[摘要] 对于房企而言，在已经开始的楼市下半场，资金和销售的压力依然存在，为缓解库存，加快资金回笼，仍是房企的当务之急。房地产行业的发展已由前10年的“利润导向”向如今的“风险控制导向”转移。
对房企而言，在已经开始的楼市下半场，资金和销售的压力依然存在，为缓解库存，加快资金回笼，仍是房企的当务之急。房地产行业的发展已由前10年的“利润导向”向如今的“风险控制导向”转移。
资金压力依旧
房地产行业属资金密集型行业，而自2010年4月份进入调控周期以来，国内融资环境持续收紧，制约了行业的发展。
随着存款准备金率、利率的多次下调，信贷环境开始好转，截止到2012年5月底，今年新增人民币贷款合计为39338亿元，较去年同期增长11%。
随着流动性改善，资金市场利率亦呈现下降趋势，开发贷款长期紧张的局面有所缓解。但是投资具有刚性，开发贷款仍难以满足行业资金需求。诺亚研究发布的2012年下半年策略报告就指出，目前，房地产开发应付账款持续处于高位，表明现金流仍然紧张。
相关机构指出，目前房地产企业的负债率较高，五成大型房地产企业的负债率超过60%。更令人担忧的是，大多数房地产上市企业经营性现金流为负值。此外，房地产企业集团内部互相担保普遍。部分大型房地产企业集团内部互相担保的贷款占其全部贷款的三成。
2012年下半年房地产信托兑付金额为653亿元，2013年为1161亿元，其中2013年2-8月份均是兑付高峰。房地产信托市场的兑付压力也会在一定程度上给房地产企业带来现金流上的压力。
库存居高难下
除了资金压力，库存量的持续增加也是房企必须面对的问题。
2012年3月份以来，销售市场持续回稳，房企库存压力有所缓解。但从量上看，目前房企的库存量依然处于高位。根据中原不完全统计，截至到2012年6月底，标杆房企在49个城市在售项目库存量相对于2011年同期增加了约6成。
2011年调控深化，销售受限，市场库存上升。2012年3-6月市场虽有“回暖”，但供求基本持平。根据目前市场环境分析，由于政策环境仍偏紧并且短期内未有全面放松迹象，开发商依然要经历一个较长的去库存周期。现阶段，标杆房企的销售依然以当期有新推或加推盘为主，前期库存量的去化速度并不理想，尤其是其中的高端产品。
一位开发商管理高层就向笔者表示，下半年该房企依然会采用灵活的销售策略加快资金回笼速度，以缓解目前仍处高位的库存压力。这样的现状并非个案。
调整策略加快去化
“部分大型房企提前且超额完成上半年的销售目标，主要得益于降价策略的调整。如果降价走量的动力消失，下半年销售指标能否完成值得进一步观察。”同策咨询研究中心总监张宏伟如是称。
而上半年净利润同比下滑幅度近50%的卧龙地产(600173,股吧)就表示，上半年整个房产市场交易量仍不够活跃。面对房地产行业复杂的形势，公司将在下半年把促销回款作为营销重点，努力推动房源去化，加速资金回笼，保证较高的现金储备。
2012年下半年，随着降息降准等扩张性的货币政策，刚性及部分改善性需求有望进一步释放，能否抓住窗口期，跑赢大市，取决于开发商是否能适应市场，及时调整产品策略、营销策略，从而在行业加速洗牌中站稳脚跟。
汉宇地产研究部市场中心分析师朱春峰就表示，上半年由于政策微调、货币市场的适度宽松以及各开发商在促销策略等方面的调整带动下，楼市成交有了明显的“回暖”，楼盘的热销使得各房企在资金方面稍有喘息，但并未完全摆脱资金缺口的问题，因此下半年房企依旧会面临资金、销售等严峻考验。而各家房企为了加速回笼资金会加大促销力度和采取更为灵活的销售策略。
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