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国务院参事陈全生谈房地产调控:允许买房 限制卖房

中国广播网   2013-10-23 15:40

[摘要] 国家统计局今天发布9月份70个大中城市房价变动情况,数据显示,9月份大中城市房价仍然呈上涨趋势,尤其是一线城市的涨幅较高。

原标题:国务院参事陈全生谈房地产调控:允许买房限制卖房

国家统计局今天发布9月份70个大中城市房价变动情况,数据显示,9月大中城市房价仍然呈上涨趋势,尤其是一线城市的涨幅较高。环比来看,70个大中城市当中,新建商品住宅价格上涨的城市有65个,的涨幅为1.9%;同比来看,70个大中城市中,新建商品住宅价格上涨的城市有69个,其中北京涨幅,达到20.6%,上海、广州、深圳的同比涨幅也超过20%。

对此,经济之声专访长期跟踪研究我国房地产市场的国务院参事陈全生。陈全生表示:“房地产调控年年进行,房价却持续上涨。当前,已经不是要调整房地产的调控政策,而是到了要调整房地产调控思路的时候了。”

陈全生认为,“有房住”不能等同于“有住房”,“居住需求”与“买房需求”不是一回事,让“家家拥有住房”超越了目前国情的实际。发达国家中,2/3家庭有住房,1/3家庭是租房住,更何况在这些国家的大城市和特大型城市,这一比例几乎是倒过来的,租房居住的占40-70%,如纽约66%,东京57%,伦敦和巴黎为42%。发达国家的人均GDP为3-4万美元,都实现不了“家家拥有住房”,我国仍处于社会主义初级阶段,人均GDP只有5000~6000美元,政府可保证“人人有房住”,但保证不了“家家拥有住房”。

陈全生说,转变调控思路,主要是把行政手段为主的调控,转变为市场手段为主;把对抑制需求的调控,转变为增加供给;把对买房的调控,转变为买房和租房并举;把对住房“限买”调控,转变为“限卖”。他建议采用“允许买房,限制卖房,奖励租房,闲置罚款”的调控思路。

“房地产投机,买是为了卖;打击房地产投机,不是打击其买,而是打击其卖。”陈全生建议,买房后1年就卖的,与原房价差价的95%,由国家收走;2年卖的,收走差价的85%;3年卖,收走75%,4年卖,收走65%。如此,逐年递减。利用增值税递减的办法,先严格锁定房地产投机,然后狠狠打击。做的同时,也就释放了自住者的“刚需”。

陈全生认为,既允许人家买,又限制人家卖,还是要给条出路的。这就是要鼓励买房者出租。其租金所得税或全免或减半,若租给低收入家庭,房主还可获其他奖励。“这样做的好处,一是利用一部分老百姓的钱,给另一部分老百姓解决“有房住”的问题;二是让一部分老百姓合理合法地获得财产性收入,扩大中产阶层;三是使低收入家庭散居、混居于社会之中,避免集中居住引发社会问题。”他还说:“市场也有失灵的时候,对买房后,不卖不租也不住的闲置空房,则要实施政府行政干预。可以借鉴德国住房的法律规定:3年闲置,房产税翻番;5年闲置,政府组织流浪汉入住;闲置7年以上,收为政府所有。”

陈全生指出,现在我国房屋租赁制度存在很大问题。一是对房主而言,房屋闲置不用缴纳税赋,但如果出租,则要缴纳营业税、所得税、土地使用税、印花税、城市维护建设税、教育费附加等,致使其不愿公开出租,多私下出租,出现大量偷逃税。二是对房客而言,一切均被房主所掌控,租金不断上涨,租期变化无常,应有权益得不到保证。租房居住不安定、不稳定,逼得房客不得不去买房,但又买不起,自然怨声四起。三是对政府而言,不论是过去70%-90平米、经适房、限价房政策,还是现在的“限购、限贷、限价”,都是把文章作在“买房”上。而对房屋的租赁政策,如租小房、租大房,租新房、租旧房,长租、短租,单租、合租等,鲜有调控政策出台。

陈全生介绍,法国房屋租赁法律法规健全,而且人性化。比如:不带家具的出租房的合同期限必须起码三年。租期内,房主必须按照官方公布的建筑指数和价格水平,小幅调整房租,不得随意提高房租。房客在租期内失业,法律规定免租金三个月,政府对房主提供一定比例的补助。出售出租房,现住房客具有优先购买权。每年11月到次年3月,禁止任何驱逐房客行为(因是冬季)等等。

“住房是大额(或巨额)商品,刚参加工作年轻人,仅靠工薪是一定买不起的,这在全世界都一样”,陈全生说。发达国家大多是40岁以前“有房住”,40岁以后才会“有住房”,而我们则是25、26岁的年轻人,刚参加工作或准备结婚就要买房,这是有违规律的。因此,要大力发展房屋租赁市场,盘活现有住房存量,把那些买不起、或暂时买不起、或暂时买不起大房、好房的居民,从买房市场引导到租房市场上来。

陈全生说,如我们搞出一个“出租受奖励,闲置被罚款”的市场制度安排,就会有更多的房屋被拿出来出租。同时,建立健全租赁的法律法规,对侵犯房客权益的,如随意提高租金、经常改变租期,以及不能及时修缮维护,影响房客居住的,给予相应的处罚。“我相信,到那时候,就会有更多的年轻人选择租房居住,而不会缩衣节食地买房,甘当‘房奴’。”陈全生说。

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