[摘要] 自从政府出台限购令后，银行贷款变得异常困难。但是，仍有不少购房人打着小九九，想把房子先定下来，再慢慢想办法贷款，结果呢，贷款没下来，还得赔上巨额违约金。日前，一位安徽籍在苏购房人就因无法成功贷款造成违约，而支付了7万元的违约金。
自从政府出台限购令后，银行贷款变得异常困难。但是，仍有不少购房人打着小九九，想把房子先定下来，再慢慢想办法贷款，结果呢，贷款没下来，还得赔上巨额违约金。日前，一位安徽籍在苏购房人就因无法成功贷款造成违约，而支付了7万元的违约金。
典型案例
草签合同无法贷款购房人赔偿7万元违约金
2011年7月，安徽籍的张女士与太仓一家开发商签订商品房买卖合同，购买一套期房，合同中约定以按揭贷款的方式支付房款。签约后，张女士付了首付。但当她去银行办理贷款手续时，才知道外地户籍人员如果没有在当地连续缴纳社保达1年以上，根本就不符合办理按揭贷款的条件。
银行无法贷款，张女士一拖再拖，最后才向开发商提出退房，开发商也同意退房，但因张女士的原因造成了开发商的损失，要求赔偿违约金。张女士一开始不同意，认为银行不放贷，并不是自己的原因，开发商也应该承担一定的责任，双方为此僵持不下。开发商于是于2012年下半年上诉至太仓法院，要求解除购房合同，并以房价下跌20余万元为由要求张女士支付违约金20万元。
令张女士没想到的是，法院经审理认为，张女士与开发商签订购房合同时，限贷政策已经实施，张女士不能办理贷款并非政策发生变化所致。作为购房人，张女士有义务对自己是否符合办理按揭贷款的条件作必要了解，并在此基础上对履行付款义务的能力进行衡量，因无法办理贷款导致合同不能履行的责任在张女士，同时合同中也明确约定出现该情形属购房人违约，因此张女士应当承担违约责任。
但鉴于开发商在房价下跌的情况下，明知张女士没有能力继续履行合同，却没有及时行使解除权以防止损失扩大，法院判决张女士承担违约金7万元。
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法官说法
购房人如不明情况约定退房不担违约责任
政府出台限购令后，一些本来可以获得银行贷款的人员突然失去了购房的身份无法获得银行的贷款，但很多购房人还是会想急于购房而草签购房合同，这个时候就很容易出现像张女士这种情况。最后因无法贷款，找开发商退房又要被追究违约责任，不但房子买不到，还要被扣除违约金，真可谓是赔了夫人又折兵。
法官告诉记者，人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失，因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的房款本金及利息或者定金返还买受人。”以上述案例来看，如果张女士在与开发商签订合同时符合贷款条件，后由于政策发生变化而无法贷款，则属于不可归责于当事人双方的事由。本案中张女士与开发商签订合同时相关政策已经实施，张女士不符合贷款条件就属于其自身原因，应当承担违约责任。因此，购房人在签订合同时应当谨慎，有必要先向银行咨询，确定符合贷款条件后再签约，否则不仅房子买不成，还要承担一定的违约金。
法官也建议购房者在与开发商签订商品房买卖合同时约定清楚，若因为没有通过银行贷款审核导致无法取得贷款的，购房者可以退房，且不承担违约责任。同时，购房者与开发商签订的 《商品房买卖合同》和购房者与银行签订的《贷款协议》是两个不同的法律关系，如果购房者与银行签订了《贷款协议》 约定了放款时间银行以各种理由不放款的话，购房者同样可以追究银行的违约责任。
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