[摘要] 中国房地产业协会副会长朱中一24日表示，要缓解当前的房价过快上涨，可以采用三方面办法：完善双轨制的住房供应体系，切实解决百姓居住的问题；继续落实既有房地产的调控政策，逐步完善调控方式；加快建立和完善房地产调控的长效机制。
中国房地产业协会副会长朱中一24日表示，要缓解当前的房价过快上涨，可以采用三方面办法：完善双轨制的住房供应体系，切实解决百姓居住的问题；继续落实既有房地产的调控政策，逐步完善调控方式；加快建立和完善房地产调控的长效机制。
朱中一是在由中央人民广播电台经济之声主办的“大国大时代———中国经济十月谈”上做出这一表态的。他说，一些城市的房价上涨过快，中等价位、中小套型住房供应不足等，成了当下社会各界普遍关心的问题。
朱中一认为，可能的解决方法有三种。，完善双轨制的住房供应体系，切实解决百姓居住的问题。进一步推进住房制度改革以来，中国主要通过市场化为主渠道解决住房问题，但住房保障制度相对滞后。当前中国双轨制的住房供应体系存在三个问题，一是要抓紧开展居民住房的普查和居民信息的联网。二是要对支持自住性购房的政策具体化，要鼓励合理的改善性购房，培育租赁市场，鼓励居民将闲置的住房推向二手房市场和租赁市场。三是要正确处理保障与市场的关系，两者应互为补充，相辅相成。如对符合申请保障房条件又有能力购买商品房的“夹心层”的需求要酌情考虑；对新建商品房明显供大于求的城市，可以政府收购或租赁闲置房源作为保障性房源。
第二，继续落实既有房地产的调控政策，逐步完善调控方式。下一步的调控肯定要更多采用市场化手段，但是在市场化的调控政策没有出台以前，要继续落实现有的调控政策。总体来讲，2011年的调控政策思路是正确的。今年以来房价上涨过快和两个问题有关，一是调控手段少了，二是各界对市场过分看好，所以政府部门要主动加强对舆论的正面引导。
第三，加快建立和完善房地产调控的长效机制。房地产的长效机制跟城镇化的长效机制有些是互为联系的，譬如在土地的供应制度方面，将愿意在城镇落户的农民工的农村宅基地流转起来，就是很紧迫的一项问题。不然城市建设用地就没有来源，农村空巢老人的养老问题也才有可能解决。二是要积极推进房地产税收制度改革，解决当前地方政府对土地财政的过度依赖。比如房产税，扩大试点前应该公开征求意见，同时减轻相关税收，让有多套住房的人把房子推向二手房市场和租赁市场。三是要创新房地产金融产品。四是要转变房地产的发展方式，积极推进产业化。
房价上涨态势强劲 专家呼吁建立长效调控机制 中国经济时报
国家统计局网站10月22日发布的“2013年9月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”显示，各主要城市房价普遍上涨，一线城市领涨格局未变，其中北京同比上涨20.6%，位居各大城市之首，其他城市如厦门、武汉、长沙、郑州等重点城市上涨也比较明显。“银十”已然验证，人们普遍寄期望于即将召开的十八届三中全会能够出台长效调控政策。
接受中国经济时报记者采访的专家认为，多数城市楼市呈“量价齐涨”态势，原因在于土地市场高温不降和房企资金面较为宽松，标杆房企利用政策“窗口期”积极跑量拿地，楼市调控整体政策继“国五条”后处于真空期，导致房价一路看涨。
房价强势反弹 一路看涨
从市场角度具体看来，9月份，70个大中城市中，新建商品住宅（不含保障性住房）价格变动情况如下：同比下降的城市有1个，其余69个城市房价同比均上涨。同比价格变动中，涨幅为北京20.6%，为温州下降1.8%。上涨城市中，北京、上海、广州、深圳等一线城市新建商品住宅价格涨幅均超过20%；厦门、南京、沈阳、武汉、乌鲁木齐等11个城市同比涨幅超过10%。环比价格变动情况也显示出房价近期上涨趋势明显，70个大中城市中，新建商品住宅价格下降的城市有2个，持平的城市有3个，上涨的城市有65个。环比价格变动中，涨幅为1.9%，为下降0.3%。
对此，同策咨询研究部总监张宏伟向中国经济时报记者分析，从房价上涨过快的一线城市来看，由于商品住宅用地长期供应稀缺，导致商品住宅市场中长期处于上涨状态。尤其是过去两年，由于楼市调控政策频出，开发企业拿地热情不高导致土地市场成交量价低迷。尽管短期内起到市场降温的作用，但是宅地供应稀缺影响了当前房地产市场尤其是房价的走势。从一定意义上来讲，过去几年土地市场总体上供应量少、供求关系紧张决定了当前房价仍然面临快速上涨的压力。这也就不难理解当前北京房价上涨速度为何在遥遥领先了。
“金九”土地市场火爆
从近期土地市场来看，一二线城市地产商抢地疯狂。仅九月首周各地“地王”频现。先是融创刷新北京土地出让历史上的地王纪录，紧接着沪、杭、苏三地连现“地王”。今年“金九银十”的开局，业内看法呈两种态度：一方面，“地王”井喷式出现，将会推高房价新一轮上涨；另一方面，高房价恐倒逼调控升级，看空楼市的情绪也在蔓延。
对此，国务院发展研究中心市场经济研究所房地产研究室副主任刘卫民在接受中国经济时报记者采访时表示，“由于部分三四线城市房屋供求趋于平衡，开发商资金开始向一二线城市转移，中国房地产市场分化越来越明显。部分三四线城市还处在快速城镇化推进过程中，产业结构调整还没结束，即使在供求平衡略有宽松的情况下，仍然会出让土地以支撑财政，这会导致三四线城市越来越宽松。对于一二线城市来讲，城镇化水平比较高，产业结构调整比较好。可能在土地出让上更追求单位面积的，对于部分热点一二线城市有可能出现土地供求紧张，进一步加大一线城市房地产价格的压力。建议针对不同城市、不同供需情况出台更加有针对性、精细化的房地产调控政策。”
地方调控政策渐分化
从政策方面来看，由于不同城市楼市热度不一，多地楼市政策出现微调，城市间调控政策开始出现分化，或进一步收紧，或适度宽松。
郑州市住房限购政策升级，规定20岁以上的人才能买房；南京国企“退房”，要求9月1日起，市、区属国有独资、控股企业从一般商品房地产领域退出。与之形成鲜明对比的是，安徽芜湖（楼盘）市规定，在市区就业满3年的本科及以上学历免缴购房契税；深圳将普通住房价格标准从单价划定调整为总价划定，购房者所缴纳的交易税费可减半；此前温州已放松限购政策。
刘卫民认为，整体价格上涨压力仍存在，调控政策应从长效机制入手，加快保障房建设的同时按照合理的结构比例增加供给。具体来讲，可以从以下四个方面进行调控。
一是强化差别化信贷政策，把更多信贷投放给首次置业者，提高二套、三套房的首付和利率。同时可以发挥公积金的作用，鼓励刚需买紧凑型、小户型住房。
二是尽快完善房产税相关内容，实行房产税试点扩容，在尽快总结上海、重庆经验基础上选择更多的城市，根据不同地区特点设计出不同形式的房产税。
三是保障房作为托底政策，根据不同城市制定差别化的保障政策。一些三四线城市供求比较宽松，可以采取更灵活的政策，比如租金补贴；对于供求比较紧张的城市，加大保障房建设力度，也是扩大供应的渠道。
四是加快不动产确权，只有确权之后才能摸清楚家底，才能为后续房地产调控政策服务。明确知道有哪些房，缺哪种类型房子，才能知道应该供哪类房，这是长效机制的政策组合。
房价出现全面上涨态势 楼市调控需要有新思路 新京报
过去加税和限制买房者能力的调控思路与方法已被证明是无效的；未来的调控思路，应当立足于减免房地产所有环节的税收，提高普通人群的收入和买房能力。
数据显示，中国的房价和地价全面上涨。9月份70个大中城市住宅销售价格统计数据显示，除温州外，其他69个城市房价涨势依旧，四个一线城市同比涨幅均超过了20%。今年第三季度，105个主要监测城市综合地价环比增速为1.85%，连续6个季度加速上升，有16个城市住宅地价同比上涨超过10%。
从以上数据，可以看出以下视点。，这些房价上涨的城市，许多是实行了限购、限贷的城市，尤其是四大一线城市，双限措施非常严格。因此，炒房的因素基本消失，房屋价格上涨基本上是正常市场的力量。四大一线城市市场需求，所以房屋价格上涨最猛。
第二，房屋价格的上涨，与地价的上涨，是完全正相关的。无可辩驳的数据说明，土地财政才是推动中国房屋价格上涨的主要力量。
因而，不难看出，不但过去的房地产市场的调控措施已经不起什么作用，调控思路非改变不可。过去的调控，板子主要打在市场需求的一方上，一方面通过加税等提高买房者的负担，一方面通过双限等手段压制买方的购买能力。房屋价格连续上涨一年多的事实表明，前者不但没有降低房价，反而因此提高了房价，与调控的初衷正好相反，政府税收得利，买房者则是加税的买单者。后者挤出了炒房等投机因素，市场需求主流是刚需人群，表明了出台房产税等办法，已经师出无名。
所以，如果要再搞房地产的调控，必须有全新的思路。
首先，既然已经证明加税的手段对于调控和降低房价无效，并且知道整个房地产环节的税收种类多、负担重，那么调控应当做的，反而是应当减免整个房地产环节的税收。其实这个道理也很明晰：减税降低了购房者的负担，等同于房价下降；减税降低了卖家的损失，卖家就不会搞补偿性加价，房价上涨的动力就减弱了。而减税对于开发商来说，等于成本降低，就有了降价的空间。当然，为了让减税能精准的照顾到刚需和困难人群，可以只针对购买100平米以下、房价在平均房价以下的买房者减税。
应当看到，之所以普遍反映房价太高，其实这是一个相对的比价效应，硬币的一面是房价高，另外一面就是普通人群的收入太低。所以，与其做难度很大、成功可能不大的房屋市场的调控，不如把精力放在提高普通人群的收入上。这一点是很容易着手的，如：大幅度提高个人收入所得税的免征额和降低几个低档的税率、按照家庭征收个人所得税；减免企业的税收负担，让企业有财力为员工提高工资；减免产品税和消费税之类的税收，降低普通人群的生活负担指数，相当于提高了他们的收入，等同于提高了他们的买房能力；大幅度提高工资。
所以，房价地价的全面上涨，表明加税和限制买房者能力的调控思路与方法是无效的，还有反作用；应当立足于减免房地产所有环节的税收，特别重要的是，贯穿整体减税的思路，提高普通人群的收入和买房能力，才是未来调控的可取思路。
2013年一波地王走势，似乎正在重现2009年行情。
近几个月一线城市成交区域分布显示，高价地对房价有明显影响。近期，上海部分区域的土地价格均超过该区域历史峰值，这些区域正是近期房价上涨较快的热点区域。
目前的房价涨幅还没有到达2009年的高位，但是，“现在市场情况已经跟2009年相当了，到11月份肯定会有很多楼盘要跳涨”。
房价涨幅接近2009年
今年7月以来，一线城市频繁出现地王。德佑地产市场研究部监控的数据显示，9月以来沪上出现了10幅溢价率超过100%的高溢价地块。其中奉贤南桥的一幅宅地溢价率高达180.8%，为今年沪上的溢价率地王；浦东潍坊新村的一幅宅地，成交楼板价高达40106元/平方米，成为今年沪上的单价地 王。这些地王无疑将进一步带动周边房价的上涨。
截至10月22日，上海商品住宅的成交量达1000万平方米，超过去年全年939万平方米。据统计，全市成交量超过千万平方米的情况，仅在 2006、2007和2009年三年出现，这也是近四年来，全市成交量首次突破千万级别，一举压倒了限购前的2010年全年成交量。
过去一年，上海390个楼盘，房价涨幅20%-30%的楼盘有32个，涨幅10%-20%的楼盘有112个，有9个楼盘的涨幅超过30%。其中 青浦新城的青筑雅苑涨幅，达到39%。该项目2011年7月开盘价1.8万元，至2012年6月曾跌破1.3万元，到今年9月份又上涨到2万元。业内 人士认为，青筑雅苑巨大的波动，正是近两年上海楼市行情最生动的表现。
中原地产研究总监宋会雍认为，这一波土地行情已经比2009年要高。此前2007年的地王，恰逢2008年政府救市，得以危机转折；2009年的地王，则得益于持续的宽松信贷、保增长等利好。“眼下这拨地王，似要遭遇长效机制，前景堪忧。”
也有一些地块由于开价太高而无人问津，不得不延缓出让。例如杭州10月9、10日分别撤销萧山区湘湖单元和萧山主城区两幅总起价达41亿元的地块出让公告。据当地业内人士透露，延缓出让的原因是地块起拍价过高。
10月18日下午，杭州市民中心土地拍卖大厅，交易员宣布，原定当天进行挂牌出让的准地王77、78号地块由于“规划进一步完善的原因推迟出 让”。浙江国土厅相关人士认为，准地王延缓出让，确有规划调整原因，而宏观经济结构调整过程中，政府也会有所引导，不会让地价出现大泡沫，导致市场一直暴涨。
其他城市或仿效京深调控
德佑地产研究部总监陆骑麟分析，目前市场正处于政策空窗期，政策不确定性仍然存在，但先前深圳出台的“深八条”无疑是给市场的一个警示，北京又有“京七条”紧随其后，对上海来说也不排除效仿的可能性。
不少分析人士认为，近期房价快速上涨超预期，可能引发新的调控政策，四季度是政策窗口期。尽管楼市调控长效机制还在酝酿之中，从当前态势看，限购、限价等行政手段短期内可能不会退出，甚至有加码可能。
房企大多数保持谨慎乐观态度。10月20日，在博鳌·21世纪房地产论坛(上海)高峰会上，路劲地产上海公司总经理周轶群对记者表示，路劲上海 项目现在持续按照节奏销售，“我们是谨慎乐观，稳中有升”。他同时指出，现在这波地王还没有到高点，不排除潜在风险。出让价格已到达2009年位，如 果市场回到2011、2012年状态，就会有风险，如果明年上半年之前还没有更严厉的调控政策出台，就还有溢价空间。“最近拿地比较激进的都是外来企业， 除了资金充裕外，这与公司进入长三角战略的节点也有关。”
世邦魏理仕杭州分公司董事总经理马英枢认为，地王的背后有推手，融资渠道多元化仅仅是逼着企业去寻找新的资金入口，住宅的金融属性不可改变，房地产调控要建立在经济增长方式转型的基础上。
申城房价一年涨了逾两成 调控遭遇强"耐药性" 东方网
9月份，上海新建商品住宅价格同比涨了20.4%，北上广深四大一线城市的同比涨幅均突破2成。国家统计局昨天公布了9月份70个大中城市住宅销售价格情况。记者采访发现，堪称“疯狂”的市场成交量成为此番房价上涨的直接诱因。该月，沪上一手商品住宅成交面积达141.8万平方米，创近四年同期。专家预计，未来房价涨速或放缓。但以限购限贷为基本政策的本轮调控，正在遭遇市场较强的“耐药性”。
一线城市涨幅逾两成
根据昨天公布的数据，有65个城市新建商品住宅价格环比出现上涨，3个城市持平，价格下降的仅2个。二手住宅价格方面，也有63个城市环比出现上涨，3个城市持平，4个城市出现下降。
国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示，各类城市间房价变动差异和分化较大的格局未变。涨幅较高的城市主要还是集中在一线城市和个别二、三线城市。记者注意到，北上广深四大一线城市的房价，同比涨幅齐齐突破2成。9月，北上广深的新建商品住宅价格同比去年的涨幅分别高达20.6%、20.4%、20.2%和20.1%。
市场成交量成诱因
是什么原因促使当前房价的上涨？刘建伟分析，今年9月份，新建商品住宅价格同比上涨既是去年10月份以来各月房价环比上涨累积的结果，也与去年同期房价下降、基数较低有直接关系。去年9月，北京、上海、广州、深圳同比分别下降0.7%、1.9%、0.7%和2.2%。
堪称“疯狂”的市场成交量，则是直接诱因。据德佑地产监控数据，9月份，上海一手商品住宅成交面积达到141.8万平方米，成为近四年的同期点。全市二手房成交量28292套，也促成了史上成色最足的“金九”。
呼吁出台长效机制
在众多的业内人士看来，目前的中国房地产市场已经到了必须出台长效机制的关键节点。德佑地产研究总监陆骑麟表示，预计随着年末市场逐渐降温，及此前数月房价上涨的透支作用，未来房价上涨速度可能有所放缓。不过，即使如此，市场已经对以限购限贷为基本政策的本轮调控产生了很强的“耐药性”，未来出台新的长效调控机制势在必行。
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