[摘要] 以一套总价150万元的房屋、月供20年算，八五折优惠利率相较去年首套房利率上浮到1.1倍的情况分析，20年贷款总支付房款相差27万元近日，不少媒体均报出一些银行商贷出现8.5折优惠的新闻。
以一套总价150万元的房屋、月供20年算，八五折优惠利率相较去年首套房利率上浮到1.1倍的情况分析，20年贷款总支付房款相差27万元
近日，不少媒体均报出一些银行商贷出现8.5折优惠的新闻，而在实际走访中，我们却发现不同银行目前执行的房贷优惠政策视贷款人资质、所购房屋开发商情况、以及不同银行各分行自身情况不同而有所差异。对此，伟嘉安捷相关负责人表示，随着央行关于确保首套房实行差别化利率优惠及保证个人首套房贷款信息的释放，个人首套房贷款利率有望全面松动，但不同银行对于政策的执行有一定滞后性，目前仅中行、邮政储蓄等个别银行明确执行了八五折优惠。
●商贷八五折优惠利率正在扩大
近日，购房人齐先生被中介公司推出的商贷八五折优惠所吸引。“原本更倾向于购买东北五环附近的新房，但最近，二手房中介推荐了一些次新房也不错，最重要的是，中介保证商贷利率可以有八五折优惠，而这是一些新房开发商目前没有承诺的。”齐先生说。
据了解，今年以来，北京主要银行的首套房贷款政策都从时的1.1倍恢复到基准利率，个别银行亦出现了9折、8.5折的优惠利率。根据人民银行营业管理部的监测数据显示，今年自2月开始，北京辖内商业银行个人首套房贷款低利率区间发生额占比较1月份就显著增大。其中，基准利率0.85～0.9倍区间发生额占比较上月增加7.18个百分点。另外，日前相关媒体刊登的一份来自银率网的调查显示，“目前五大国有银行中除了交通银行仍执行基准利率外，其余四家均对首套房利率给予八五折优惠。”
对此，伟嘉安捷市场部经理吴昊表示，随着央行关于确保首套房实行差别化利率优惠及保证个人首套房贷款信息的释放，个人首套房贷款利率有望全面松动，但目前各银行及其分行的执行情况有所差别，对政策的消化也存在滞后性，市场中并没有普遍实行首套房八五折优惠利率，仅个别银行针对优质客户开放。
不过，也有业内人士透露，相对于大型商业银行的滞后性，目前一些房贷业务相对较少的银行表现得更为积极些，譬如邮政储蓄银行，首套房贷款的买房人基本可以享受到八五折的优惠利率。
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●商贷利率高公积金贷款“补漏儿”
根据链家地产市场研究部统计，今年3月以来，选择商业贷款购房的比重为17%，相比2月份的14%有所上升。“商业银行贷款利率从1.1倍回归基准甚至出现9折、8.5折优惠，使得刚需购房人的月供压力有所减小，也使得选择商贷的购房人群逐步扩大。”一位市场人士表示，“对于刚需首置购房人而言，对贷款的依赖性很大，之前随着商贷利率的上调，越来越多的买房人倾向于公积金贷款，而开发商往往由于回款速度慢不喜买房人选择公积金贷款，但这种‘不允许’公积金贷款的情况在目前的市场状态下也有缓解，开发商一切以卖出房子为重，有的开发商甚至为了把房子卖出去，千方百计帮买房人办理公积金贷款”。该市场人士透露，“公积金贷款的买房人需有满一年的公积金缴纳记录，但一些刚需买房人确实不具备，所以某些开发商就收取买房人几千至万元不等帮买房人‘获取’公积金贷款资格，以促使房屋买卖的成交。”
而随着存款准备金率的下调，银行信贷额度愈加宽松，未来银行贷款利率将逐步回到折扣时代，一方面缓解买房人的压力，另一方面也有助于规范金融市场，该市场人士表示。
●商贷利率8.5折相当于房价再降10%
根据链家地产市场研究部统计，以一套总价150万元的房屋、月供20年看，若按8.5折优惠利率计算，相较去年首套房利率上浮到1.1倍的情况分析，执行1.1倍利率时20年贷款总支付房款为252万元，而8.8折利率优惠后20年贷款总支付房款为225万元，两者相差27万元，也就是说，以8.5折优惠利率贷款买房相当于总房价下降了10.7%。
对此，链家地产市场研究部分析师表示，目前二套房政策仍然按照1.1倍利率严格执行，首套房和二套房贷款政策的差异化更加显著，高利率下的利率折扣更能给购房者带来实惠。刚需购房的月供压力将有所减轻。因此，未来贷款政策对于成交格局的影响将进一步深化，首套房置业者的购房积极性将在贷款成本减少，以及房价继续底部运行的情况下有所增加。预计，未来商业贷款比重将会超过20%。
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对于个人首套住房贷款，近期，北京、上海、武汉、南京等一、二线城市的多家商业银行重启利率九折甚至八五折，而且有消息传出，济南也有银行给出了八五折的利率优惠政策。
然而，21日晚，经济导报记者和济南多家银行负责房贷的个贷经理和二手房中介公司负责人座谈时了解到，现在银行普遍能给出九五折的利率优惠，但普通消费者要申请到八五折优惠还是非常难，除了是银行的优质客户外，还要看对银行的贡献度是否达到标准。据了解，济南尚未实质性成交一笔八五折的业务。
条条框框要求多
“与去年不同的是，不仅首套房贷款利率回落到基准水平甚至可以打折，申请难度也降低了不少。”据他介绍，最近成交的几笔二手房单子中，最优惠的一单房贷利率达到九折，享受这一折扣的房主在一家事业单位工作，其妻子在济南一所中学任职。“尽管他们的资质不错，但因为在银行存款额度不高，在我们的帮助下也仅申请到九折利率。”
“现在基本上优惠幅度在九五折到九折之间，理论上优质客户购买首套房可以获得八五折的利率优惠。”座谈时，一家国有银行的贷款部经理孙明本解释说：“优质客户概念实际包含两层意思。一方面，与银行合作的楼盘被看作优质楼盘，购买这样楼盘的客户被视为优质客户；另一方面，购房者若是银行的贵宾客户，其申请房贷时也就自然成了优质客户。”
据他介绍，购房者所买楼盘项目与银行有所“挂钩”，才能拿到相应的折扣利率，这在多家银行中并不鲜见。“完成所规定的金融业务，购房者就能够更顺利、快速地通过审批。”
据导报记者了解，即使符合首套购房、普通住房等标准，对于二手房购房者来说，要申请优惠利率，其难度要比购买商品房更大。部分国有银行明确要求，购买二手房的客户应为贵宾客户或综合贡献度高，才能拿到较低的贷款利率，但各家银行的贵宾客户评定均较为复杂。
一家股份制银行的个贷部经理张凯告诉导报记者，综合贡献度也是很多银行考虑的标准。“在银行有存款、购买过基金或理财产品、进行过纸黄金交易、流水量大的客户，成为贵宾客户的机会更大。”
但对于具体的存款额度、日账户流水所需达到的指标值，张凯并没有透露详细要求。“银行会按照金融资产（如定期存款）、个人负债（如信用卡透支）、中间业务（如投资理财）、结算类（如异地汇款）、卡消费等项目综合评定客户贡献度。”
另一家股份制银行的客户经理则表示，在贷款行资产50万元及以上（如果有消费能力或还款能力强也可），年消费5万至10万元，没有还款记录，肯定会被定位为优质客户。
导报记者在采访中了解到，目前济南市暂未成交一单八五折利率优惠的房贷。
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房贷如“鸡肋”
“其实，八五折优惠一直都有可能做到。”张凯表示，个贷市场一直存在优惠折扣，从理论上讲八五折从未消失。对于个别优质客户，是有可能拿到低价贷款的。“因为根据此前监管部门的文件，并未明令禁止个人首套房贷的利率优惠可以下调到八五折。只是各商业银行出于对房地产宏观调控政策、贷款成本和风险控制等因素的考虑，收紧了利率优惠的政策。”
一家股份制银行的客户经理张程亮则语出惊人：八五折肯定赔钱。“在负利率时代，别说八五折了，即使是九折都可能赔钱。”
张程亮给导报记者算了一笔账：5年期以上房贷基准利率是7.05%，打九折6.345% ，八五折 后就是5.993%，而5年期整存整取存款利率是5.5%。贷款100万元给房贷客户，一年收回利息按九折计算是6.345万元，如果是八五折的话，就是5.993万元，在现行20.5%的存准率下，如果要贷出100万元，就需要吸收存款125.790万元，一年为此付出的利息则达6.918万元。
“再加上现在的通胀率，员工的工资等其他支出……这样算起来，房贷根本就不挣钱，而是赔钱。”张程亮说。
在他看来，现在的房贷业务对银行来说就是“鸡肋”。“房贷业务纯粹是为了加强和客户的粘连度和为其他业务开路。”据他介绍，新客户申请贷款，首套房贷一般都是基准利率，特别优质客户才会给出九五折或九折优惠。
据张程亮介绍，目前他所在的银行已经将重点转移到了中小企业贷款上。“中小企业的贷款利率一般都上浮，幅度从10%至40%不等，和房贷比较，利润还是比较大的。”
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20余城已出现针对首套房贷利率8.5折优惠 地产中国
据北京商报报道，越来越多的城市加入到了首套房贷利率8.5折的优惠阵营中来。4月17日据调查显示，北上广深四大一线城市以及20余个二线城市已经开始出现针对首套房的普遍性房贷优惠，为8.5折。
据调查显示，在北上广深四大一线城市中，北京除了此前已经明确将首套房贷优惠利率调至8.5折的农业银行北京市分行、北京银行外，目前工商银行、中国银行、建设银行的客服均表示优质客户可以给出首套房8.5折的优惠利率。相比于国有银行，股份制和外资银行则稍显逊色：除了中信银行、渣打银行、花旗银行和光大银行给出首套房9折利率外，其他银行依然执行基准甚至1.1倍的政策；而在上海，目前工、农、中、建四大行均已经开始执行首套房8.5折利率的优惠；中、农、招三大行则在广州执行上述优惠政策；而深圳则难得一见地出现了外资银行8.5折利率的情况，如花旗银行等。
在二三线城市，首套房8.5折利率的优惠更是越发普遍，成都、重庆、常州、杭州、南京、武汉、厦门等诸多城市不单提供优惠，门槛限制较低，只要符合银监会规定，普通客户也可享受。
“此前房贷利率居高不下，甚至首套房利率都要上浮，相当于房价变相上涨，在一定程度上抵消了房价下降的效果。”伟业我爱我家市场研究院院长陈亮告诉记者，以北京为例，购买一套80平方米的新房，按照目前的平均房价计算，此套房屋的总房款约为150万元，假设首付50万元，贷款100万元，按揭20年，如果按照现行基准利率计算，每月还款额为7783元；如果按照8.5折优惠利率计算，每月还款额仅为7160元，每月的还款额节省了623元，比例约为8.7%，折合到这套房屋总价上，相当于房价下跌6.8%。8.5折优惠利率相比时的1.1倍利率，可相当于房价下降10%以上。
“虽然此前业内都在呼吁房价下跌的空间被购房成本上涨吞噬，但是在当前的环境下，8.5折的普遍性出现是否能刺激更多的刚需出手，目前还尚难预测。”21世纪不动产分析师陈光则指出，由于监管层一再强调调控的持续性，购房者观望心态并未降低，而抱有幻想的开发商又不愿进一步割肉，拉锯战短期内难以被利率的优惠打破。谈及未来首套房贷利率是否有进一步下调的可能，陈光认为，虽然有多位政协委员呼吁，让首套房的贷款利率回归7折，但从整体形势上看，近期银行将首套房贷款利率直接下调至7折的可能性不大。
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