[摘要] 随着十八届三中全会落幕，备受瞩目的房地产政策几乎只字未提，这是传达了一种什么样的信号？房地产后市究竟将走向何方？
编者按：2013年，上海楼市迎来调控以来个高纯度的“金九银十”。据上海房天下数据监控中心统计，2013年9月1日至10月27日共计成交商品住宅20690套，较去年同期上扬46.7%。然而，随着楼市温度持续升高，房价再度面临“失控”，调控加码的声音也日渐扩大。近日，深圳、北京、上海等地纷纷出台了楼市收紧政策，但都不被看好。随着十八届三中全会落幕，备受瞩目的房地产政策几乎只字未提，这是传达了一种什么样的信号？房地产后市究竟将走向何方？
精彩观点：
1、整个市场是由供求关于所定，供不应求就涨，供求足够就跌。
2、现在上海无论是成交量，还是新增供应，都是在外环线以外，把集体土地也让它上市，不要形成政府部门一家垄断，这个对增加土地供应也是非常有帮助。
3、我觉得作为开发商而言其实很简单的，一个就是要土地，一个就是要融资，滚动开发必须要融资。
4、盘活农民手上的土地，对于控制房价有帮助，对上海农民有利，对外地农民也有利，对人民都有利，对宏观调控都有利。
金丰易居&佑威联合研究中心联席主任 黄志坚
楼市供不应求 购房者“恐慌”入市助推房价上涨
整个市场是由供求关于所定，供不应求就涨，供求足够就跌，在整个商品房市场当中细分市场上面，商品公寓这一块是供不应求的，到了100平方米以下的商品公寓，刚需这一块，根据统计的数据看，房地产有一个所谓的经验值，7到8个月算是供求平衡，小于7个月就是供不应求的，100平方米以下的商品公寓只有3.5个月，3.5个月什么概念呢？属于严重的供不应求，不管怎么样，在整个商品住宅成交市场当中，成交的主力是商品公寓，商品公寓当中的成交主力就是刚需，刚需房面临着严重的供不应求必然会导致房价上涨，房价上涨老百姓是挺可怜的，避免不了追涨，在我看来整个市场存在一种恐慌情绪，原来不打算买，看这个房价又涨了，这波的原因是由恐慌引起的，恐慌的根本原因是供不应求。
黄志坚表示，数据显示，总体商品房当中只有5、6个月，总体都是供不应求，相对而言在商品公寓当中如果再去细分，大平层目前还没有到供不应求的状态，价格还是难以涨，基本上大平层以下的产品都面临着供不应求的状况，买方是恐慌的，卖方其实也是存在着相当的恐慌情绪，为什么呢？银根收紧，贷款下不来，大家要清楚，开发商是滚动开发的，在一定时间必须要回款，如果在后面贷款发不下来，对缺钱的开发商而言只有一个选择，赶快抢贷款，抢贷款就必须要抢成交。
如果贷款不能发下来，开发商必须要回款，也必须要成交，总要付首付，首套房首付是三成，二套是六成，所以也要通过成交量实现当年内的回款。另外根据多年来的经验，房价上涨必然会引来调控的。
同时，黄志坚表示，接下来的楼市按照11月份截止到昨天，成交了61.72万方，按照前13个月的成交量去推算，日均成交量乘以30天算，大概要到142万方，也就是说从推算上可能会超过9月和10月的，所谓的金九银十按照传统意义上讲成交量算是金九，今年也还是没排到金九银十，但是成交量是非常好。我预计后半个月的成交量会下滑，主要原因，前两个月已经这么火爆，已经是140几万方了，上半年的月均成交量只有100万方，这两个是超的，虽然我们预判它下半年是量价齐升，像九月、十月这么火爆也是由恐慌因素引起的，再加上开发商也好，一部分人，也还是有先知先觉，在沪七条出来之前很多开发商就已经先知道了，抢跑道和买方恐慌是导致成交量暴涨的主因。11月份12月份都不会差，但是可能会比9月、10月要差一点，下半年和上半年相比量价齐升没有问题的，仅仅11月13日它的成交量比2012年全年成交量高过20%，预计到年底会超过50%左右。
“融资与房地产的结合”是房企不得已而为之
对于金融与房地产的结合，黄志坚表示，我觉得作为开发商而言其实很简单的，一个就是要土地，一个就是要融资，滚动开发必须要融资，融资对开发而言考虑到我得融得到钱，融资成本贵和权益是一回事，是否能融到资是一回事，融得到钱有可能现金流就会断裂，现金流断裂这个风险是很大的，我觉得房地产企业进军金融业是不得已的做法。
如果融得到钱，完全没有这个必要进军金融业，专业细分，各走各的，房地产企业进入金融业这是不得以的方法，不这样做不行，钱不能保证来，而且融资成本又高，我个人觉得这个主要是为了资金安全、融资成本低，同样会引发社会担忧，我不知道什么样的担忧，我不是很理解，如果担忧只有一种情况下是需要担忧的，开发商很有钱，又不缺钱，这个东西又供不应求，怎么办呢？我们以前经常讲会捂盘稀售，放一点哄抢，价格往高放，如果说开发商需要钱的时候必须被迫去化，这个担忧我的理解，最怕供不应求，开发商手上又有大量的钱，这个就麻烦了。
如果市场正常的供销两旺，这是好事情，开发商不差钱，融资成本又低，就有条件把房子卖的便宜一点，因为成本放在那里，供不应求以后导致价格上涨，价格无限的上涨这是一件坏事，它把老百姓的钱都圈去了，我们赚来的钱去买房子，很多人是借着爷爷奶奶的钱，把养老的钱都拿来买房子，以为买房子能赚钱，我觉得这是挺恐怖的，按照我们的研究，目前是看不到下跌的迹象，但是我们认为房价总有一天会大跌的，因为一个东西脱离了价值一定会有问题，所谓的价值就是你把商品公寓买了出租你去看它的投资，2%都不一定到，2%都不一定到这个说明房价是超前的，就像我们很多股票市盈率一样的。
买房时因为觉得不买房子就亏了，中国不管什么人都买房子的时候这个房地产泡沫挺大，虽然还在涨，我看不到它跌，我经常被人家问房价会涨吗？我跟他这样讲，房价还会涨。房价下跌尚不明确。现在政府提的廉租房、经济适用房，这个挺好。
供不应求是伪命题 楼市调控政策应先“治标”
如今的高房价究竟需要“打针吃药”式的短期手段还是“治标治本”的长效措施，对此，黄志坚表示，这次沪七条政府要加大供地的力度，还要增加30%的土地，增加中小套型的户数，现在主要涨的就是中小套型，无论是治标还是治本，供不应求首先就要解决供求的问题。
我身边很多人都跟我这样讲，这么多年下来做生意赚的钱和炒房子赚的钱，炒房子太容易了，做生意太累了，实体经济钱都投入到房地产上面，是赚钱了，房价是捧高了，古代有一句话，饮鸩解渴，从国民经济一大盘棋来讲不是好事情，产品供销两旺是好事情，但是不要把普通老百姓的钱都掏空了，这是很恐怖的，所以我觉得要治标。
政府正在考量对三套房以上课以重税，有三套房自然就抛出来了，现在说供不应求，每年需要多少万方，这是静态算的，存量市场上有多少是空置没有一个研究的数据，既然没有研究数据，我们卖了这么多年的房子，市场存量那么大，真正二手房的总量那么大，凭什么说它就是供不应求的？我觉得没有一个研究机构，包括房天下在内，包括我们在内，也挺难做的，到底有多少是空置的。
还有一个很简单的办法，我批容积率是1.0级，把这个变成2.0，增加多少大的供应量，如果在规定里面普通套型批地的时候讲清楚，你要造高端的去买高端的地，现在这个地就是面向市场供不应求的，把1.0不级的变成2会怎么样？楼板价会下降，这样成本会下降，供应量上升，这两个都是平抑房价的，为什么不去做呢？房价供到现在，我看一看，2013年，截止到11月13号上海商品房成交1117万方，供应量是1021万方，也是截止到11月13号，去年也是一样，去年成交了938万方，新增供应895万方，新增供应小于成交量，为什么呢？把地1.0批成2这样新增供应就大于成交量，只有新增供应大，我们经常讲一个新增供应和成交量，看着会不对的，房价贵与不贵是看新增供应和成交量，是看结余的量，看用游泳池里面池水的深浅，游泳池池水抽掉这就是成交量，往里面灌水就是新增供应量，游泳池水深浅不是由灌进去多少决定的，游泳池池水是存量，同样也是如此，商品房是看一手房的结余的库存量，结余的库存量是在变少的，始终没有增加房价不可能下去。
我们看数据，一看这个房价，明显看到在减少，只要一放量就供不应求了，开发商为什么砸楼盘？跌价，跌了以后发现不用跌了，为什么呢？不够卖，讲到底治本就是增加供应，把容积率提高一点，把楼板价降下去，增加供应量，自然就好了，其实那么多政策，还有税收上从三套开始，加以重税你看他抛不抛，他要那么多房子干嘛？如果你觉得放在那里赚不到钱，原来赚200万，重税赚的钱少了你会怎么样？抛盘，这会增大供应量，等市场真正转过来不要真的掉，真的掉可能楼市就崩了，供不应求是伪命题。
同时，黄志坚表示，现在上海无论是成交量，还是新增供应，都是在外环线以外，把集体土地也让它上市，不要形成政府部门一家垄断，这个对增加土地供应也是非常有帮助的。
土地改革对人民是利好 有助平抑房价
谈及十八届三中全会对房地产最关键的影响，黄志坚表示，按照习主席和李总理来讲，真正市场化，要打破一定的啊既得利益集团障碍就应该打破，中国最苦的就是农民，农民好的就是手上还有一点土地，怎么盘活农民手上的土地，这是非常重要的，还有，一线城市，我觉得政府的相关部门还没有尽心尽力，农业发展以后亩产量挺高的，18亿亩红线，还有很多地是荒在那里的，能不能一线城市的土地也跟碳排放挂钩，需要造房子的就造房子，没有房地产土地价值的地方种田去好了，如果真是盘活它，我觉得可以平抑房价增加供应量，还是农民之幸，是好事情，要一并处理，要在改革上到深水区，应该要大胆推，包括土地的交易，对于控制房价有帮助，对上海农民有利，对外地农民也有利，对人民都有利，对宏观调控都有利。
同时，黄志坚表示，我们统计下来的数据，今年房价商品住宅1117万方，与去年全年相比面积涨幅是19%，均价涨幅是6.62%，政府要控制不超过GDP上海政府也能够完成的，在剩下一个半月价位高的房子不让入市，价格低的房子逼着入市。房价涨的时候政府是努力的，新增供应量是大于成交量，这几个星期我从数据上能够看出上海市政府是很努力的，这么高的成交量下面新增供应量是大于成交量的，把高端的压在那里，这个是治标。
上海成交均价是上窜下跳的，现在都在2.5万上下，均价涨了6%点多，均价涨了就等于房价涨了吗？不见得，有一个指数是挺说明问题的，代售房屋的均价，比方我这个小区实际成交价是2.5万，没有卖的房子，有2万方，拿2万方乘上均价，相对比较准一点，拿面积乘上它的成交均价，这就是代售金额，把所有小区的代售金额加起来，就是总的代售金额，把所有代售面积加起来是代售面积，这个一除，除下来是上海代售房子的均价。
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