[摘要] 记者日前在广东、山东、黑龙江等地调研发现，在大规模建设保障房的同时，地方政府注重分配环节的公平与透明，并在保证供应的基础上，适当降低保障房的申请门槛，让更多的低收入群体改善居住条件。但与此同时，申请人在收入提高后，多不愿主动退还保障房，给基层管理工作提出了挑战。
记者日前在广东、山东、黑龙江等地调研发现，在大规模建设保障房的同时，地方政府注重分配环节的公平与透明，并在保证供应的基础上，适当降低保障房的申请门槛，让更多的低收入群体改善居住条件。但与此同时，申请人在收入提高后，多不愿主动退还保障房，给基层管理工作提出了挑战。
注重审核公开摇号
公平分配是保障性住房的“生命线”。经过多年的实践，不少地区在保障房分配环节积累了一些经验，机制日趋成熟。
一是注重资格审核。
记者了解到，山东省济南市开发应用了“住房保障审核管理系统”，建立了集审核条件、工作责任和审批质量“三位一体”的电子审核管理模式。济南市住房保障和房产管理局住房保障处处长贾萌介绍，通过信息化系统，保障房申请资料能否通过审核，不是由某个工作人员说了算，而是由电脑说了算。系统还将工作人员的退件率、出错率、工作量和工作质量，与其个人的年终考评、绩效考核相挂钩，既提高了审核人员的责任心，又提高了审核的准确率。
根据济南市的规定，申请廉租房的家庭，其成员人均年可支配收入要低于16642元，家庭夫妻双方年龄合并计算，应满75周岁，单亲家庭申请人年龄应满40周岁，单身家庭申请人年龄应满45周岁。“这些规定都是硬杠杠，如果申请人的年龄达不到要求，或者收入高于规定标准，系统会自动发出提示预警，在进行资格审查时通不过。”贾萌说。
二是分配环节阳光化。
为确保摇号选房公平透明，济南市采取人性化分组，孤老、残疾等特困群体优先摇号选房，确保最困难的群众得到保障。同时，参与电脑摇号的嘉宾全部由申请家庭代表担任，保证了群众的知情权和监督权。“每一个核准申请人都有一个选房顺序号，并全部公示公开，打消了很多申请家庭担忧选房时没有自己的顾虑，且防止出现重复摇号情况的发生。”贾萌说。
“每年的选房工作都是房管局最忙的时候，市区两级住房保障处室的所有工作人员都要全天靠在选房现场。”贾萌介绍，“为做到公开摇号，济南市房管局邀请监察局、公证处、媒体和市民代表及其他相关部门现场参与，每次选房都全程进行现场录像，并在选房室和候选室同时直播，让整个选房过程一目了然，所有选房家庭都能亲眼见证和进行监督。”
降低申请门槛
广东省去年出台规定，暂停新建经济适用住房，其供应对象纳入公租房供应范围，住房保障范围和覆盖面进一步扩大，由过去主要针对城镇低收入家庭的住房保障，扩大到覆盖城镇低收入、中等偏下收入、新就业无房职工和外来务工人员等不同收入群体的住房保障。
广州市国土房管局综合处处长杨瑛介绍，从2008年开始，广州通过街道调查登记，发现全市有77177户符合保障条件，之后全部建档，用4年的时间新建、购买经适房，目前这7万多住户已经全部解决。而在新规定出台后，广州将公租房的申请门槛从年收入9000多元提高到15800元左右，根据市场需求，广州2013年预计推出保障房8000余套，另新增发放公共租赁住房补贴1500户。通过“租补分离”的方式进行保障房供应，所有被保障的对象参与轮候，轮候时间一般不超出5年。
济南市住房保障和房产管理局局长刘胜凯认为，保障房如果门槛太严，会将许多住房困难家庭，尤其是新就业职工、外来务工人员挡在门外。2012年底，济南市公租房“准入门槛”大幅降低，取消了收入和户籍的限制，放宽了住房困难和申请人年龄，符合外来务工、新就业大学生等“夹心层”的实际需求，使更多的住房困难群众能够有资格申请保障房。
按照济南市的新规定，年满25周岁的外来单身职工可申请成套公租房，这提高了外来职工的申请积极性，申请人数大大增加。政策放宽后，公租房申请户增加了近3000户，公租房申请者已增至9000户。截至去年底，参与试点分配的17个公租房项目共计6110套(间)全部分配到户，出现了“叫好又叫座”的局面。2013年，济南市公租房建设任务在继续完成去年续建2万余套的基础上，新开工公租房1.5万套。
保障房申请人“易进难出”
保障对象因住房、经济状况发生变化，不再符合相应保障条件时，应当退出保障房。但在接受记者采访时，一些基层干部坦言，在分配工作不断完善的同时，保障房的退出工作面临难题，制约了对新申请人的二次分配。
保障房退出难，一方面是出于人性化的考虑。
广州今年5月颁布了《广州市公共租赁住房保障制度实施办法(试行)》，规定将对领取租赁补贴的住房保障家庭，进行每3年审查一次的定期年审，经核定不符合保障条件的家庭取消保障资格。“但在实施中，还要考虑政治问题和社会影响。”广州市住房保障办公室住房管理处处长何剑虹说，“目前，广州已经有超过8万套保障性住房开始陆续投入市场。而有的家庭，随着入住之后经济条件改善，收入超出了保障范围，但幅度有限，而且也仍然很贫困，如果强行清退，我们自己都于心不忍，他自己当然更不愿退出，还可能引发群体性事件。”
保障房退出难，还源于居住者的实际收入难以核实。
黑龙江省住房和城乡建设厅住房保障处副处长张秉伦说，保障房建设5年来，后续管理也将逐渐成为工作的重点，对达不到廉租补贴标准的住户提高租金等办法也曾被纳入考虑，但运行起来有困难，目前没有太好的解决办法。“有的自己买了房子仍然住着保障房，有的人没有正式工作拿低保证，但在夜市中摆摊，收入难以核实。”此外，随着保障房数量越来越多，管理任务越来越重，黑龙江省多数市县没有专业管理结构和队伍，专职管理人员严重不足，很多地方对廉租房管理等没有经验，一系列的管理机制尚在摸索当中。
广州大学房地产研究所所长陈琳建议，应建立起省市的社保、税务、房地产及民政部门的信息共享机制，保障房管理部门可以更好监察住户的全部家庭成员的收入变化和家庭结构改变。黑龙江省牡丹江市住房保障和房产管理局副局长肖礼钦说，如果实行房源并轨，廉租房和公租房没有房源、租金之分，政府对住户按照实际情况进行分档补贴，保障房退出难的情况或许能有所改善。
中国住房梦:"市场房"要转型"保障房"需要升级 腾讯财经
三箭齐发升级“住者有其屋”制度框架
7月末召开的中共中央政治局会议没有重申房地产调控从严，而是使用了“积极稳妥推进以人为核心的新型城镇化，促进房地产市场平稳健康发展”的词汇。
近期中央决策层很少有针对房地产调控的直接表态，对此，中国房地产研究会副会长暨房地产法规政策委员会主任委员胡志刚认为，从当前经济形势和此前中央决策层释放的改革信号来看，系统地解决经济增长中的房地产泡沫隐患是必然的政策取向；此外，税收改革、《基本住房保障条例》等都将适时出台，将为建立房地产发展长效机制做深层次的铺垫。
《基本住房保障条例》
加速推出
消息称，住建部已完成《基本住房保障条例》的起草工作，在完成征求意见的工作程序后，条例草案有望于2013年进入国务院级别的立法程序，但是否能在年内审议通过并颁布实施尚未确定。在2013年2月国务院下发的“立法计划”的“力争年内完成”一项中，并不包含此“条例”。
中国房地产学会副会长陈国强表示，“从‘法’到‘条例’，从法律效力上来看是降格了，但实则加快了推出的脚步。法律需要由人大审议，效力，但往往过程较长；条例由国务院审议，较立法程序来说较为及时”。
虽然性的基本住房保障制度还没有出台，但地方性制度已经先行。
四川省住建厅于7月1日发布个省级住房保障框架政策——《四川省城镇住房保障条例（征求意见稿）》，确立了住房保障的原则和保障体系，规范管理体制、住房货币化保障、住房实物保障、监督管理和法律责任等内容。
此外，山西省也拟出台《山西省住房保障条例》，以规范山西省保障房建设、分配、监管。
制定《基本住房保障条例》是我国住房制度体系建设的一件大事，是以“基本保障房归政府、商品房归市场”为核心架构的住房体系建设的重要组成部分，财经评论员余丰慧(微博)建议，应该考虑将首套房优惠政策列入条例之中。条例不应仅仅局限于政府主导的各类保障性住房的建设、分配、转让和管理范畴，而应该充分顾及高房价的现实，把买不起商品房、又够不上保障性住房条件的“夹心阶层”的首套房需求包括进去。
目前，虽然基本住房保障制度的建设正在加速，但执行层面受制于各种利益群体的羁绊，实施的效果仍待观察。
保障房多重尴尬
折射制度缺陷
近期保障房暴露出来的一些问题表明，保障房的监管、配套急需完善和升级。
审计署日前发布的调查报告显示，360个项目或单位挪用保障性安居工程专项资金57.99亿元，这些钱被用来归还贷款、对外投资、征地拆迁以及单位资金周转等非保障性安居工程项目支出。此前，多省市刚刚公布了保障房闲置状况。山东1.29万套，海南9000多套，广东1.15万套，云南2.3万套……这些审计结果暴露出了“保障房空置”的尴尬。
保障房领域存在的种种分配不均现象本就屡受诟病，此次审计署的报告将其问题暴露在“阳光”之下。在大规模建设保障房的背景下，保障房却正悄悄上演“连环套”与“空城计”。
“十二五”期间3600万套保障房的建设任务对资金链提出了巨大考验，本应该是保障房建设专款专用的财政支持、社会融资资金，却遭遇非法挪用，令人触目惊心、心寒手冷。
除了上述专项资金挪用的问题外，公告指出，10.84万户不符合保障条件的家庭，因提供不实资料、相关部门审核把关不严，违规享受保障性住房实物分配3.89万套、领取租赁补贴1.53亿元，另有1.13万户家庭重复享受保障性住房实物分配2975套，重复领取租赁补贴2137.55万元。
非法挪用保障房建设资金、违规申领保障房，只是保障房乱象的一方面，空置率高正在成为保障房的新问题。
深圳公租房项目分配进入最后阶段，首批推出的8250套公租房房源，入围申请家庭一万余户，但有45%的申请家庭弃租。新一轮大规模保障房建设启动以来，部分地方却出现了始料未及的“房等人”现象，原本“一房难求”的保障房却面临“愁嫁”尴尬。
“保障房建设的核心，是必须从中低收入住房困难家庭的实际需求出发，防止出现‘两张皮’。”四川省社科院研究员胡光伟认为，地方政府必须要有勇气直面“空城”的尴尬，厘清问题根源，切实解决保障对象的顾虑、忧虑和实际困难。
“年年审年年出问题，保障房建设过程中频频暴露出的问题，如果制度问题不解决，类似的问题还会发生。总体来说，这几年我国的保障房建设和分配是存在很大漏洞的。‘条例’关于保障房建设的规定不应该过于理想化，关键是要考虑保障房建设资金的来源问题。保障房应该是租赁化而不是产权化，产权化的保障房应该退出历史舞台，但现在确实分配不公，很多产权型的保障房都成了公务员的福利房。”亚太城市发展研究会房地产分会会长陈宝存(微博)表示。
公积金制度
要改掉嫌贫爱富
推出保障房，是为了实现“居者有其屋”。而住房公积金制度的推出，则有利于提高人们购房支付能力，调节住房供需矛盾。实践证明，实行住房公积金制度对加快城镇住房制度改革，完善住房供应体系，改善中低收入家庭居住条件发挥了重要作用。
不过，住房公积金也出现了新情况：2013年走高的住宅成交量缓解了开发商一度紧张的资金链条，但几个主要城市的住房公积金管理中心却宣告住房公积金“很忙”，建议购房者选择商贷，差额利息由住房公积金管理中心进行补贴。
究竟是什么原因让住房公积金管理中心“忍痛”做这赔本的“买卖”？是不匹配的收入支出速度吗？
以上海为例，上海市公积金管理中心公布的《上海市住房公积金运行分析报告》显示，今年上半年，上海发放住房公积金个贷金额333.80亿元， 同比增长115.31%；发放户数8.65万户，同比增长95.70%。今年上半年上海市共归集住房公积金和补充公积金299.18亿元，但同期提取、住房贷款 、保障性住房建设项目贷款这三项支出的金额分别达到179.38亿元、333.80亿元、34.44亿元，支出合计几乎是收入的一倍。
公积金制度的改革，刻不容缓。
业内人士指出，在我国没有明确的公积金存贷机制的背景下，集中的购房需求容易出现公积金余额短缺、吃紧的现象，应及时建立公积金存贷机制，控制公积金存贷比例，加大对公积金风险的管控。
另外，值得关注的是，作为一项社会福利保障制度，住房公积金陷入了“济富不济贫”的怪圈。本应是“雪中送炭”的住房公积金，如今变成了“锦上添花”，不但没有起到缩小贫富差距的作用，反而进一步拉大了收入差距，严重伤害社会公平。
鉴于此，业内人士提出，改革公积金制度，一方面要引入市场化机制，适当提高公积金的率；另一方面也要将住房公积金制度改革纳入收入分配改革的篮子当中，坚持“提低、扩中、限高”也应成为公积金改革的主要思路。只有秉承公平正义的宗旨，积极推进改革，住房公积金的弊端才有望革除，才能真正配得上“公”字，其社会福利保障的属性，也才能更好体现。
专家:经适房上市交易不能让人在购买时就牟利 每日经济新闻
经济适用房如何上市才公平？
有关经济适用住房的上市交易，以及回购方面的政策历来都倍受关注。近期，杭州出台政策称，今后经济适用房上市交易要按照评估价和当时经济适用房的购买价，差价的55%向政府交纳土地等价款。那么，从1998年批经济适用房被推向市场到今天，批经适房已经15岁了，在保障一些低收入人群住房的同时引发了颇多的争议，经适房依然经济吗？是否还适用？央视财经频道主持人沈竹和著名财经评论马光远[微博]、刘戈共同评论。
杭州出台经济适用房上市交易规定，增值部分一定比例归政府。从居住到融通，如何看待经适房的市场地位？经适房是否还适用？
日前，杭州市经济适用房交易规定出台，签订购房合同满5年，并取得完全产权的经济适用房可上市交易，不过经济适用房住户要按照相关标准向政府缴纳一定比例的土地等价款。
陈慷(浙江省杭州市住房保障办公室副主任)：购房人在9月12号以后，持相关资料到地税部门办理经济(适用)房补差价手续，把补差价手续补完以后，到产权登记部门办理产权变更手续。也就是把原来的经济(适用)房的产权证变更为现在完全产权的，类同于商品房的产权证。
政策规定2004年9月1日之后签订购房合同的，按照买卖差价的55%缴纳土地。这也引起了业内人士的一些议论。
丁建刚(浙江省杭州透明售房市场研究院院长)：我个人认为是不尽合理的。因为这里有一个问题就是我们这个不完整产权业主占多少产权，政府占多少产权，最初的时候是没有约定的，如果最初有约定的话，按照产权比例来分配就可以了。
经济适用房本是低收入人群享有的福利，但是在一些地方住进经济适用房却并非是生活拮据的家庭。这是2011年记者在陕西榆林市金阳小区(小区网论坛)拍摄的画面。金阳小区是玉林市的经济适用房小区，总投资10.1亿元，共有住房5100多套，在小区的南大门记者看到，东西两侧的人行道上的停满了轿车。
保安(陕西省榆林市榆阳区金阳小区)：也就这些停车位。
陕西省榆林市居民：你七点回来，大门都进不来了。
记者粗略地估计了一下，这个小区大致上停放了1800辆左右的轿车。整个小区有5100多户，这就意味着有三分之一以上的家庭用了轿车。这些用了轿车的家庭居然可以作为低收入家庭，堂而皇之地住进保障房小区。更让人吃惊的是，这个小区里，高档轿车更是比比皆是，短短的十几里，仅是奥迪汽车，记者就碰见了五辆。
陕西省榆林市居民：经济适用房我看纯粹是个有钱人的小区，路虎、霸道、奔驰，好车都停满了。
该住的住不上，原本建设部等七部门，在2007年就规定经济适用房60平米左右的标准，也被搁到了一边。
李爱华：一刀切的向政府交纳的55%土地等价款不尽合理
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