[摘要] 虽然政策因素使得北京二手房成交量在2011年12月10日前后上演了“过山车”经历。不过，纵观2011年全年，受调控政策的影响，2011年的二手房市场持续低迷，成交量也在买方与卖方的双双观望中陷入三年新低谷。
虽然政策因素使得北京二手房成交量在2011年12月10日前后上演了“过山车”经历。不过，纵观2011年全年，受调控政策的影响，2011年的二手房市场持续低迷，成交量也在买方与卖方的双双观望中陷入三年新低谷。
成交上演过山车行情
来自北京中原地产的统计显示，年内二手房住宅交易套数为121512套，相比2010年全年的196547套下调幅度达到了38.2%，而同比2009年的266854套下调幅度更是达到了54.5%，2011年的二手房成交量创2009年以来的新低。全市二手房成交均价为22772元/平方米，同比上涨7.5%。
提及2011年的二手房市场，不得不提及的是2011年12月10日开始执行的新的二手房计税指导价，该政策的执行使得“阴阳合同”的生存空间再度压缩，同时也使得二手房成交量在2011年12月10日前后上演了“过山车”经历。
因不少购房者追赶政策的末班车，北京市二手房交易在12月上旬出现爆发性增长，仅前9天二手住宅成交量就高达10063套，比11月全月成交总量超出三分之一。据北京市住建委官方网站数据显示，从6日开始北京二手住宅网签量连续4天突破千套，6日为1006套，7日为1174套，8日为2683套，9日更是创造两年多来的纪录，达到2828套的新高。
然而，如同业内预料的一样，12月10日后，网签数量急剧下跌，数据显示，10日、11日两天，北京二手房网签总量仅有44套，11日成交9套，创下2009年以来除春节假期以及国庆节假期外的值。
部分需求转投新房市场
事实上，二手房因较好的区域位置一直是购房者首要考虑的置业对象，不少购房者在综合考虑之后，为了靠近城区，享受更便捷的生活，宁愿选择户型小点的二手房，也不愿去郊区的新房。然而，在房票有限的背景下，新房市场凭借较低的交易费用和主动降价的措施分流了大批二手房市场的购房者。
伟业我爱我家统计数据显示，2011年二手房成交量同比降幅为42.0%，高于一手房34.2%的降幅，伟业我爱我家市场研究院分析认为，在整体市场成交下滑的形势下，由于部分购房需求由二手房市场流向一手房市场，使得二手房成交量降幅高于一手房。
伟业我爱我家市场研究院院长陈亮表示，一方面，二手房市场供应因惜售或观望快速萎缩，而一手市场有部分开发商在年中试探性放量，第四季度还迫于资金压力开始“降价走量”，使得部分原来二手市场的购房需求流向一手房市场。另一方面，二手房税费的增加也抑制了一部分购房者的需求。
伟业我爱我家地产分析师孔丹给记者算了一笔账，以总价100万、面积在140平方米以下的房子为例，如果是新房，主要的税费为1万元，而如果是房本不满5年的二手房，主要税费就高达7.5万元。相对较高的交易费用使得二手房的购房者流向新房市场。
租赁市场
成赢家
租赁市场成交量同比增长25.1%，值得一提的是，在新房和二手房成交不景气的同时，租赁市场成的赢家。受各类政策的严格限制，部分失去购房资格的买房人和推迟购房计划的部分购房需求逐步转移至租赁市场，给租赁市场带去了大量的租赁需求，导致了租赁成交量的上涨。伟业我爱我家的数据显示，2011年北京租赁市场成交量同比出现了25.1%的上涨。
同时，往年主要依靠二手房成交获得的中介行业也将不少精力放在了租赁上，记者在走访中了解到，一些二手房门店的工作人员在积极的开拓租赁市场，“虽然租赁的和成交相比非常低，但是在成交不理想的时候，多做租赁也不错，至少能保障生活。”拿着牌子在路口宣传的小张告诉记者。
对于2011年的租赁市场，陈亮分析表示，虽然明年的租赁市场交易量还将在高位运行，但是明年房价小幅下调，也会引起部分刚需从租赁市场返回买卖市场。因此，租赁成交量的涨幅或将缩小，租赁市场的火爆场面也很难延续，但依然会延续传统的淡旺季特征。
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