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付正乔:限购政策在2013年应该不会被新政策代替

房天下   2013-02-20 14:07

[摘要] 2013年,中国房地产市场开始出现企稳回升的势头。如果2011年楼市用“低迷”形容不为过,2012年楼市用“开局”定义更贴切,那么,2013年苏州楼市用“奋进”定调则更适合。限购两周年之际,苏州房天下资讯中心特推出 “《限购两周年 苏州楼市变了多少?》系列报道。

2013年3月2日,苏州楼市限购两周年。两年前“限购令”横空出世,自此宣告苏州楼市正式进入“限购时代”。

在过去的两年里,苏州楼市逐渐回归理性。购房者需求也从狂热转为观望,再转为按需出手。2013年,中国房地产市场开始出现企稳回升的势头。如果2011年楼市用“低迷”形容不为过,2012年楼市用“开局”定义更贴切,那么,2013年苏州楼市用“奋进”定调则更适合。限购两周年之际,苏州房天下资讯中心特推出 “《限购两周年 苏州楼市变了多少?》系列报道。从苏州市场走势、政策风云、购房者心态、高端访谈等角度全面解析,限购究竟改变了这座城市什么?房天下记者连线资深房产媒体从业者付正乔先生,为您解读苏州的限购时代。

 《苏州楼市》执行主编付正乔

《苏州楼市》执行主编付正乔

1、1月起,苏州房地产市场持续升温,部分项目的价格也随之上涨,“二套房贷调控 政策”也传闻四起;接下来的两会上,您认为是否会有针对房地产的调控政策出 台?如果有,会集中在哪些方面?

付正乔:三月是中国的传统“政治月”,两会期间,围绕房地产市场,官方舆论和民间舆论两大舆论场预计还会出现交锋激荡的迹象。

最有可能出台新政策的领域,我觉得会出现在以下两大方面:一个是在沪渝两大直辖市试点基础上,“房产税”进一步扩大试点范围,微调税制内涵;另一方面,适应上下对于惩治和预防腐败的强烈呼声,在目前40个城市(含苏州)信息联网的基础上,在大中城市中加快房地产市场信息化建设速度。

2、快速、庞大、精准是未来十年中国城镇化发展的重要特点,业内预测,未来十年我 国至少有120亿平方米的住房需求。城镇化重大利好将为中国房地产市场注入新的活力 ,房地产企业如何应对“新黄金十年”?如何把握“城镇化”的发展机遇?(从国际 经验看,城镇化率处于30%-70%的时期,是城镇化快速发展的阶段,2011年中国城镇化 率51.27%)

付正乔:“城镇化”是一个具有中国特色的词汇,与社会学中的urbanization(城市化)对应,不过外延更为宽泛,将“小城镇”也统计进来。2011年中国城镇化率突破50%具有标志性意义,从50%到70%将是一个数量扩张和内涵提升并举的时期,——后者更为重要,决定了未来十年国民经济能否从出口导向实现向内需导向的根本转变。对于房地产企业来说,“城镇化”是一个可以而且能够实现利益均沾的重大利好消息。

目前,苏州大市范围统计在册的房地产开发企业有1300余家,活跃的企业有400余家,大体上分为三大类型:一类是本土实力派,一类是外来品牌企业,还有一类是形形色色的项目公司。对于他们来说,未来十年将是一个分化加剧的时代,很可能出现强者恒强的寡头垄断市场,吸附更多的土地资金人才等核心资源,攫取更多的市场话语权和产品定价权。

当然,机会是均等的,就看大家如何去扫好自家的门前雪了。按照我的工作经验,我觉得以下几点可以参考:在产品结构上,找准企业的发展定位,有所为有所不为,在专业化的前提下,实现适度的多元化;在区域布局上,要重点关注苏州“一核四城”城市格局的演变带来的市场机遇,新兴板块、新兴县域都是值得关注的;在企业管理上,要练好内功,通过精细化的成本管控实现集约型增长;在技术创新上,要敢于尝鲜,多做绿色节能建筑、多做产品附加值。

3、您认为限购令在过去两年对苏州楼市的影响是什么?今年政府会出台新政策取而代之吗?

付正乔:“限购令”是所谓“史上最严厉”调控政策体系的重要一环,也是行政色彩最为浓厚的政策工具。这一点就连政策的制定者住建部部长姜伟新在民意代表质询下也不得不承认。过去十年里,大的宏观调控就有至少三轮,2011年数十个大中城市陆续出台的“限购令”,可以说是一个不完美但十分必要的政策选择,是兑现温总理“任内一定管住房价”政治承诺的重大选择。

“限购令”的本质是从抑制不合理的投资投机性需求入手,从苏州实践来看,在过去24个月里发挥了不可替代的作用。回顾过去24个月,房价和成交呈现出V字形走势,我认为主要是市场上刚性需求和改善性需求合理释放的结果,很多家庭圆了拥有自有住房、住得更好的梦想。国内房地产市场法制体系还有诸多不完善的地方,还有不少机构和个人钻了“限购令”的空子,伪造并获取了购房资格,这为市场成交量注入了一定的水分,一定程度上推高了房价。监管部门已经注意到这一点了。

“限购令”是一个不完美的政策工具,但是目前还没有取消的迹象,我认为至少在2013年内不会有新政策取而代之。

(以上仅代表作者个人观点,不代表供职媒体的立场)

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