[摘要] 有消息称，上周证监会上市一部已正式致函沪深两大交易所，就上市公司并购重组、再融资涉及房地产业务提交相关报告提出了具体的申报要求，被视为房企再融资正式开闸的一个潜在信号。
“房地产再融资停了3年左右，之前再融资放开都是预期中的信息，现在这份文件基本上可以认为是预期的一种兑现。”亿翰智库地产分析师张化东在接受《证券日报》记者采访时表示，开闸意味着政府开始偏向用市场化的调控手段来增加供给，对于房地产业而言是一种利好。
有消息称，上周证监会上市一部已正式致函沪深两大交易所，就上市公司并购重组、再融资涉及房地产业务提交相关报告提出了具体的申报要求，被视为房企再融资正式开闸的一个潜在信号。
“此次发函的目的就是针对上市公司并购重组、再融资涉及房地产业务的信息披露及申报要求通报两大交易所。在上市公司首次披露相关并购重组、再融资方案时，让交易所告知其填报、提交相关报告。”接近监管层的知情人士透露。
自2010年8月起，证监会表示对涉及土地闲置及违规的公司暂停IPO和A股发行。今年3月，国务院办公厅发布了《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，强调对存在闲置土地和炒地、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的房企，证券监管部门暂停批准其上市、再融资或重大资产重组。此后，证监会与国土部、住建部协商制定了相关工作机制。
直至今年8月，新湖中宝的定增募资不超过55亿元投向棚户区改造项目通过证监会批准，尘封3年的房企再融资终于破冰。
张化东指出，房地产资金杠杆一般在3倍左右，按照现有各房企的再融资申请情况，除去发债外，本轮融资可以撬动约1200多亿元的地产投资。
目前，包括万好万家、北京城建、三湘股份等21家上市房企先后公布再融资预案，募资投入方向包括商业地产、住宅等项目，拟募集资金超过500亿元。其中，15家房企披露定向增发预案，以中小型房企为主，另有数家公司涉及内地债券发行及资产注入事宜。然而，并未有任何一家获得证监会受理并审核通过的案例。
“2009年到现在,一直都没有打开房企再融资的口子，目前虽说要开闸，但操作指引也很模糊。目前哪种类型的再融资可以获批，需要多久才能获批,确实都不清楚。”方圆地产首席分析师邓浩志表示。
据业内人士分析，目前房企再融资开闸确实比较复杂，既要考虑目前的房地产调控基调，又要回归金融市场规律，找到平衡并不容易。难处就在于如何给出一个相对明确的审批标准，并且公平、可操作。
据一名资深专家的观点，恢复部分房企的再融资功能，与中央提出的“促进房地产市场平稳健康发展”的基调是一致的。目前中央正牵头制定房地产调控的长效机制，其中一项内容就是增供应、保刚需，从根本上缓解供需矛盾。如今之所以有多家上市房企公布融资计划，表明上市房企已经捕捉到某种信号，进而改变其行为。
但也有人对房企再融资持保留态度。财经金融评论家余丰慧就认为“房地产再融资开闸猛于虎”，不能打着房地产融资市场化的旗号，在房地产行业“不差钱”情况下，贸然放开再融资；不能一边货币信贷在收紧，另一边资本市场却开口子。
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证监会发函明示申报要求 房企再融资或达千亿 中国经济网
涉房企业再融资政策轮廓已越发清晰。9月9日，本报记者从接近监管层的知情人士处获悉，就在上周，在与发行部协商之后，证监会上市一部已正式致函沪深两大交易所，就上市公司并购重组、再融资涉及房地产业务提交相关报告提出了具体的申报要求。
今年3月，国务院办公厅发布了《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，《通知》强调，对存在闲置土地和炒地、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的房地产开发企业，证券监管部门暂停批准其上市、再融资或重大资产重组。为落实《通知》要求，证监会已与国土资源部、住房城乡建设部协商制定了相关工作机制。
实际上，自2010年8月起，虽然证监会没有明文规定停止地产公司在A股的IPO和再融资，仅表示对涉及土地闲置及违规的公司暂停，但实际操作中已经向所有地产公司关闭了直接融资的大门。
等到今年8月，新湖中宝的一则再融资公告拉开了房地产企业再融资政策松动的序幕。8月2日，新湖中宝在经过近一个月的停牌后，抛出了再融资预案。公司拟以每股不低于3.07元的价格非公开发行不超过17.91亿股，融资总额不超过55亿元。融资用于上海两个棚户区改造项目。这意味着已沉寂3年的房地产企业再融资终于得以重新启动。
对此，有资深券商投行人士认为，如果因为募集资金投向为两个旧城改造项目而让市场对“再融资定向放松”有了预期，那么此后而来的宋都股份再融资预案拟投向普通商品房，以及招商地产拟向大股东购买资产的停牌、金科股份等公司的预案，都已经明白无误地表明房地产企业再融资已在事实上得到放行。
“此次发函的目的就是针对上市公司并购重组、再融资涉及房地产业务的信息披露及申报要求通报两大交易所。在上市公司首次披露相关并购重组、再融资方案时，让交易所告知其填报、提交相关报告。”上述知情人士也称。
明示申报要求
“相关涉房企业在报送申请文件时，应提供专项自查报告和中介机构的专项核查意见。”该知情人士表示。
至于需要提交专项核查报告的范围，根据国土资源部的意见分为两大类。一类是涉及用地专项核查，相关范围确定为在国家对房地产调控政策持续期间，房地产行业上市公司、非房地产行业上市公司通过再融资募集资金投向涉及房地产开发业务或重大资产重组置入住宅房地产开发业务。
而另一类则涉及商品房开发专项核查，相关范围确定为在国家对房地产调控政策持续期间，房地产行业上市公司、非房地产行业上市公司通过再融资募集资金投向涉及商品房开发项目或重大资产重组置入商品房开发项目。
该知情人士称，属于核查范围的上市公司，应当向证监会提交行政许可申报材料时，同时分别提交涉及用地，涉及商品房开发的专项核查报告，纸质和光盘均一式两份。
“此外，上市公司应当在首次公告时特别提示，相关方案需要经过相关部门的核查，存在重大不确定性风险。”该知情人士表示。
其中，在涉及用地的专项核查报告中，涉房企业应按照国土资源部要求提供的企业土地综合信息，出具是否涉及闲置用地和炒地等违法违规问题的专项自查报告以及保荐机构或独立财务顾问、律师的专项核查意见。
“届时，证监会会在受理公司行政许可后将公司专项自查报告和中介机构专项核查意见转交国土资源部。”该知情人士称。
至于涉及商品房开发的专项核查意见，相关企业在报告期内(最近三年及一期)的所有商品房地产开发项目是否存在捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的专项自查报告、保荐机构或独立财务顾问、律师的专项核查意见。对于需住房和城乡建设部进一步检查认定的，证监会将在受理公司行政许可后，将公司专项自查报告和中介机构专项核查意见转交住房和城乡建设部。
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再融资或达千亿
对此，前述资深券商投行人士表示，“从我们了解的情况来看，综合考虑部分公司拟采用发行公司债、部分公司仍在停牌中尚未披露预案，以及尚在计划中的公司，我们预计此轮地产公司再融资的规模可达千亿水平。”
统计数据表明，截至9月6日，沪深两市已有23家上市房企发布再融资预案或因相关事项停牌中。其中，既有涉及旧城改造，也有涉及普通商品房项目开发，还有涉及重组的。从再融资额来看，迄今已披露再融资预案的上市公司合计拟募集资金430亿元。
仅9月以来，就有华夏幸福、天保基建、格力地产和华联控股等四家涉房企业分别发布了再融资或重大事项停牌公告。
9月7日，因筹划再融资事项停牌一周的格力地产发布公告称，公司第五届董事会第十一次会议审议通过可转换公司债券发行方案的议案，本次公司发行可转债总额不超过人民币9.8亿元，用于公司拳头项目格力海岸S3、S4建设。
天保基建也于9月6日宣布，公司拟以不低于4.48元/股的发行价格，发行股份数量不超过3.46亿股，募集资金15.5亿建设三个房地产项目并补充流动资金。
据公司公告披露，天保基建此次募资将主要投入到天保房地产空港商业区住宅项目(一期)，天保金海岸D06住宅项目，天保金海岸D07住宅项目等三个项目，另有3亿募资用于补充流动资金。
9月2日，华夏幸福发布公告称，公司拟以不低于32.06元/股的价格向实际控制人王文学下属企业鼎基资本在内的特定对象定向增发1.9亿股A股，募集资金不超过60亿元，投向包括大厂田各庄新民居建设项目等7个地产项目，这也是今年以来规模的一个再融资预案。
此外，华联控股也因拟筹划重大事项，公司股票已于2013年9月2日起停牌。截至目前，公司正在筹划发行股份购买资产暨关联交易事项，预计该事项构成重大资产重组，目前该重大事项正在进一步论证中。
不过，前述资深券商投行人士则认为，“就再融资的操作流程来看，尚需要经过董事会预案-股东大会-证监会审批-募集资金-投资等几个大的环节。按目前的情况，这些环节加起来最快也要一年左右的时间才能落地。”
截至目前，沪深两市累计已有五家房企的定向增发预案已获股东大会审议通过，分别是：三湘股份拟融资12亿元，投向三湘海尚名邸、虹桥三湘广场等项目；新湖中宝拟融资55亿元，投向上海新湖明珠城(小区网论坛)三期三标段、四标段，及上海新湖青蓝国际项目；宋都股份拟融资15亿元，投向南京南郡国际花园项目及杭州东郡国际三期等项目；金科股份拟融资43.24亿，投向西安凤城二路项目、重庆开州财富中心项目，以及重庆江津世界城项目；北京城建拟融资39亿元，投向北京世华龙樾项目、北京海梓府项目、北京上河湾项目、北京平各庄土地一级开发项目等。
此外，卧龙地产、长春经开以及信达地产等3家地产公司的发债预案也已获股东大会通过。
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