[摘要] 2012年3月22日由房天下主办的《博客会》“楼市版图因轨而变”主题研讨会在九龙仓国宾1号宴会厅隆重举办，著名专家、政府官员、房地产、商业等领域的精英人士齐聚一堂，共同探讨轨交经济新风向，展望轨交时代苏州楼市的新机遇。摩通资本董事长唐铮在研讨会现场发表了一系列的精辟观点。
编者按：
“楼市版图因轨而变”主题研讨会自苏州轨道交通动工以来，它的每一次进展，每一次动态都牵动着苏州普遍大众的关注；轨交房也成了苏州楼市独特而又抢眼的亮点。轨道交通从陌生到熟悉，影响着每个人的生活，开发商视轨交房为转运，购房者也对轨交房充满期待。2012年3月22日由房天下主办的《博客会》“楼市版图因轨而变”主题研讨会在九龙仓国宾1号宴会厅隆重举办，著名专家、政府官员、房地产、商业等领域的精英人士齐聚一堂，共同探讨轨交经济新风向，展望轨交时代苏州楼市的新机遇。摩通资本董事长唐铮在研讨会现场发表了一系列的精辟观点。
摩通资本董事长唐铮
轨道交通对住宅的影响比商业地产影响大
我觉得轨道交通对住宅的影响相对的比对商业地产影响多一点。商业地产这一块要区分，写字楼会随着轨道交通的开通而需求增大。（摩通资本）一直做商业资产的开发，我对综合体项目、客户中心、社区商业，轨道交通沿线，我还是保持一种谨慎态度，因为主题是商场以及综合体项目的话，它有周边的客流、周边住宅市场的硬性指标；我们经常到外地拿地，光看房子，还不够；晚上还要看亮灯，看一下入住率多少。
杨博士说一种在地上盖建筑，还有一种是在它周边沿线400米，超过400米部分，其实它已经分流、分散了，说到它、有影响的，那肯定是地铁上这一块，周边影响意义并不是很大。 我看好换乘中心，相对和商业成功性偏高一点，有一些换乘车站下面有一些小商铺，这些业态主要是做快速流转消费，不可能在那儿做一个大超市，因为轨道交通的目的还是出行，它是增加苏州市民的出行方式。我的分析，就是对商业地产这一块（除写字楼），还是相对保持谨慎态度。
轨道交通周边商业潜力待定
商业的竞争性是否足够大，要有住宅体量做依托，还要有人流，要分析他们的消费习惯。吴江商业很难做的，因为吴江与苏州太近了；如果说昆山，它离上海有一短距离，离苏州也有一段距离。
为什么说吴江尴尬？吴江与苏州太近了，现在还在说无缝接轨。我们知道苏州的百货大厦——泰华，到里面的停车场去看看，吴江的牌照非常多。要改变消费者的消费习惯是最难的，他经常去某个地方买东西，你非得“拨乱反正”一样的，要他到这里来买，只有多做品牌；第二个是服务；第三是提高会员值。
商业地产不是想象当中那么简单，它是需要资金量、资源、资源的整合、所有的推广，包括管理，这是一个时间性的。从国八条调控过后，有很多开发企业，住宅转向商业地产领域，国家也在推，经过这两年，发现困难重重。举一个最简单的例子，我们经常跟麦当劳、必胜客合作，麦当劳不是想招就招的，麦当劳会制订好两年之后的开店速度，比如2014年引进麦当劳，2012年就要跟他谈。招商是一个核心问题，招商是最最困难的，苏州城区有一个商业项目，在2010年卖得非常红火，现在招商市场没有，商业相对比较难做，应该用理性的态度去看待商业。包括对周边的区域、消费习惯性、消费的人群、人口密度、住宅体量，它的配套性、竞争力，全部都要进行分析。所以我也不能说轨道交通它是好，还是不好，这个还是要用事实去印证。
成熟的商业都是自持的
做一个成熟的商业，一定要有一个人来自持，由政府自持也好，由商家自持也好；现在很多都是销售，卖完就没有了。这对发展肯定是不利的。我每次参加论坛，讲做商业，都会讲必须要有一个自持部分。印象城，自持的，华东商业城，自持的，但凡能做好的，都是自持的。我们轨道交通，如果一间一间店铺都是销售出去，那就很危险。
地铁下面的商业，我们分析很多，并不是容易做的，地铁快速性比较强，所以但凡能做的好一点，无非是蛋糕房、面包店，这些快速消费。我举个例子，苏州的石路，原来政府提出石路要超观前，超到现在还没超出去，很多人去逛，但逛并不是消费。
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