[摘要] 据房天下数据监控中心统计显示，苏州2012年全年共进行土地拍卖18场（其中园区单独性土地拍卖占到6次），共计出让141宗地块（不包含工业用地及公共建筑用地等），最终成交125宗，同比去年降幅30.17%。合计成交土地面积5610566.77平米，同比降24.46%；拍地总金额达3239498.043万元，同比降幅34.71%。
编者按：
2012年楼市经历了从“冷”到“热”的巨大转变，“回暖”、“以价换量”、“供不应求”等关键词成为一年来楼市的缩影。作为反应楼市状况的“风向标”，土地市场在2012年的变化尤为抢眼。由年初土地市场的持续冷清，到房企业绩上涨后的积极拿地补仓，再到年尾各大“地王”的纷纷亮相。
纵观全年，苏州共进行大小土地拍卖18场，先抑后扬趋势明显。因为政府推地时间的调整，近几年来年初、年中的大型土拍在今年上半年均没有出现，惨淡与萧条一度上演。
2012年苏州上演18场拍卖会 125宗地块收入323.95亿
据房天下数据监控中心统计显示，苏州2012年全年共进行土地拍卖18场（其中园区单独性土地拍卖占到6次），共计出让141宗地块（不包含工业用地及公共建筑用地等），最终成交125宗，同比去年降幅30.17%。合计成交土地面积5610566.77平米，同比降24.46%；拍地总金额达3239498.043万元，同比降幅34.71%。其中，纯城镇住宅用地26宗，1012498.3平方米，成交金额741884.6636万元；商业用地65宗，占比超五成，1431615.47平方米，成交金额724607.3813万元；混合用地32宗，2511874.19平方米，成交金额1711907.998万元；其他性质用地2宗，654578.81平方米，金额为61098万元。
回首上半年苏州土地市场，尽管6月有3次小规模土地出让，但表现不佳；上演的9场拍卖会（其中园区单独性土地拍卖占到5次），共计出让27宗地块（不包含工业用地及公共建筑用地等），1宗流拍，1宗暂缓出让，最终成交25宗，同比去年上半年降幅75.49%。合计成交土地面积838508.13平方米，同比降78.74%；拍地总金额达374989.0147万元，同比降87.80%。值得一提的是，25宗用地中，有18宗地块底价成交，其他7宗地块均为保障性住房建设用地，且均是达到报价后摇号决出最终地块竞得者，商品房用地则都以底价而告终。在推出的地块中，人们关注的纯城镇住宅用地占10宗，但均为保障性住房建设用地。
另外，上半年出让用地多为小面积地块，成交单价不高，单宗土地的成交总额也不是很高。25宗土地中，仅有一宗地块的出让金额近9亿元。拿下保障性建设用地则多为本地房企；除了朗诗地产、中南地产集团等少数几家知名企业，一些本地品牌房企或者如保利、中海、万科等外来房产大佬，在上半年土地市场上都难觅踪影。
下半年，每月少则1次多则3次的拍卖让人充满期待，尽管7月4日首次初具规模的大型土拍上，最终19宗底价成交，6宗流拍，仅有5宗实现竞拍，但新城创佳以14.8亿竞得吴中两热门地块，让市场再现生机。8月苏城土地市场连续挂牌3次，尽管出让23宗，底价成交21宗，但是合景泰富、鑫苑置业、圆融发展等知名房企纷纷动手置地。而在9月的仅有一场土拍会上，包括苏南万科、新城创佳、招商地产、合景地产、吴中地产、旭辉地产、朗诗地产、尼盛置业等在内的多家大牌房企均纷纷出手购置地块，新城地产总经理严政、吴中地产总裁曾昌宇、合景副总经理顾春燕等多位地产大腕亲临土拍现场，万科更豪掷9.8亿购置姑苏区一宗地块。10月的土拍市场，再度上演13宗底价成交1宗流拍场面，但旭辉6.23亿拿下2地加速储备。
经历11月的沉寂后，年底苏州土地市场加温迅速，先抑后扬高调显现， 12月成交金额高达175.63亿，超过全年收入一半。当然，年底土地市场如此红火态势也是跟苏州今年土地供应量大幅减少有关系；据房天下数据监控中心统计，下半年苏州土地成交面积约477.2万平方米，占据全年总量的 85%。
12月首场土拍举行，5宗进入正常拍卖流程的3宗进入真正的争夺战，吸引了中海地产、苏州中锐、新辉置业、洋立投资等12家企业和3个人前来竞拍，最终揽金57.96亿，央企中化集团旗下房产开发的旗舰企业——方兴地产（新辉置业）经过78轮紧张的举牌，23.2亿成功摘得苏地2012-G-98号地块，成为了2012年度苏州土地市场的新科地王。与此同时，中海也在此次土拍会上豪掷19.9亿购置了姑苏区的一宗纯住宅用地。在4天之后，即12月10日的土拍会上，园区鲜有的优质地块——3宗位于湖东的混合用地遭遇万科、中海、旭辉、新城、路劲、天地源、朗诗这七家大鳄的疯抢，更是创造了一宗用地连续举牌200余次的记录，最终分别被万科、天地源、中海斩获。12月26日落幕的苏城12月第三场土拍会，即2012年苏州土地市场最后一场大型土拍会上，17宗进入竞价程序的地块也遭遇中海、旭辉、尼盛地产、苏州世茂等60余家房企和个人竞夺，而此场土拍会吸金87.78亿，成为2012年苏州土地市场单场土拍会的“吸金王”。
据房天下数据监控中心统计，2012年下半年，苏州土地市场共计挂牌114宗，占总数的80.85%，成交100宗，共计约477.21万方，成交总金额约为286.45亿元，占全年88.42%。
品牌房企唱主角 拿地花钱
中海地产54.47亿元豪气补仓，万科集团新添两子布局苏州，央企中化23.2亿进驻苏州……
细数今年在苏拿地的开发商时，你会发现，今年的特点，就是知名房企的名字屡屡现身。毋庸置疑，年底的苏州土地市场，大牌房企唱起了主角。今年拿地面积和出钱的开发商，均为外来大鳄中海地产。自今年7月以来，房产大鳄们竞相争逐的场面屡屡上演。中海连掷54.47亿元购置了姑苏区一宗、园区一宗、吴中区两宗用地，顺势挺近了尹山湖板块，更位居苏州房企土地储备量榜首，牢牢地掌握了苏州热点区域热点板块的战略位置。据统计，中海地产今年在苏拿地面积已达到58万方。
包括新城地产、旭辉集团、中海地产等在内的大牌房企均称为单次拿地的开发商。7月4日，新城创佳（新城地产）豪掷14.85亿拿下吴中2宗地块，其中位于东吴南路和枫津路交汇处的地块即新城香溢澜桥已于12.22开盘。10月18日，旭辉集团先以43000万元拿下位于高新区枫桥街道马运路南、长江路东的城镇住宅用地，楼面价4561元/平；继以19300万元拿下位于高新区浒墅关开发区星丰路东、大新河绿化地北的综合性质用地，楼面价2041元/平。而此前旭辉在浒墅关的储备地块今年已做开发，以76-133平米的中小户型为主力户型的纯新盘旭辉华庭开盘即获热销。
随着城市发展的外扩，房产大鳄们的争夺战已弥漫全城。除了吴中区木渎镇、新城西板块一度遭遇品牌房企血拼后，平江新城板块、高铁新城板块以及尹山湖板块、科技城板块等都有更多房企大鳄进驻。万科集团、中锐地产落子姑苏政府旁，绿地于科技城打造超高层，招商地产挺进新城西，合景泰富、圆融集团、鑫苑置业今年也都有“货”傍身，均在高铁新城板块拿地。
商业溢价率居首 达239.13%
据房天下数据监控中心统计显示，，2012年苏州土拍市场中，共有8宗地块溢价超过50%，其中12月26日由甪直东方文旅拍得的吴中区甪直镇晓市路东侧（原财政所地块）地块苏地2012-G-118号批发零售用地创单笔溢价，达到239.13%；同日被龙记地产拿下的吴中经济开发区碧波街南、吴中商城(小区网论坛)西批发零售 和城镇住宅用地溢价80%；而位于通安镇的住宅用地苏地2012-G-53号溢价54.16%。
从表格中可以看出，8宗高溢价地块中商业用地占6宗，综合性质用地和纯住宅用地各1宗。土地溢价就是比起拍价格高，高出多少用百分比表示就是土地溢价率，其实就是土地涨幅，在土地市场中，一些地理位置优越的稀缺地块往往会引发房企的争抢，高溢价时常发生。
房天下分析师认为，高溢价地块之所以集中在商业用地上，主要是因为住宅项目集中开发后，城市商业配套建设急需补给，部分房企或将通过小型商业综合体捞回资金；另一方面，商业地块面积小、总价低。
吴中区拿下土地出让量、成交金额双冠王 地产大鳄争相涌入
据房天下数据监控中心统计显示，吴中区2012全年45宗地块成交，同比降15.09%，其中28宗为商业地块，6宗住宅用地，11宗综合性质用地，总成交面积1767410平方米，金额为1095572.4478万元。从上表中可以看出，无论从推地数量还是成交金额，吴中都成为当之无愧的推地王。从推地的区域和土拍现场可见，吴中区目前的热点集中在尹山湖板块、越溪板块、新城西板块。
7月4日，位于吴中区开发区越溪街东侧、苏街南侧的苏地2012-G-21号地块，掀起首轮拍卖高潮。新城、万科、天地源等房企相继举牌，经过近30轮角逐，万科和天地源虽拼力争夺，最终由新城创佳以76500万元成交获得，溢价达23.49%，楼面价4027元/平。而12月26日土拍会上，位于越溪板块的苏地2012-G-105号地块遭遇5家房企“求爱”，最终融侨置业完胜吴中地产、苏州房地产，以2.58亿拿下，楼面价4058元/平，溢价率35.79%。融侨挺进越溪板块。
除了越溪板块外，新城西板块是2012年下半年土拍会的一个热点，招商、世茂等地产大鳄纷纷进驻新城西板块，布局新城西板块，而吴中地产、朗诗等多家房企在新城西板块上也采取扩张策略。
9月27日，在经过28次举牌之后，吴中地产以2.36亿元的总价，31.11%的溢价率将位于木渎桃花源北侧的苏地2012-G-75号地块收入囊中。在近40次的举牌之后，招商地产最终以6.9亿元的总价成功竞得76号地块，强势挺进新城西板块。随着76号地块的成功竞拍，招商地产也成为继吴中地产、合景泰富地产、朗诗地产、方圆地产、永新置地以及万科地产之后，进驻木渎的又一国内知名品牌开发商。
旭辉集团、新城地产、苏南万科、吴中地产、招商地产、合景房地产、朗诗地产7家大牌房企报名参拍位于吴中区木渎镇金枫路西侧的苏地2012-G-76号地块，最终经过36轮厮杀，招商地产以69000万元竞得该地块，楼面价4039元/平米，溢价33.98%。
苏南万科于去年6月斥资15亿拿下的位于木渎镇的苏地 2011-B-14号地块，项目命名为万科城，日前已开盘。万科等品牌房企相继进驻木渎，无疑将树立标杆带动整个区域的发展。
在12月26日的土拍会上，继万科、招商、方圆、吴中、浙建、朗诗进驻木渎后，世茂也跻身木渎，5.2亿摘得位于木渎镇金山北路西、渔洋街南的苏地2012-G-110号地块。67轮举牌，朗诗4.12亿拿下绿色街区南面地块。
尹山湖板块作为苏州城市发展中崛起的新星，2012年也再度大放异彩。中国海外兴业（中海地产）连中两元，26.3亿“打中”苏地2012-G-103号地块以及苏地2012-G-102号地块，楼面价分别为2805元/平和4163元/平，顺利进驻尹山湖。相比2011年初众朗投资在尹山湖西面夺得的地块，楼面价高达8002元/平米和7004元/平米的两宗地，此次中海地产“赚大发了”。板块在售楼盘无主要保利观湖国际、合景叠翠峰。至此，尹山湖拥有了中海、九龙仓、合景、保利、万业、首开、众朗投资、中富等一干大鳄，未来的竞争不免于趋向“白热化”。
园区单独性土地拍卖6次 湖东潜力进一步迸发
2012年苏州园区土地市场，共计成交16宗地块，6宗商服地块，8宗综合性质用地，2宗其他性质用地，总成交面积1338513.07平方米，成交金额为502705.4418万元。
5月18日，朗诗底价一举拿下园区青剑湖3宗混合用地，深耕苏州；其中位于青澄路南、科智路东的苏园(小区网论坛)土挂（2012）07地块项目即朗诗未来街区11月17日已经公开销售，截止到12月25日，网上成功签约388套，捞金近3亿。据悉，目前项目均价已经呈现出上涨的态势。
几年一遇的园区优质地块拍卖，更引来万科、路劲、新城、朗诗、中海、天地源、旭辉这七家地产大鳄。位于方洲路南、钟南街西苏园土挂（2012）13号，经过近200轮1的“拉锯战”，最终天地源12.92亿成功夺得该地块，楼面价5248元/平方米，溢价率31.2%。
星塘街东、沈浒路南地块引旭辉首次举牌，报价6.84亿。13号地块每次加价100万，竞拍百余轮的气氛，似乎让房企大佬们不耐烦。路劲一举提高加码，直接报价7.5亿，随后，路劲又连续两次大幅加码，出价至8亿时，中海杀入，但与天地源仅出手一轮。拍卖师顺势更将每次加价幅度调至500万，8.1亿万科出手，在与路劲叫价7轮后，路劲退出；朗诗接棒，最终不敌。万科以总价8.6亿拿下，楼面价4573元/平方米，溢价率27.02%。
此前备受看好的位于星塘街东、中新大道北的地块由中海地产近乎底价拿下。
在近几年的发展中，湖东板块在园区管委会、大牌房企的打造下，成为一个较为成熟的宜居板块，九龙仓时代上城(小区网论坛)、白塘壹号、中海国际社区、天地源水墨三十度等品质楼盘也拔地而起。与此同时，随着园区作为苏州，乃至经济较为发达的区域之一，对于湖东区域的价值的提升也存在着一定的利好。
业内人士认为，随着未来园区体育中心、湖东金融区等苏州首屈一指的大型配套落地湖东，湖东板块将插上腾飞的双翼。“尽管湖东板块真正意义上与苏州中心城区直线距离不短，但板块内项目仍稳居全市销售排行榜冠亚军位置。这在一定程度上表明，购房者已经意识到这一板块未来的规划能够带给他们居住方面的利好。湖东板块，在衣食住行各个方面都是走在苏州前的，配套级别相当高；地铁一号线的开通，也对板块发展有着至关重要的作用，发展潜力巨大。未来梦乐城以及苏胜路体育中心的开发建设会再次提升板块价值。”
高新区将现超高层 浒墅关地块持续出让
据房天下数据监控中心统计显示，高新区2012年全年成交28宗地块，区域总成交面积1150145.7平方米，成功吸金477892.688万元。其中保障性住房用地7宗、商服用地11宗、纯住宅用地1宗、混合用地9宗，2012年地块的推出有助于其完善商业配套，尤其是浒墅关板块和科技城板块。
今年已在高新区开发项目旭辉、金科等房企外，全球500强绿地集团也是首次进军高新区，拿下科技城总建筑面积超过100万平方米的地块，据悉，未来地块将打造集300米超高层高端写字楼、品牌集中式商业、主题商业街区、星级酒店及高品质生态居住社区为一体的，具有标志性和辐射力的大型城市综合体项目。而这个项目对于科技城来说可谓意义重大。目前科技城的商业配套较为缺乏，因此此项目的打造，将一定意义上缓解科技城目前配套较为缺乏的压力。
除了科技城，浒关板块目前也较为缺乏，因此浒关板块的商服用地、混合用地自然成为了房企眼中的香饽饽。旭辉地产于10月的土拍会上挑落金科等房企以6.8亿购置2宗地块。与此同时，浒关板块的商业配套也都顺利出嫁。
姑苏区政府旁用地受热捧 新进央企落户提升区域价值
据房天下数据监控中心统计，2012年姑苏区共成交17宗用地，共计约1006568.8万方，成交总金额约1020617.492万元。其中保障性住房为7宗、纯住宅用地2宗、混合用地3宗、商服用地5宗。
万科底价拿下位于平江区城北公路北、江宙路西的苏地2012-G-71地块，总面积为80948.3平米，楼面单价在5000多元/平左右，跟周边楼盘相比，无疑存在一定的竞争优势。
已经沉寂苏州市场近一年多的中锐地产再次袭击苏州，底价拿下位于苏站路北、元和塘西的苏地2012-G-95号地块，落户姑苏区。地块周边在售楼盘中梁天御、平江怡景，随着姑苏区成立同时苏州市政府迁址平江新城，未来区域价值毋庸置疑。据悉，中锐地产将快速开发，预计明年上半年项目或将开盘销售。
此外对于的苏州古城区——姑苏区来说，本身储备用地便已然不多，因此姑苏区的土地价格相对于其他区域来说价格都较高。而姑苏区对于房企的吸引力也是较大的。这从2012新辉地产豪掷23.2亿进驻姑苏区便可见一斑，中化旗下房产开发的旗舰企业——方兴地产（新辉置业）成功摘得位于姑苏区桐泾路西、金门路南（原三星电子有限公司）的苏地2012-G-98号地块，成为年度苏州新科地王。经过78轮紧张的举牌，新辉置业击败旭领（香港）、洋立控股，成功拿下该地块，楼面价8990元/平。方兴地产上海有限公司总经理陶天海现场接受房天下采访时表示，该地块预计未来将打造金茂府，属于中高端产品，预计2014面世；团队将精心打造产品，让这一极其稀缺的地块物有所值。
此外，中海也以19.9亿购置了姑苏区的一宗用地，而就在此地块不远处便是中海已经开发和销售完毕的胥江府，可见中海在布局苏城上，较为重视姑苏区的发展
目前，姑苏区的储备用地多集中在还未合并的新城，尤其是平江新城，因此在2013年，姑苏区在推地上或仍以平江新城的储备地块为主，而姑苏区的土地价格或持平目前的价格，而房企对于姑苏区仍是较为看好的，此外，姑苏区的保障房用地仍是其成交的一部分来源。
相城高铁新城8宗用地尘埃落定 高铁新城或将成势
据房天下数据监控中心统计显示，相城区于2012年成交19宗用地，共计面积约347929.2方，总成交金额约142709.9733万。而在这19宗成交地块中，有8宗来自于高铁新城区域，的确2012年的相城区土地供应中，以高铁新城最惹眼球。鑫苑置业、圆融发展、合景房地产等一并入驻该板块。
位于相城区高铁新城南天成路南、民六路西的苏地2012-G-60号地块进入竞拍程序，圆融发展虽报名但未举牌，最后被鑫苑置业底价收入囊中，以27000万元总价拿下，楼面单价2107元/㎡。
据了解，作为苏州中心城市“一核四城”发展定位的北部核心板块，高铁新城是苏州市重点打造的区域之一。今年5月17日，备受关注的苏州高铁新城建设又有实质性进展。苏州高铁新城管理委员会正式揭牌，新城内的江南大厦、台开大厦、高融大厦等地标建筑同时开工。8月21日，苏州高铁新城项目奠基仪式举办。
随着京沪高铁苏州北站的启用、轻轨二号线的开工建设，苏州城向北扩张的大局已成定势，规划中的“高铁新城”正在一步步走向现实。就周边来看，相城大道商业项目也在被“沿高”经济催长。在所属规划区域中，有顶峯上一广场、金艺百汇广场等商业项目。不少楼盘更是打出了“高铁新城商圈核心，黄金枢纽”这张“高铁牌”。
高铁新城板块的崛起对于拉动区域经济发展有着重要的作用，不过就目前而言，板块及周边的商住聚集情况一般，特别是商业配套设施处于待完善的状态，所以此次这8宗地块的推出，苏地2012-G-59号、60号所带有的城镇住宅用地功能，一定程度上也反应了政府在市政建设方面不断完善，那么伴随着板块配套设施的改进，预计接下来会吸引更多的开发企业入驻，区域已有项目的价值也会得到相应提升。
而目前苏州城北作为楼盘的价格洼地，很多楼盘的价格目前相对来说成为了高性价比的集散地。有关人士分析，随着新城配套地块的推出、开发建设，新城的日新月异，必然会带来更强大的人气。新城也将成为居住、商贸的又一个新的板块。
中海地产位居苏州土地储备排行榜榜首
据房天下数据监控中心统计显示，至2012年年底，苏州房企土地储备数据（此数据不包括已经动工的土地储备量），大部分的土地依旧集中在大型开发商手中，从表格数据来看，排名前十位的开发商手中握有287万方的土地。
中海地产土地储备量超58万方，列位。据房天下数据监控中心统计，2012年1-11月，中海地产以61.7亿元的销售金额位居苏州房企排行榜，凭借刚需热盘中海国际社区、中海御景湾以及高端项目姑苏公馆、中海独墅岛领军大牌房企。中海国际社区橙郡下半年8次加推屡创热销，而其位于金阊新城的大盘中海御景湾也毫不逊色。
苏州高新区城市建设投资发展有限公司在高新区狮山街道拥有54万方城镇住宅土地储备量，据了解，新区近两天交通发展迅速，轨交的通车以及有轨电车的开工都为区域内地产项目提供了更多便利。
包括九龙仓集团、绿地集团等在内的大型房企在苏均有不少储备，更让一众人对苏州房地产市场的未来充满信心。
拿地即开盘 2012年苏州房企当年“走起”
虽然没有破记录，但是“今年7月份拿地，12月份就动工”这一举动已经引起了业内外的关注。新城地产新项目香溢澜桥当之无愧地成为2012年的“极速盘”。
2012年5月18日，朗诗底价一举拿下园区青剑湖3宗地块，深耕苏州；其中位于青澄路南、科智路东的苏园(小区网 论坛)土挂（2012）07地块项目即朗诗未来街区11月17日已经公开销售，截止到12月25日，网上成功签约388套，捞金近3亿。据悉，目前项目均价已经呈现出上涨的态势。
此外，鑫苑置业8月9日在相城区高铁新城2.7亿拿下的地块鑫苑鑫城目前项目规划也已经公示。8月21日，市委领导及园区、相城区主要领导出席了苏州高铁新城项目奠基仪式；据苏州鑫苑置业发展有限公司总经理马红科介绍，此次奠基仪式的开发地块位于相城区南天成路南、民六路西，是苏州鑫苑8月初以2.7亿元的价格成功竞得。她表示，产品主要以高层及公寓产品为主，目前各项准备工作正在有序的进行中。
另据房天下统计显示，包括万科、保利、新创、豪城国际、中新集团、绿城集团、吴中地产、华恒置业、南山地产、合景泰富、友谊合升、栖霞建设、金利通、亿城、金鑫等在内的房企，2012年，均有地块开工或产品推出，众多新项目、新房源的入市也成为楼市成交向好的助推剂。
2013年1月15日，苏州市区将有32宗地块进行公开拍卖出让，其中吴中区地块共有11宗，相城区地块共有20宗，地块用途多以商业为主，作为开年次大型土地拍卖，关注程度自然不可小觑。土地市场会否延续年底翘尾姿态，拭目以待！
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