主题论坛：房企深度调整期的机会解读与发展策略

【范伟国】：现在我看开发商都活的很好，真正死掉的很少。

【严政】：确实在今年年初的时候，上半年市场会比较难，下半年的市场都有一定的机会。上半年如果能熬过去，下半年就没有问题的。这半年经过应对和以价换量的做法，坚持不动摇的决心，下半年虽然有降息的利好，我们也面临着开发成本的上升，还有价格的双重积压，我们也从几方面考虑，一个是积极应对，活下来是最重要的。第二个是自己的心态要好，现在的房地产不可能像以前那样，没有利润，有现金流也可以。然后是练好自己的内功，通过对于成本方面的管控，对于一些没有必要的成本，不能够给客户带来价值的成本也要把它剔除到，但并不意味着降低产品的品质。要提升产品品质和服务品质打动客户，提升市场占有率。

苏州新城万博置业有限公司总经理严政

苏州新城万博置业有限公司总经理严政

中国房地产行业城市化进程没有结束，改善性需求是客观存在的。同时来讲作为苏州的城市，外来人口的量是非常大的。而且经济总量在也是名列前茅，而且它有这么好的环境和城市配套。我们觉得最起码的对于行业也好，对于苏州的市场也好还是充满信心的。谢谢！

【陈俊华】：大家好，我是东兴房地产的。我今天主要是从中小企业在目前市场上的想法简单的说一下，这一轮的调控这么长时间，从房天下平台都有了整合资源实际的形成，我们在之前更多的中小房地产企业都会有这样的紧迫感、危机感，会早一点。这一轮调控以后，房屋的投资肯定是淡化掉的。未来房地产生存的理由肯定是使用属性，打一个比方房子就像是一个车，我买车肯定是车能给我什么样的使用功能。我们作为开发商特别是中小开发商在使用功能上要想好能做什么，我们肯定不能跟前三位的上市企业品牌房企相比，我们可以去观摩、借鉴。我们整合什么样的产品找到我们生存的蓝海，今后的中小房企如果要生存下去是在夹缝中生存。我们更多的是学习、借鉴。

东兴房地产开发有限公司总经理陈俊华

东兴房地产开发有限公司总经理陈俊华

【范伟国】：应该有生存空间，搞差异化竞争。

【陈俊华】：我就简单的说这些。

【蔡志远】：非常感谢今天各位专家和各位业界的精英们，我们是专注于做商业地产的，和各位做住宅有点不一样。从今年来看，我们上个月基本达到了预期，销售率方面基本能达到我们的理想。因为受住宅的影响，前年能卖1万7，现在不敢开，我自己调到1万5，销售率还是不错。

苏州港龙置业有限公司董事长蔡志远

苏州港龙置业有限公司董事长蔡志远

【范伟国】：只不过是少赚一点。

【蔡志远】：可以这么理解。我觉得苏州的情况跟其他城市有很大的不一样，：外来人口购买力的变化很大，不像有的城市没有钱买，大部分是刚性需求。第二：从的成交量来看也是上升的。苏州整个经济非常不好，不单单是跟房地产关联的行业，经济不好了以后房地产业也不可能一枝独秀。我觉得房地产当中中央有一定的打压，但是我又在想其他的问题，整个经济都不景气的时候，为了经济的提高，我估计中央喊的大，具体的也不会。我相信只有开发商以价换量才能走出低谷。我对未来还是看好的，我们准备今年多拿几块地，这时候我们选择的利润更大。在低价时拿地，在销售好的时候放开销售。基本上是这样的策略。谢谢大家！

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【王亚芳】：我觉得我也没有什么好说的，因为在座的各位都是行业老大。作为我们来说因为是多元化发展企业，在房地产还是比较成功的，我们排名也是20位，是社会比较认可的。我在这里只是谈点感悟，我觉得任何行业都能做好，只是看你怎么做。对于房地产行业目前的形势下完全炒作不了，就是做精做优，第二个找合作伙伴。否则要想做成功的优质楼盘，还是很难的。我们企业还是战战兢兢的走路，下一步怎么走还是合作更多一点。

苏州市明鑫科技集团董事长王亚芳

苏州市明鑫科技集团董事长王亚芳

还有一点在目前情况下求生存是最重要的，我们的楼盘今年半年整个销量还是可以，应该是超额完成任务，但是整个利润下降了很大。因为我们当时取得的楼盘家太高，目前的情况下对于房地产企业就是求生存。第二，作为中小型房地产来说，如果单一做房地产肯定不行，走得捷径就是多元化发展。作为我们企业来说就是培养一支的团队，多元化发展，求得共同平衡。这是我们企业的目标。

【范伟国】：现在的房地产多种经营模式越来越多，有的房地产企业做服装，有的搞建筑等等。我给你们一个信息，从刚才盛会长说的概念来说，现在城市化建设速度从90年年底一直到10年，现在人口占比是215，就是一线城市占的人口比例是20%，二线城市20%。我们的四五线10%，农村占有50%。按照2040年整个战略定位，城市化要达到68.7%。整个的占比变化就要变成22，一线城市还是20%的人口，因为它已经到了饱和的状态，特别是像上海、北京。二线城市达到40%人口，四五线达到20%，农村只占20%。现在的地方政府都在出台政策，前一段时间有珠海的，安徽芜湖的和上海的。昨天我看到南京出台政策“拉动内需，扩大需求，扩大消费”，但是拉动内需个就是房地产，然后是汽车，然后是旅游，还有包括其他的产品。在这种情况下，我觉得现在要探讨一个问题，前一段时间是控通胀，现在是稳增长。在稳增长的情况下，信贷又在进一步放松，可以打8折。现在国有银行大八五折，贷款利率开始差异化下降，存款下降了0.25。在这种差异化贷款的信贷情况，说明银行在支持房地产，地方政府在支持房地产。

我们6月份苏州交易量大量上涨，大多数的销售量是三个县级市提供的，这些区域是不限购的。我到太仓做过大量的市场调查。这种情况下6月份的交易量扩大，部分开发商的价格实际上有所反弹。在这种情况下，下半年的市场从本地来说，你们觉得该怎么走？到底是要反弹了，还是继续保持量，还是继续以价换量？这个趋势怎么走？这是老百姓比较关心的，从价格走向来说应该怎么走？这个话题，是不是过于苛刻了？

【蔡志远】：我们是商业地产，和住宅不一样，但都是息息相关的。苏州整个成本已经非常大了，降的可能性是0。前几年来说，整个土地拍卖价格非常高。第二个，我们苏州房地产有土地成本、税收成本、开发成本组成，现在所有的成本都在涨，跌的可能性肯定就没有了。现在大家的底气也不是十分的足，合理的利润先保量。商业地产更是如此，利润空间相对比较大，楼面价占的比例还是比较低的。这时候更要求是量，快速的完成。我各种观点可能房企还是更坚持保量为主。这是我个人的观点。

【张峰雨】：下半年对于苏州来讲是相对平稳的，更多的可能性是缓慢上升，应该不会有大起大落的情况。地方政府现在也很难过，在风口浪尖上，市场的需求有压制。最近由于一些开发企业在宏观背景下，对于苏州来讲正好我们在太湖边做了旅游地产，苏州变成了中国第二大的移民城市，苏州对于长三角或者全中国是非常适合居住的地方。可能随着苏州城市配套到位以后会更加突出。在这么几个大背景下，当然苏州整体下半年是平稳的。中央也好，地方也好或者大部分开发企业希望看到的。

【范伟国】：我相信中央也愿意看到。

【严政】：我觉得在过去几年苏州的价格应该都是稳定的，苏州的经济总量在是比较高的，但是房价相对于经济总量来说不高，不光是不如杭州、南京、宁波，我想这跟他的经济结构和人口导入是有关系的。相关浙江的一些城市来讲，苏州更多的是工业第二产业带来的白领，可能不像浙江的民企。

第二，苏州在过去几年的供应量一直保持比较高的增长，不管是土地量还是新房也好，供给是相当平衡的。

第三，从苏州过去的发展来看，苏州是限购的，如果说是房价上涨在限购没有解除的情况下，可能性很小。假如说限购取消，可能有投资的需求。但是现在从整个中央的表态来看，现在从中央的高层领导对于行业的去杠杆化意见已经达成了共识。我觉得房产作为投资性的产品应该是今后作为居住性产品。在这种背景下面，我认为房价只可能是比较平稳的。具体到各个企业的情况有所不同，具体到各个项目的情况有所差异。最后只能是随行就市。谢谢！

【曾昌宇】：下半年的房价还是政府说了算。在政策不变的情况下，房价是平稳的在走。如果政策变化，可能会有往下走的可能性。我们在这里也不要讲保障型，改善型，所以一句话下半年的房价总理说了算。

【范伟国】：总理说了算，这是可喜的进步。

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【蔡志远】：苏州整个上半年的量放的太快了，而且从二月份开始放，对于下半年的判断，量有可能会缩。价格可能稳，甚至于出现部分的上涨。总体来看，如果还有大的判断，我们对于苏州的大市场，如果政策压下来，改善型产品不能起动的话，对于整个的苏州市场的量肯定上不来。

【范伟国】：是有一定需求的。

【蔡志远】：整个放的比比上海快4倍左右，比其他城市快6倍左右。整个下半年的量要放出来的话，苏州市场会变得很厉害。谢谢！

【王亚芳】：我的体会，实际上今年4月份开始放量。我们感觉实际上大多数都是刚性需求，因为很多刚性都是等待，政策不出来也没有办法，只能去买。我的体会在目前来说当下的领导肯定是求我们，正好是面临着十八大的召开，肯定是稳。它现在的价，我觉得在没有重大的政策下应该是已经稳了，不大可能下调。如果说是涨，新的领导上位肯定不会随便涨，肯定是相应的房产税或者政策出来会慢慢的涨。从房地产的支柱产业一下子到现在，现在的国家税收很困难，根本就收不到，政府现在都在说能不能多交点税，帮帮忙，但实际上国家的税已经相当的困难。国家的投资不是说投了马上见效，是有一段的过渡期。当下的领导已经做了这个政策，肯定是求我们。我是觉得现在的房地产基本上已经平稳，已经到了低谷。现金流解决差不多，该倒闭的倒闭了，该稳的稳了。现在当然不可能说像原来暴利。

【范伟国】：现在中央严格调控并压制投资投机的情况下，这次中央又派了调查组到16个城市调查，而且对于地方政府的领导实行问责制度。同时中央又发布了信息支持刚性需求，这两者之间的界定如何界定，这个度很难把握。中央政策一出，央行开始降息。给老百姓的新预期发生了变化，大家觉得央行开始降息了，现在算不算政府救市？我在上海碰到很多人都问我现在该不该买房了，再下去是不是又要涨了？大家都在谈这个问题。

【王亚芳】：我估计政府也在谈太极拳吧，名声要稳。

【范伟国】：南京出台政策引进人才，按照南京的标准可以多买一套房。这种情况下实际上存在一个问题，限购政策可能没有取消，但是限购政策的标准在不断的变化。你怎么看这个问题？

【王亚芳】：我是觉得政府实际上是从心理上来说很着急，毕竟影响稳增长。我觉得政府一面在放，一面在收。就是怎么来找平衡点，因为名声是的。我觉得一松一放再平衡。

【陈俊华】：都是国资委的企业，全行业亏损了以后，这些企业要生存，都有几十万的员工，这些也要生存。全行业来看外贸不好，内需不好，我觉得对于首套房来讲该买的抓紧买，没有跌的可能性，已经差不多了。

【严政】：这个政策实际上就是大政府、小政府在两个方向上找一个平衡点。前一阵子珠海改了政策，实际上它的背景是GDP在广东排第二，肯定知道这个政策出来有它的风险，他也希望能不能侥幸的闯出去，包括南京的这一次。这几个方面都是巧妙的拉红线，和宏观调控没有违背。一个是打了擦边球，刚才李总一开始讲话也提到，可能整个出发点都会存在。整个行业如果说都能理清，相对平稳，如果市场有剧烈的反弹，后果就难料了。现在可能还是相对平稳的。

【张峰雨】：这反映了中央和政府的博弈，房地产作为民生的行业，对于老百姓要求会比较高。作为当前政府来讲，社会稳定和民生是要保重位的。第二个，确实要稳增长，房地产也是拉动经济非常重要的支柱产业。一方面要稳定，要增长。第二个方面也要保障民生，这中间就是一个平衡。最后怎么样弄，有什么样的结果，就像我们在前两年预测不到目前的发展格局，也没有办法预测到今后。我们现在要做得就是把握好自己，做好自己的事情。谢谢！

【曾昌宇】：我认为当今的形势是地方政府不断挑战中央的底线，不知道在哪里寻求一个突破口。在未来甚至在一年之内，政策性有根本性的改变不大。我自己的企业就是把这个冬天再延长到下半年。

【蔡志远】：如果把我们的企业作为一个经济模型来看，我们很难琢磨政府的政策，所以我们也不去琢磨。我们把其中的参数作为悲观的参数，企业用市场法则对于消费者来说在整个过程当中，下手还是正当其实的。

【范伟国】：谢谢。由于时间关系，就到这里结束。我总结一下，在座的开发商的态度非常低调，以价换量，不会涨价，对老百姓是支持的太对，我觉得很好。低调即是强调。谢谢！

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