[摘要] 2011年2月23日，在西安从事多年服装经营的浙江籍刘女士在西安市高新区某楼盘售楼部看上了一套120余平米的商品住房，总房款为98万元，当日签订了《认购协议》并缴纳5万元定金，同时约定双方在一周内签正式的《商品房买卖合同》并办理备案手续。
案情介绍：2011年2月23日，在西安从事多年服装经营的浙江籍刘女士在西安市高新区某楼盘售楼部看上了一套120余平米的商品住房，总房款为98万元，当日签订了《认购协议》并缴纳5万元定金，同时约定双方在一周内签正式的《商品房买卖合同》并办理备案手续。2月28日，刘女士带着93万元余款前往售楼部签订《商品房买卖合同》。不料却被告知，西安出台了新政策，外地人买房须提供一年以上纳税证明或缴纳社保证明，否则无法签订《商品房买卖合同》以及办理备案手续。刘女士蒙了，自己在西安打拼这么多年，户口一直在浙江老家，此时也无法提供纳税和缴纳社保的证明，于是只好接受不签合同，同时提出要求返还已缴纳的5万元定金。置业顾问却说定金不退还，因为是刘女士不符合购房条件导致双方买卖不成，过错在刘女士，因此公司无须返还定金。双方由此产生纠纷。
律师观点：“如果是因为限购令这样的国家政策出台，而导致许多消费者无法继续购房的，应该不受合同违约责任约束，因为这是超出买卖双方预料和控制范围的”。陕西英博律师事务所建筑房地产法律部范玉华律师认为。
首先，刘女士与开发商之间签订的《认购协议》在法律意义上属于订约定金合同。实践中，买房者多在实际购房之前与开发商就商品房买卖事宜达成初步意向书，如购房款、付款方式及期限、房屋面积、楼层、房号等，约定双方正式签定买卖合同的期限，并交纳一定数额的款项作为定金。此种意向书，多数情况下，称之为购房意向书或者认购协议，从法律意义上讲，是买卖双方就商品房买卖事宜达成的订约定金合同。此定金合同的效力在于约束双方在约定的时间履行与对方协商签订《商品房买卖合同》的义务。根据《担保法解释》第115条规定，“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。”即：定金合同的任何一方未按约定履行义务应根据规定承担定金罚则。
其次，本案中的刘女士因“限购令”出台购房不成，不应适用定金罚则，刘女士有权要求开发商返还定金。其一、刘女士并未拒绝订立《商品房买卖合同》，相反，其主观方面不但不拒绝订立，而且是希望能够顺利地签订购房合同的；因此，本案中不存在刘女士拒绝订立主合同的情况，不适用前述《担保法解释》第115条的规定。其二，刘女士对双方签约不成的结果不存在任何过错。双方《认购协议》签订于2011年2月23日，是在西安“限购令”出台之前。双方对“限购令”的出台均不能预见、不能抗拒和不能避免。因此，本案中的签约不成是因不可归责于双方当事人的事由。《人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第4条规定：“……因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”。据此规定，刘女士同样有权要求返还定金。
最后，范律师建议广大消费者，在提出退房申请后应积极跟开发商协商，以便顺利地退还款项，一旦协商不成，消费者可以向法院或依据合同中仲裁条款向西安市仲裁委申请仲裁，一般仲裁从立案到裁决需要4—5个月的时间。
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