[摘要] 沪深两市152家房地产上市公司2013年三季报已基本披露完毕。受益于一、二线城市市场回暖，超八成房企业绩增长，以万科、保利、招商地产为首的龙头房企前三季的业绩更是大幅增长，预计年内将有6家房企销售金额突破千亿元，12家踏进500亿元军团。
沪深两市152家房地产上市公司2013年三季报已基本披露完毕。受益于一、二线城市市场回暖，超八成房企业绩增长，以万科、保利、招商地产为首的龙头房企前三季的业绩更是大幅增长，预计年内将有6家房企销售金额突破千亿元，12家踏进500亿元军团。
然而，销售业绩的大幅增长却无法掩盖上市房企净利润普遍下滑的现象，152家房企净利润率12.4%，同比下跌1.1%。平均销售毛利率创下三年来。
业内人士分析，房地产暴利时代已经终结，未来房企的融资成本、融资能力将决定其市场竞争能力，房地产金融时代已然来到。
业绩猛增
Wind资讯显示，在已披露三季报的上市房企中，超过80%的公司业绩报喜，房企业绩总体上仍以同比增长为主，以万科、保利、招商地产为首的龙头房企前三季的业绩延续着一直以来的强势，均出现高速涨幅，仅14家上市房企净利润亏损。
其中，龙头房企万科依然占据了销售金额榜首位置，前三季度实现营业收入634.2亿元，同比增长37.5%。实现销售面积1098.7万平方米，销售金额1285亿元，同比分别增长21%和33.4%，完成全年销售目标的80.3%。
另一家地产巨头保利地产业绩也非常壮观。今年前三季度，保利实现房地产销售签约面积787.48万平方米，销售签约金额886.68亿元，比去年同期分别增长17.68%和17.24%。虽然销售增速不及万科，但保利新项目的拓展速度迅猛，三季度新增项目23个，或重拾未来销售势头。
此外，金地的前三季营业收入为180.95亿元，增速达到54.18%。招商前三季度公司实现营业收入234.7亿元，同比增长45.37%，均显示出一片向好情景。
《2013年前三季度中国房地产企业销售50》报告预计，除已经破千亿的万科、绿地外，保利、中海、恒大以及碧桂园的表现非常突出，有望今年步入千亿军团。而销售规模达500亿元军团的数量将从去年的8家上升至12家左右。
业内认为，今年市场一、二线城市刚性和改善性需求的持续释放是上市房企净利增速保持较快增长的主要原因。
净利普降
数据显示，尽管今年前三季度房企营业收入“涨势喜人”，但营业成本同比大涨43.1%。销售净利润率、毛利润率表现也不乐观。
在统计的139家上市房企中，前三季度净利润率12.4%，同比下跌1.1%。平均销售毛利率34.94%，也创下三年来。
龙头房企也不例外，金地集团更是成为“增收不增利”的典型代表，金地股份三季度报告显示，今年1-9月，金地累计实现营业收入180.95亿元，同比增长54.18%；归属于上市公司股东的净利润7.16亿元，同比下降22.2%；每股0.16元。
而保利地产的净利增速也有所下滑，财报显示，保利1-9月实现营业收入442.69亿元，同比增长41.40%；实现净利润46.11亿元，同比增长20.71%，这一增幅较中报时的35.7%有所下滑。
而任志强任董事长的华远地产的业绩也差强人意，报告显示，华远地产前三季实现营业收入为21.49亿元，同比增长15.71%，实现净利润3.12亿元，同比下降11.34%，每股为0.17元。
万科前三季度归属于上市公司股东净利润61.6亿元，同比增长21.3%，但这一利润率增幅较去年同期的41.74%有明显下降。
同策地产研究中心总监张宏伟指出，自2010年史上最严厉的调控政策实施以来，依赖土地带来的大大降低，房企“增收不增利”将逐步成为常态。
更多的房地产业内人士认识到“行业告别暴利时代”已经到来。旭辉董事长林中就在近日的中国成长型房企发展高峰论坛上表示，房地产行业跑马圈地的时代的结束将促使企业的金融属性越来越强，未来谁能掌握住融资的能力、融资的成本，决定了其未来三年的金融模式。
中国房地产业协会副会长朱中一总结表示，房地产行业简单地依靠土地增值和粗放型管理就能赢得暴利的时代已经结束，黄金十年渐行渐远，今后的十年整个行业将进入平稳发展期。
分化凸显
尽管行业总体盈利情况较为理想，但部分上市房企仍表现不佳，甚至净收入下跌。
中房地产和合肥城建就是典型代表，中房地产三季度营收7.17亿元，同比增长202.48%；而净利润为6370万元，同比下降30.39%。合肥城建营业收入8.74亿元，同比增长57.33%；而净利润为4566万元，同比下降35.81%。
大智慧房地产行业分析师张杰表示：“出现业绩下滑的上市房企以天伦置业、绵世股份、武昌鱼等中小企业为主，业绩降幅也均超过100%。”
中指研究院上海企业研究中心副总经理杜丙国指出，从前三季度的数据来看，中小房企业绩降幅较大，发展面临严峻考验。而大型央企或者标杆房企在规模、战略、运营能力、投融资方面优势明显，业绩增长较为迅速，市场分化格局明显，行业集中度持续提升。随着百强房企市场份额的不断提升，标杆房企的市场集中度逐渐加强。未来大型龙头房企的市场占有率将会继续扩大，恒者恒强的趋势不会改变，房企间的竞争也越发激烈。民企如经营不善或者资金断裂很容易被淘汰。
“大房企拥有更好的资金周转和运营能力，其品牌效应也对市场产生潜移默化的影响，这是中小企业所无法匹敌的。在今年市场较好的一、二线城市，中小房企明显竞争不过大型房企，资金短缺很难拿地，导致它们面临缺乏土地储备、无法继续发展的困境。”世联地产分析师唐慧龙表示。
张宏伟预计，未来房地产行业格局势必分化更明显。中小房企在一、二线城市竞争不过大型房企，或因资金短缺很难拿地，导致很多中小型房企面临缺乏土地储备、无法继续发展的困境。不难看出，未来大型龙头房企的市场占有率将会继续扩大，强者更强，区域性的民营房企面临更大压力，中小房企的处境也会更艰难，不进则退。
对于四季度而言，唐慧龙预测四季度整体形势会有所好转。张宏伟则表示，从目前的形式来看，四季度形势与三季度基本持平，部分房企会有明显好转，但仍然会有20%～30%的民营房企面临业绩下滑的可能。
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房地产金融时代来临
行业领跑者万科近日宣布收购徽商银行，成为后者单一股东，此举被业内视为具有里程碑意义，标志着房地产金融时代来临。事实上，进入9、10月份以来，内地房企再次进入了一轮密集发债期，业内人士分析，在年底前首套利率优惠取消甚至上浮、房贷周期性吃紧现象等因素的影响下，房企将抛出一揽子的融资计划。
参股商业银行
日前，国内的房地产开发商万科宣布以4亿美元代价战略性投资即将在香港IPO公开发售的徽商银行，成为后者单一股东。
万科董事会秘书谭华杰在接受媒体采访时表示：“参股商业银行是为更好满足公司客户在金融服务方面的需求。希望发挥协同效应，帮助公司率先向客户提供国内领先的社区金融服务。”
同一天，新华联不动产股份有限公司发布关于参与筹建民营银行的提示性公告。公告称，湖南省人民政府已正式向国务院推荐新华联为湖南省长沙市拟设立民营银行的发起股东之一，目前拟持股10%。
业内看来，此次万科控股银行的案例意义更加重大。他表示，万科作为首例纯房企控股银行机构的案例具有“里程碑”式的意义。控制房企的银行信贷一直都是房市调控的有效手段，对纯房企控股银行，国家监管部门一直对此严防死守。因此对万科控股银行“开闸放水”标志着国内纯房企与银行的联姻宣告正式解禁。未来房地产行业与银行深度融合发展将成行业发展大趋势。
事实上，房企进入银行业并非个案，同策地产研究中心总监张宏伟告诉记者，自2009年至今，相继有绿地集团、复地集团、华润置地集团、侨鑫集团、越秀集团、星河集团、莱蒙集团等房企先后进入银行业。
地产与金融深度结合
“未来国内房地产市场的金融化趋势将愈发明显。”中指研究院上海企业研究中心副总经理杜丙国指出，房地产行业属于资金密集型行业，一个企业的发展规模和速度如何，首先取决于企业的资金链。在未来市场新趋势下，企业需要依靠金融创新解决资金问题，拓宽融资渠道，增强自身的投融资能力。控股银行可以为房企带来融资创新，融资将更加便利，成本也会降低，其好处远甚于信托、基金、海外发债等其他融资方式，房地产行业的金融化时代成为必然趋势。
朱一鸣表示，虽然拥有自己的“控股银行”，多多少少对房企的项目形成支撑，但像万科这样的大企业，并不缺资金，其更看重的是通过“控股银行”实现自身业务与金融的深度结合。房地产行业将进入金融地产时代，融资便利和成本优化是房企未来的发展要素。
在楼市常态化调控下，住宅产业利润逐渐摊薄，从房企可持续发展的需要，未来房地产行业将呈现出“金融业+加工业”的发展趋势，整个行业也会因此逐渐发生变革。张宏伟认为，房企收购银行开放和拓宽了房企的融资渠道，或将逐渐改变当前房企主要依靠土地房价上涨的盈利模式。
多家房企前十月销售额超去年的全年
新京报讯（记者张旭）万科今年用10个月的时间即创下年度销售新纪录。11月4日晚，万科公布10月销售简报显示，今年前10月，万科实现销售面积1266.3万平方米，销售金额1458.5亿元，创下国内房企年销售新纪录。与此同时，融创等房企前10月销售业绩也显示，今年前10月销售超去年全年。
融创前十月销售额增70%
今年万科前10月销售金额同比增加32.6%，达到1458.5亿元。而去年全年，万科销售额为1412.3亿元。融创中国也已完成全年销售目标，前10月销售金额达到466.4亿元，同比增长70%，较去年全年356.4亿元的业绩增加百亿，已提前完成450亿元的全年销售目标。
此外，绿城今年前10月销售额达到564亿元，超过去年全年的546亿元，同样创下新纪录。世茂房地产也已完成全年销售目标。
在其他已公布前10月销售业绩的房企中，恒大地产目前完成912.7亿元，接近去年全年的923.2亿元；旭辉集团完成126.7亿元，完成全年目标的91%。
企业倾向高周转模式
从目前上市品牌房企业绩完成情况看，从万科、恒大等龙头房企，到绿城、融创、旭辉集团等，今年依然保持规模增长的平稳，甚至快速上升。
据了解，多房企在调控下都进行了调整。如世茂房地产缩减开发周期，开始向高周转、快速去库存转变；专注于高端产品线的融创也提出高周转、高利润的策略。融创中国董事长孙宏斌此前曾表示，包括北京（楼盘）农展馆地块等项目开发节奏都不会慢，快速开发实现快速去库存化，则是企业功力的体现。今年，融创在多个城市拿下多个核心区地块。
有分析认为，更多企业出于现金流安全和资金利用效率的考虑，开始青睐高周转模式。此前，泰禾集团(000732,股吧)董事长黄其森也曾在北京公开谈到，诸如北京院子（价格动态户型图论坛）等高端项目也将快速开发，资金“落袋为安”。
不过在许多城市限价，甚至调控影响企业开发节奏的背景下，兰德咨询总裁宋延庆认为，目前房企可能面临增收不增利的情况。万科三季报就显示其利润率略有下降，净利润增速明显慢于营收和销售金额增速。
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