[摘要] 近期房贷利率的下调，令购房者的购房成本显著减负。尽管短期内这一“利好”并未转化成实际成交量的上涨，但对于二手房市场的买卖双方多少起到了提振信心的效果。
随着近期房贷利率的下调，令购房者的购房成本显著减负。尽管短期内这一“利好”并未转化成实际成交量的上涨，但对于二手房市场的买卖双方多少起到了提振信心的效果。
记者从部分二手房中介机构了解到，6月不少刚需板块的成交活跃度较上月同期有所增强。而从房东角度分析，从目前来看，只有急于套现的房东才会在挂牌价格上有所松动，“不过下调动作已明显不如年初时那么大”。中介人士表示。
据21世纪不动产上海区域对旗下门店的抽样统计显示，普陀真如、闸北大宁等部分近期成交较热的区域，受降息影响，近日前来电话问询降息后自身贷款事宜的客户有所增加，部分在谈客户则加快了入市步伐。记者在普陀真如星河世纪城中介门店了解到，与前两个月相仿，近日板块内70%－80%的客户皆属于首套房购房者，且多数能享受利率优惠。不过随着市场成交连续转暖，部分房东心态进一步坚挺，今年以来板块内首次出现了房东跳价的情况。21世纪不动产上海区域分析师黄河滔表示，此次降息的时间点对购房者构成的心理影响或高于实际减少的月供影响。结合此前各类楼市政策的微调变化，可能成为楼市成交新一轮回暖的助推器，进一步分化潜在购房者的心态，其直接效果可能是引发6－7月份二手房市场显现“淡季不淡”的交投行情。
中原集团研究中心相关负责人则表示，虽然业主和机构人士对楼市看多预期均有所增强。但在限购政策下，市场上的有效需求有限，将难以推动二手住宅价格的大幅上涨。
政策变动：购房者观望房东乐观
央行宣布降息已近一月，从各中介公司一周来的反馈来看，和一个多月前相比，目前上海首套房贷利率优惠已经加大，以8.5折为主，少部分客户可以获得8折优惠。政策层面变动对房东和购房者影响各不相同。房东认为这些利好消息有利于降低购房者的购买负担，纷纷提价或者缩小议价空间。另一方面，购房者认为降息和房贷利率优惠对总房价影响有限，最近几日的二手房成交并未因这些政策层面的变动大幅上涨，反而一部分购房者放缓了购房计划等待8折利率的到来，或是等待政策层面更加明朗时再出手。
上海中原地产研究咨询部研究总监宋会雍表示，本次央行降息主要是因为近期经济下行压力加大，出于稳定增长，扩大内需的要求而采取的宏观调控措施，不是专门针对房地产市场，对房地产市场影响不能说没有，但是影响有限。房贷利率8折优惠全面铺开暂时还有相当难度。最近地方政府楼市政策层出不穷，加上央行降息和房贷利率8折优惠的再现，不少人误读为楼市松动的前奏，但是最近中央表态楼市调控不放松，促进楼市健康发展，限购依然是政策的红线。
近期热销的楼盘主要集中分布在宝山区域，比如大场、淞南高境、顾村等板块，此外还有嘉定的南翔、浦东的北蔡、闵行的浦江等板块。尤其特别关注的是普陀的长风板块和松江的泗泾板块。目前在这两个板块热销的楼盘是中海紫御豪庭和米兰诺贵都，上周成交量也分别达到了69套和102套。
从市场反映来看，在宝山、嘉定、普陀等刚需集中，成交量大的板块确实出现了个别房东涨价的情况。在嘉定新城板块，近期片区二手房挂牌量上涨约一成，挂牌价格上涨约1万－5万，议价空间缩小了2个百分点；来客量和带看量约有2－3成的涨幅，但是成交量较之前基本持平。
另据上海中原蕴川分行部门门店显示，该片区挂牌量、来客量、带看量和成交量与前段时间相比基本持平，成交量也没有因为最近政策层面的利好消息上升。因为政策层面的松动，房东普遍看好后市不是提价就是缩小议价空间，而客户更倾向于等待政策面更加明朗时出手。
本周商品住宅楼盘成交排名（6.1-6.19）<按成交套数>
排名 名称 区域板块 成交面积（㎡）总套数（套） 成交金额（元）成交均价（元/㎡）
延伸阅读：
首套房贷利率七折 央行辟谣称属误读政策 北京晚报
自7日降息以来，银监会“降低个人房贷风险权重”以及央行重申的“房贷下限为基准利率的0.7倍”引得人们纷纷猜想：房贷7折可能重现市场。不过，昨天，央行和中国银监会双双在其官方网站发文，否认了这一说法。
央行新闻发言人昨晚表示，银发（2012）142号文的内容是下调存贷款基准利率和调整利率浮动区间，央行调整利率、次日生效，历来都向银行系统发一特急文件予以说明，以保证商业银行必须在政策当晚完成全行计息系统调整，次日可按调整后利率正常营业。文中提到“个人住房贷款利率浮动区间的下限仍为基准利率的0.7倍”，是要明确在允许金融机构对企业贷款利率浮动区间下限放宽至基准利率0.8倍的同时，对个人住房贷款利率浮动区间下限不再进一步放宽，此次仍保持基准利率的0.7倍不变。个别媒体称“央行特急文件规定首套房贷利率可七折”，有意曲解央行政策意图。
与此同时，中国银监会昨天也在其官网公布了一份《声明》。称“2012年6月8日银监会发布的《商业银行资本管理办法（试行）》明确个人住房抵押贷款的风险权重为50%，与现行监管规定相一致，未做任何调整。”银监会指出，“近日，有媒体称，银监会降低了个人住房抵押贷款的风险权重，纯属误解”。
虽然央行和银监会双双否认了关于“房贷松绑”的说法，但是，不能否认的是，央行三年半来首度降息，被普遍认为是宽松货币政策的信号。分析人士表示，住建部等部委一再重申“楼市调控不会放松”，此次央行和银监会又双双发文否认“放宽房贷你”的猜测，这表示目前抑制房地产投机需求的政策没有改变。
首套房贷利率悄然上调 房地产信贷政策陷纠结 财经日报
持续已久的房地产调控，让商业银行在房贷政策上的差异性日渐显现。
《财经日报》记者日前获悉，继工行暂停首套房贷8.5折利率审批且贷款利率重回基准水平，中行也已于近日将首套房贷利率从8.5折优惠回调到9折。
有业内人士指出，只要“限购限贷”不放手，房地产政策应该不会出现大规模放松。
首套房贷利率悄然回调
“风靡”一时的首套房贷8.5折优惠政策正在悄然发生变化。
中行相关人士对本报记者透露，该行近日已明确规定，首套房贷利率从8.5折优惠回调到9折，“8.5折利率优惠前后持续了仅两三个月而已。”该人士如是说，“事实上，银行受到工行房贷政策的影响不小。”
早在5月初，工行就从总行层面“暂停首套房贷8.5折利率审批”，贷款利率调整至基准水平。有工行人士对本报记者透露，该行取消首套房贷优惠利率，主要是基于自身资金状况和业务发展情况而定，实际上也反映了去年以来银行对资金的日益重视。而当时，中行、农行、建行、招行等仍有房贷利率8.5折优惠。
“现在招行首套房贷利率一般为基准利率9折，也有仍做基准利率的。”招行零售金融总部常务副总裁刘建军接受本报记者采访时表示。
刘建军接着说：“监管部门并没有对首套房贷利率作出明确规定，各家银行主要根据自身情况决定定价：一是策略考量，是否进入按揭市场，以及多大程度进入按揭市场；二是资金状况，比如一些存款不够但贷款旺盛的银行，就不会低价做按揭业务。所以实际上，银行房贷价格变动并不意味着房地产调控的放松。”
央行降息以来，银行房贷政策倍受市场关注。昨日，住建部新闻发言人公开表示，住建部将积极配合金融部门，继续严格执行好差别化住房信贷政策。
此前，央行新闻发言人已就“央行特急文件调整利率及其涉及房贷利率”一事作出回应，明确在允许金融机构对企业贷款利率浮动区间下限放宽至基准利率0.8倍的同时，对个人住房贷款利率浮动区间下限不再进一步放宽，此次仍保持基准利率的0.7倍不变。
银监会也发布声明称，有媒体称银监会降低了个人住房抵押贷款的风险权重“纯属误解”，个人住房抵押贷款的风险权重为50%，与现行监管规定相一致，未做任何调整。
“至少近期来看，首套房贷利率不会重新下浮。”工行一位相关负责人昨日对本报记者表示。但他同时坦言，将首套房贷利率调整为基准利率，已经影响到该行按揭业务的市场份额。
据了解，目前仍有不少银行采取首套房贷利率8.5折优惠政策。“但大部分银行是有条件的，比如提供一定的存款，或者必须是本行贵宾客户等。”另一家国有大行沪上某支行信贷负责人对本报记者说。
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信贷放松可期？
在现有的信贷环境和房地产调控背景下，商业银行房贷业务的差异化将愈加明显。
刘建军就对本报记者坦言，房地产按揭贷款只是招行零售信贷的组成部分，“但不是部分，所以招行主要是在跟随策略基础上寻找自己的空间，不会特别大力度低价抢滩按揭市场。”他说。
另一家股份制银行上海分行零售信贷负责人也对本报记者说，在符合国家政策的情况下，商业银行仍要追求利润，如果房贷价格战变得激烈，“宁可放弃这一块业务，而多做小微企业业务，定价水平要高出不少。”他如是表示。
交行首席经济学家连平昨天在“第十一期交银中国财富景气指数”发布会后接受本报记者采访时指出，市场流动性变化或使得房地产信贷政策比此前稍有改善，但整体房地产政策不会出现大幅放松。“流动性增加，则房地产开发商获得资金的渠道会有所改善，但资金来源不一定是银行，而更多是非银行类金融机构，比如信托等，因为后者获得资金的成本也在降低。”他说。
“相比开发贷，银行信贷政策变化应该更多体现在个贷方面，”连平认为，“去年以来，在信贷额度紧张的情况下，银行往往压缩个贷业务；但从情况看，小微企业风险逐步暴露，未来银行可能会将一部分信贷配置到按揭或个贷业务，从而带来住房成交量的变化。但值得注意的是，成交量的变化不一定意味着价格的必然上涨。”
央行此前数据显示，5月份人民币贷款增加额创下年内月度增量的次高，达7932亿元，同比多增2416亿元，环比多增1114亿元。连平则预计，6月份新增信贷规模或达到1万亿元水平。
两银行给出8折房贷 绕过限购投资客频频出手豪宅
延续回暖的6月楼市中，沪上中高端楼盘也分到了一杯羹。
6月17日，早报记者从售楼处了解到，豪宅项目华府樟园、银亿领墅均在16日开盘，开盘均价超过4万元/平方米。对于过去两天中的成交量，相关销售负责人称“可以接受”。而且，上述两个楼盘售楼处工作人员均称，在购房者中发现投资者身影。
上海盘谷房地产有限公司总经理宋海称，近期沪上中高端楼盘的成交气氛不错，除了成交量，客户来访量也能说明问题，“在两三个月前，几乎没人会去中高端楼盘看房。”
投资客绕过“限购”
位于杨浦新江湾城板块的银亿领墅6月16日首度开盘，推出50套230平方米叠加别墅和330平方米联排别墅，精装修标准为1万元/平方米。
据该楼盘售楼处一工作人员介绍，这批房源优惠为8.5折甚至更大。打完折后，叠加别墅的单套总价约1000万元，联排别墅的套均总价约2000万元。
据称，该楼盘这两天已成交24套房源。
“这样的销售业绩我们还是能够接受的，不过较高的人气没能完全转化为成交，也让我们感到有一点遗憾。”银亿领墅相关销售负责人说，成交客户以周边区域为主，有的客户认为现在是豪宅抄底的时机，于是选择入市。
该负责人介绍，开盘两天以来，到访售楼处的客户有130余组，一谈都是两三个，这与去年没人看房、楼盘不敢开形成鲜明对比。
上述销售负责人特别提到，虽然存在限购情况，但一些买家用父母、子女的名义购房，自己则做相关担保人，借此绕过了“限购”。而且，买家中也出现了投资者的身影，他们也用类似方式绕过了限购。
同样发现投资者身影的，还有位于中山公园板块的华府樟园售楼处。
据该售楼处相关负责人介绍，华府樟园买家以区域周边客户为主。该售楼处一销售人员称，高端楼盘买家多已被限购，但都能想到办法规避，比如用孩子或父母名义买，因此体现在成交上，反倒是首套房居多，“改善型买家占了一部分，投资型买家也有。”
据介绍，华府樟园6月16日开盘，推出精装修90-100平方米公寓两房和180-430平方米大平层，公寓均价5.5万元/平方米，大平层均价8万元/平方米，装修标准为1.2万元/平方米。6月30日前一次性付款且当天到账的，可享8.8折。“关系较好的客户实际优惠可至8.7折甚至更大。”该售楼处一负责人说。
该负责人介绍，华府樟园此次共推出312套房源。截至17日下午，已有2套签约，14套签下了50万元“大定”。
对于这一成交量，该负责人表示基本满意，“和一些均价5万元/平方米以上的楼盘比，我们的销售速度还算比较快的。”
中高端楼盘热销 “仍属个别现象”
在宋海看来，中高端楼盘近期成交量的复苏，与进行了较大幅度促销有关。
“中高端楼盘客户都是有房子的，如果价格不合适，不一定会出手。”宋海说，在限购条件下，“性价比”也成为中高端楼盘买家颇为看中的因素，“毕竟购房资格有限，客户不会轻易使用掉。”
宋海认为，中高端楼盘以较大幅度优惠提升性价比的情况，还将维持一段时间，6月或将成为中高端楼盘成交的活跃期，而且中高端楼盘出现投资型买家，说明一部分人对未来市场走向的看法是正面的。
上海宝华集团副总裁杨健则提到，中高端楼盘的地段、品质、装修，以及开发商的品牌等，都决定了其价格和成交量。近期中高端楼盘出现了供应、成交量的活跃，但这只是阶段性的，毕竟中高端市场都积压了很长一段时间。
业内亦称，近期中高端楼盘频频亮相的背后，是调控两年来，众多中高端楼盘长期积压，预售时间一延再延，到现在已经不得不开盘的大背景。
付琦称，现在销售不错的中高端楼盘，仍属个别现象，集中在促销幅度大、性价比较高的楼盘，“并非所有中高端楼盘都卖得好。在限购、限贷等调控政策不放松的情况下，中高端楼盘的销售压力依然严峻，现在的高库存就说明了这一点。”
可见的是，沪上中高端楼市的销售竞争压力依然不小。
新江湾城板块某高端楼盘负责人称，随着市场的转暖，新江湾城板块的中高端楼盘都在加紧推盘，竞争较为激烈，各楼盘都存在一些早期积累的客户被周边其他楼盘挖走的情况，“现在中高端楼盘客户对价格也挺敏感，有一个已经付了意向金的客户，因为另一楼盘单价低了3000元，而被挖走。”
“两银行给出8折房贷”
房贷利率优惠进一步扩大，给了部分中高端买家入市的理由。
据沪上某中高端楼盘销售负责人介绍，该公司旗下某在售的单价5万元以上楼盘，已经可以从两家中型商业银行申请到8折首套房贷利率优惠。
不过，该负责人强调，工农中建等国有大行目前对该公司旗下楼盘购房者给出的首套房贷利率优惠，依然保持在9折、8.5折。
前述两家可以给出8折房贷利率优惠的商业银行中，有一家银行的内部人士此前曾向早报记者透露，该行还可以给出7折利率优惠，“一般来讲，必须在我们行有其他信贷关系的客户才可以享受，但非常难，这个权限要到总行批。”
除了房贷利率优惠，部分银行对特定购房者还能给出额外的授信额度。
据上述中高端楼盘销售负责人称，这种授信额度，银行主要是给企业主型购房者的，“比如，在房贷外，另外给予300万元的授信额度。如购房者买的是总价1000万元的首套住房，首付三成就可以用这300万元的授信交付，实际上成了零首付。”据该负责人称，这一授信额度发放的“依据”，来自于针对小微企业的扶持政策。
除了上述两个豪宅项目，来自售楼处的说法称，上周末入市的两个中端项目销量同样不错。
昨日下午，浦东新城碧翠售楼处一工作人员称，该楼盘此次推出的公寓房源均价2.9万元/平方米，花园洋房总价1000万元，购房者可享受10万元意向金抵20万元房款的优惠，“推出的28套房源目前还剩下六七套。”
位于闵行的保利茉莉公馆售楼处工作人员称，该楼盘此次推出20余套叠加别墅，总价340万-360万元，“已卖掉一半左右。”
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