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黎文江:2014楼市调控表面松实质紧量价维稳

房天下博客   2013-12-18 09:31

[摘要] 2013年1~11月,广州十区二市商品住宅新增供应941万平方米,同比减少2.2%;成交面积1002.8 万平方米,同比增加 5.3%;成交均价 13188元/平方米,同比涨幅10.1%,低于广州市全年GDP预计增幅12%。有望达到房价控制目标。

2013年1~11月,广州十区二市商品住宅新增供应941万平方米,同比减少2.2%;成交面积1002.8 万平方米,同比增加 5.3%;成交均价 13188元/平方米,同比涨幅10.1%,低于广州市全年GDP预计增幅12%。有望达到房价控制目标。

2014年,新一届政府对房地产调控思路虽然有所转变,但长效机制真正建立和铺开,短期内难以实现,需要数年时间过渡。在长效机制真正起作用之前,楼市调控难放松,仍需持续控制房价。限购限贷等政策依旧,调控将会呈现表面松实质紧。2013年底,各地方政府继续出台严厉调控措施,置业者心理预期再次发生变化,观望心态加剧,房价在明年初或会因成交减缓而有短暂调低。但大多数开发商2013年业绩好(年销售额超千亿的开发商就有5家),不会大降价出货;在强劲需求及高成本之下,房价下调空间有限,预计商品住宅成交量价,下半年将会回升。

一、2013年广州十区商品住宅市场概况

1. 商品住宅成交下滑,价格快速拉升。2013年1~11月广州市十区商品住宅成交面积682.58万平方米,同比小幅下降6.1%。其中中心六区成交量大幅下滑33.4%。2013年1~11月广州市十区商品住宅成交均价15745元/平方米,同比上升13.6%,中心六区成交均价涨幅高达24%。

2. 外围市区是供求的主力,广州楼市基本告别万元以下时代。1~11月中心六区新增供应占全市比重不到1/4,成交占全市比重不足1/3。花都及番禺是全市供应及成交的两个大区。 1~11月各区中,仅南沙和花都两区均价在万元以下,其他各区均价在15000元/平方米以上

3. 政策持续高压下,大户型成交一直受到抑制,中小户型成交占比突出。广州市十区1~10月60~140平方米商品住宅成交占全市总量的70%,其中以80~100平方米户型突出,此区间占成交总量31% 。

二、2014年楼市展望

1. 2013年底召开的中央经济工作会议指出,“我们也要清醒认识到,经济运行存在下行压力”,“不能把发展简单化为增加生产总值”。 由此看来,中央管理层对2014年经济降温的容忍度明显提高。在此条件下,不会强化房地产拉动经济的作用。调控仍将持续,力度不会减弱。 2014年通胀数据预计基本与2013年年底水平相近。通胀控制难度不大,但需要抑制资产价格过快上涨,及防范金融风险。抑制资产价格(包括房价和地价)过快上涨仍是2014年政策主要方向。

2.国内银根不会有大幅放松的机会。2013年下半年,国内金融机构银根明显抽紧。2014年国内银根不会有太大放松机会,存款利率上浮空间有可能进一步打开,这意味着金融机构的获利水平将受到更大影响。在实际执行中,除非政府加以管制,否则房贷实际执行利率将继续保持在高位。

3. 房地产税立法需要耗费较长时间,近几年仍难以真正实施。房地产税与以往物业税和房产税有所不同,是新税种,有可能是对现有交易环节和持有环节各方面税收的重新调整和整合。实施房地产税将提高“投机投资性购房”和“高端物业”的资金成本(包括持有成本和交易成本)。不过,实施房地产税需要达成多个前提条件,包括构建信息平台、实现信息共享、相关立法、推进实施等等,这些都需要耗费较长时间,包括2014年在内的近几年仍难以真正实施。

4. 2014年楼市调控政策中,“限购、限贷”等措施仍将持续,而“房价控制目标”有可能不再提及,“限价、限签”则有可能在2014年淡出。2013年四季度出台的“穗六条”政策,增加缴纳“个税/社保”时限至三年,影响颇大。影响是买家的心理预期,导致观望情绪浓厚。据监测,多个楼盘的客户来访量明显减少,部分客户对降价有所期待,“再等等”的心态明显加剧。从调查数据看,相较于中低端楼盘,高端楼盘受“连续三年社保/纳税证明”的影响明显。“穗六条”亦使约两成多的二手买家入市受阻。其中,社保/纳税不足三年的外地二手买家(以经商客户居多),约占整体二手楼市两成左右。而受“二套首付七成”政策影响的买家,占整体二手楼市不足一成。“限价、限签”等措施在实际施行过程中,并无助于抑制房价上升。“限价、限签”导致“双合同”,“数字游戏”等市场乱象出现,扭曲了真实价格信息。因而,“三年社保/纳税证明”的持续实施,可能成为现行“限价、限签”的替代。“房价控制目标”在2014年有可能不再提及,“限预售、限签”等政策有淡出的可能。从短期看,政府在未来2至3年内将以加快完善住房保障体系,偿还社会保障欠债为首要任务。只有当住房的社会保障超越过往、达到一定规模时,以“限购”为代表的行政干预才具备退出条件。

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