连续上涨？
“四方面原因致使房价连续上涨。”上海同策咨询研究部总监张宏伟分析认为，首先是因一线城市、部分二线城市提高二套首付比例、收紧高端预售许可证、收紧单身限购等政策使然。在政策未落地前，改善需求、部分投资需求抓紧跑量“窗口期”积极入市，导致临近年末的11月份改善性需求出现“最后的疯狂”行情，市场成交均价表现相对较高。而从政策执行角度来讲，二套房贷首付比例提高之后，大多数城市并没有立即执行，而是给予市场一个缓冲期，那么，在这样的市场阶段，改善型需求、部分投资需求开始抓紧这个放量的时机积极入市。
“二是今年以来市场基本面总体逐渐好转，基本面好转势必会带动成交量上升，随之会带动供求关系紧张与价格坚挺。”张宏伟分析，尽管近期一线城市、部分二线城市阶段性收紧政策频发，但是，短期来讲难以改变这些城市市场供求关系较为紧张的基本面。因此，对于资金面不太紧张的开发企业开始利用政策收紧的时机，采取“少量多批”、“封盘”等营销手段，逆势推动“日光盘”、涨价现象的上演，这样的市场情况在一线城市及部分二线城市表现较为明显，总体上助推了重点城市量价齐升。
张宏伟认为，三是品牌房企资金面已不太紧张，今年开始积极跑量拿地换仓，其重点布局的一、二线城市市场成交量的增加以及房价仍环比在上涨，结构性地带动了房价继续坚挺并保持微涨。
数据也显示，11月十大城市住宅均价为18748元/平方米，环比上涨1.16%，比上月缩小0.79个百分点。具体来看，上海上涨1.83%，涨幅，南京、广州、杭州、天津涨幅在1.5%-1.8%之间，比上月有所扩大，深圳上涨1.2%，武汉、重庆(主城区)、成都和北京涨幅在1%以内，其中北京上涨0.18%，涨幅比上月大幅缩小2.38个百分点，表明“京七条”对市场预期和房价的影响继续释放。而从同比看，十大城市平均价格上涨16.56%，连续第13个月上涨，且涨幅较上月扩大0.87个百分点。本月，十大城市全部同比上涨，北京、广州、深圳涨幅均超过25%，其中北京涨幅缩小；南京、上海、成都涨幅在10%-15%之间；杭州、重庆(主城区)、武汉、天津涨幅在5%-10%之间。十大城市平均价格上涨16.56%，连续第13个月上涨，结构性地带动房价继续坚挺并且保持微涨。
“四是地价上涨甚至‘地王’的频现，导致‘地王’效应持续发力，推动周边楼盘价格上涨，一定程度上也带动了‘地王’”所在城市房价的上涨。”张宏伟认为，从开发企业拿地及市场布局策略上看，开发企业出于战略布局考虑积极布局一、二线城市房地产市场。土地市场由2012年下半年以来的溢价率表现较高转为今年楼板价的实际上涨，甚至“地王”的出现。在这个时期，土地价格上涨，“面粉”价格贵，也就意味着房价难改继续上涨预期。尤其是最近一段时间由于政府推地策略与品牌开发企业布局策略的调整，致使“地王”频出，导致当前土地市场虚热，这有可能推动土地市场价格持续走高，房价自然很难下降。
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