[摘要] 近期，各地土地市场也陷入深度低迷，流标率大幅攀升。上周，广州8幅公开出让的地块中，有7幅中止出让，成为11月以来广州第三次土地流标。另外，上周南京公开出让的6幅地块中流标占3幅，上海也有1幅土地流标。据中原集团地产研究中心监测数据显示，10月，重点城市居住用地流标率高达23%，较前期大增。
近期，各地土地市场也陷入深度低迷，流标率大幅攀升。上周，广州8幅公开出让的地块中，有7幅中止出让，成为11月以来广州第三次土地流标。另外，上周南京公开出让的6幅地块中流标占3幅，上海也有1幅土地流标。据中原集团地产研究中心监测数据显示，10月，重点城市居住用地流标率高达23%，较前期大增。今年1-10月，重点城市的居住用地累计成交量同比大幅减少28%。
流标严重，土地成交量也在持续缩减，但土地出让价格并未出现明显下降。据中原统计，在近两周来成交的地块中，尽管有个别城市的出让地块价格较前两年高位有所下跌，但总体而言，地价依然保持坚挺。上周，万科在上海闵行购得的一幅3.22公顷的商办用地，楼面地价达10375元/平方米，与2010年8月至今的该区域平均地价基本持平。在房企资金普遍紧张的背景下，高企的地价和苛刻的出让条件成为房企屡屡“弃购”的主要原因。对此，中原分析师指出，年关将至，各地若要按期完成本年度供地计划，唯有采取更积极和灵活的土地出让策略，更为理性地评估地块起拍价，才能减缓土地流标率日趋严重的现象。
土地市场不景气的同时，由于新房销售受阻，已经出让的土地频频延迟开工成为房产商无奈的应对。根据国土部公布的数据，截至2011年10月，未开工的住宅用地共计16.5万公顷，未竣工的住宅用地35.5万公顷。这些已供应但未及时开发的土地，由于数量巨大，将对一级市场土地的公开出让形成压力。粗略计算，如果按照前10个月16.5万公顷的未开工住宅用地以及1.5的容积率，约将带来24.75亿平方米的住宅供应。而今年1-10月，商品房销售面积约8亿平方米。按照目前的销售速度，未来存量的土地还需要30个月以上的时间来消化。
虽然，目前在房地产供应链条初始端的土地市场已经缓下脚步，但重点城市新房市场存量商品房数量依然持续飙升。以上海为例，据网上房地产数据显示，进入11月后，楼市供过于求的情况丝毫没有得到改观，一手商品住宅存量已从10月末的890万平方米，上升到目前的935万平方米，年内有望突破1000万平方米，二手住宅的挂牌量更是达到1816万平方米。
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未开工土地需30个月消化 去库存压力重重
由于销售低迷，房地产市场高企的库存压力已经格外突出。在当前存量房数量居高不下的同时，未开工住宅用地所带来的“潜在供应”也虎视眈眈。据中国证券报记者测算，截至10月未开工的16.5万公顷住宅用地将带来近25亿平方米的供应，而消化这些“潜在供应”至少需要30个月以上的时间。显然，房地产市场去库存已然压力重重。
新增供应难消化
根据国土部公布的数据，截至2011年10月，未开工的住宅用地共计16.5万公顷；未竣工的住宅用地35.5万公顷。按照开发建设周期，这些已供应的房地产用地将逐步转化为房屋有效供应。
如果按照前10个月16.5万公顷的未开工住宅用地并以1.5的容积率计算，约将带来24.75亿平方米的住宅供应。而今年1-10月，商品房销售面积约8亿平方米。就此计算，如果按照目前的销售速度，未来新增的住宅还需要30个月以上的时间来消化。
事实上，目前北京及上海等一线城市已经陷入严重的“消化不良”。根据统计局数据，京沪两地1-10月在建商品房及住宅面积均创下新高，分别达到了1.12亿平方米及1.22亿平方米，住宅施工面积也已经达到了6742万平方米和7781万平方米。根据北京中原地产(微博)的测算，京沪两地的房地产市场消耗潜在库存的时间分别达到了近10年和7年左右。特别是北京，商品房消耗时间更是达到了111个月，高于平均水平。
北京中原市场研究部张大伟表示，按照在建面积三年左右转化为可售的正常市场周期，预计2012年开始，将是房地产库存高积压期，而且最近几年的大量土地供应还将继续增加在建面积。
“京沪楼市拐点已经临近，商品住房市场降价预期正逐步明朗、降价项目继续增多，降价力度不断加大。总体看来，当前房地产市场‘降价换量’的整体格局已经形成。”张大伟直言。
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去库存压力加大
由于楼市销售陷入低迷，库存压力已经逐步显现。除了存量房外，上市房企在建项目以及土地储备等存货额也在不断上涨。
Wind数据显示，截至三季度末，沪深两市上市房企存货总量达到1.22万亿元，剔除不可比因素后，同比增长了37.99%，较年初增长了28.52%。万保招金四大房企龙头前三季度的存货已经突破4500亿元。其中，万科(000002)前三季度的存货高达1929.36亿元，保利地产(600048)也有千亿元的存货在手。
业内人士指出，当前房地产业面临的压力已经大于2008年，去库存十分紧迫。2008年房地产行业去库存过程花了长达5个季度的时间，但在本轮调控之下，房地产行业去库存过程更是缓慢，预计这个过程还会持续较长一段时间。
目前，楼市降价潮已经“风生水起”。据了解，自今年5月起，就有中海、碧桂园等开发商推行降价促销、以价换量的策略。9月各地区加入降价销售行列的品牌开发商有所增多。根据中原监测数据，富力、保利、万科等标杆房企都进行了不同程度的降价促销，沪深一线房企去库存化的举措较为明显。
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