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房企再融资“尺度”渐开的逻辑

上海证券报   2013-08-08 17:24

[摘要] 企再融资开闸,为什么一个简单的融资领域的监管动向,被市场如此看重?这是一个值得好好聊聊的话题。

企再融资开闸,为什么一个简单的融资领域的监管动向,被市场如此看重?这是一个值得好好聊聊的话题。

钱(不是少量的钱,而是大量的钱),是今时今日,房地产企业守住市场份额、维持生命底线的保证。在很多城市,新出让的土地价格动辄数十亿甚至上百亿,如此重量级的生产资料价格,在中国很多传统产业无法想像。可见,手中掌握足够多的资本,是房企分享这场盛宴的“入场券”。

今天,房地产业已经成为一个类金融产业,一个大资本角力的游戏场。房企的融资能力、融资结果,直接决定企业未来发展的速度与规模。而上市公司通过资本市场进行再融资,是除了银行借款、发债、信托、基金之外,一个非常倚重的低成本融资渠道。也正是因为这个原因,在过去几年“用收紧房企融资渠道,卡住资金链,倒逼房企降价卖房”的调控思路下,几乎所有上市房企再融资之路被牢牢封死。

柳暗花明的是,多年的再融资停摆,在今年3月出现松动的苗头。中茵股份、宏润建设等6家上市公司陆续出炉再融资方案。及至7月,市场惊现房企再融资“停牌潮”,投资者猛然发现,再融资大门已经敞开。

大鳄招商地产和他的小伙伴们都惊呆了。

的确,对于3年来常常要以高约10%的利息高成本融资的房企来说,这一消息听起来比蜜还甜。因为定向增发融资,不仅不会提高负债率,反而会降低负债率,更不涉及高息问题。而且,再融资动辄就是十几亿、几十亿的融资规模,这怎能不让房企动心?

除了房企动心之外,更多的人闻之起舞。比如,类,青睐房地产股票的投资人,因为再融资开闸利好房企资金面,土地出让、开工率、施工率等各项指标都将转好,乐观预期销售回款也很可能受益。二类,房地产链条相关产业及股票,开发商资金充裕后,拿地增加施工提速,钢铁水泥、建材家居、建筑装潢,一系列关联产业都将受益。三类:拟上市房企,因为A股IPO及借壳受阻,很多房企转战港股市场,有些企业至今上市无门,再融资开闸之后顺理成章的猜想是,包括房企借壳上市、重大资产重组等,都可能逐渐放行。

这里需要澄清两个重要问题。一是,是不是所有再融资的房企都会被放行?一个肯定的答案是“不会”。根据上证报记者了解的情况,目前房企停牌,只是在交易所层面被获准停牌上报方案,方案是否最终获批,要看证监会及国土部意见。因此,不排除一些房企的方案因不符要求而被驳回,并终止实施。不过,从实践经验来看,目前绝大多数停牌企业的再融资方案,应该是经过充分的论证和沟通后,具有相当大的可行性,才会公布。

对于正在考虑停牌“搭车”的企业来说,新方案仍要紧紧贴住“合规”这条政策线。无论是新湖中宝融资用于棚户区改造,还是宋都股份融资用于“中小套型普通商品房”,都在紧贴国家政策鼓励的“民生工程”概念。如果一家只做高端豪宅的房地产公司,宣布再融资用于别墅建设,那十有八九是无法通过的。

二是,从再融资放行的现象中,我们应该读到怎样的政策走势,这个对于房地产市场来说,也许更加重要。从过去几个月房企上报的再融资方案中,可以看到一条明确的由“侧面切入”,到“单刀直入”的政策突破过程。3月左右,房企上报方案多是融资用于非房地产业务,比如中茵股份再融资涉矿;之后,新湖中宝定增募资用于棚户区改造;实时的是,宋都股份再融资用于普通商品房。这或许说明,监管层在逐步放松再融资的口径,允许更多企业跻身再融资之列。

政府之所以选择稳步放开,是基于很多综合因素考量的。一是,房企再融资多年停摆带来一系列隐忧,比如优质上市公司资源流失,原有A股房企融资成本不对等导致竞争力削弱等。二是,保障性住房建设融资无门,如果全靠政府财政和银行支持,压力确实不小。开发企业通过资本市场再融资,用于建设保障房,是以金融手段支持产业结构调整战略的一个重要体现。

当然,我们也可以解读为,在房企资金面相对充裕后,会给房地产市场带来正面支撑,进而对疲弱的宏观经济带来积极正面的效应。当然,如何防止投资过热、房价涨幅过快,同时又能合理拉动产业链繁荣,是考验决策层掌控力与平衡能力的一大课题。

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