[摘要] 当各地楼盘降价的消息不断出现，再争论拐点是否会到来，已经变得没有意义，因为拐点就在眼前。位于上海宝山区的美岸栖庭在9月11日推出一批新房源，起价大约17000元/平方米。记者昨日致电售楼处，工作人员介绍，因为价格优惠，开盘销售了200余套房源，目前剩余房源价格已经超过2万元/平方米。
当各地楼盘降价的消息不断出现，再争论拐点是否会到来，已经变得没有意义，因为拐点就在眼前。
位于上海宝山区的美岸栖庭在9月11日推出一批新房源，起价大约17000元/平方米。记者昨日致电售楼处，工作人员介绍，因为价格优惠，开盘销售了200余套房源，目前剩余房源价格已经超过2万元/平方米。
美岸栖庭的热销源于降价。根据记者了解，该项目在2010年10月推出的房源价格在19000元/平方米至27000元/平方米，相比之下，此次降价幅度已经超过10%。而目前网上二手房源的报价也均在2万以上。一二手房源价格倒挂，二手房将紧随降价，区域整体房价下行周期已经到来。
旧盘新开，降价促销。这种做法绝不是美岸栖庭一家。在房地产调控早期，即今年上半年，开发商还都是新盘降价，因为不涉及老业主退房风险。但从8月开始，降价已经在旧盘新开的房源中体现出来，这一迹象成为楼市全面降价的又一个节点。根据中原地产的统计，8月以来，北京有8个项目的后期房源入市，其中阳光绿景嘉园等4个项目较前一期有明确的降价。
另有媒体报道，9月4日，位于杭州下沙沿江大道的保利·湾天地推出的酒店式公寓项目，楼盘起价7280元/平方米，均价8900元/平方米。相比前期12000元/平方米的销售价格，后期房源直降4000元。同期，杭州桥西板块、临平老城的楼盘价格都出现了大幅下降，新开楼盘的价格下跌则更加明显。
而根据记者掌握的情况，上海的降价促销楼盘呈现增加趋势。包括大华锦绣华城、绿地新里米兰公寓、绿地秋霞坊、复地新都国际等楼盘均出现不同程度的降价。因此，尽管上海上周新房销售均价仍有小幅上涨，但主要原因是高端住宅集中入市，从供给结构上拉高房价。新房销售高于周边物业均价的做法已经非常少见。
从一期的周成交数据来看，各地成交量继续下跌，也将成为"金九银十"开发商大举降价的又一个推动因素。根据中原地产统计，北京9月前12天的新房日均成交135套，这一数字是除今年2月以外，北京日均成交套数的月份，到中秋节当日成交量仅为64套。深圳上周新房成交套数为417套，环比下降了28.60%。二手房成交均价为21772.85元/平方米，环比下跌了4.05%。9月前12天，上海新建商品住宅成交1648套，较8月同期降4%，同比则回落58.4%。
据一位深圳开发商介绍，受调控预期的影响，购房者普遍在等待房价下跌，开发商只有大幅降价才能吸引购房人进场。因此，为抢占市场、尽快回笼资金，开发商集中降价促销的趋势已经成为必然。
房价即将下降的另一个信号是一二手房价格倒挂，以北京为例，今年前8个月，北京二手住宅成交均价为23709元/平方米，一手住宅成交均价为22038元/平方米。此外，上海、广州、深圳等一线城市，重庆、武汉、天津、郑州、佛山、宁波等二三线城市也纷纷出现了一二手房均价倒挂的现象，宁波一些新盘的价格甚至低于周边二手房10%到20%。受此影响，未来开发商新开盘采取更低价入市已经不可避免。
从库存上也可以看出降价的必然性。杭州当地的透明售房网数据显示，9月5日，杭州主城区库存为34052套，超过8月13日的33526套，再创历史纪录。库存压力迫使开发商在杭州纷纷降价。
北京则更为典型。北京房地产交易管理网数据显示，从5月开始，北京市场明显出现了供大于求的现象。库存量连续5个月持续上涨，新增供应达到了3.98万套，而成交量只有2.6万套，库存增加量达到了1.4万套。仅9月份，预计北京新入市销售的项目达到41个，其中纯新盘项目达到18个。而未来北京库存量还可能持续增长。从统计局数据上看，前7个月，北京住宅施工面积为5818.2万平方米，增长24.9%，增幅比上半年提高1.8个百分点，而全市商品房竣工面积为630.1万平方米，比上年同期下降27.5%。施工量远大于竣工量，说明后期供应潜力仍然巨大。在供应量上涨、签约依然低迷的双重影响下，业内预计北京年内库存量可能超过13万套。
"目前限购并没有放松的迹象，市场上有购房资格还愿意入市的人越来越少。这将明显影响开发商对后市行情的判断，特别是最后一个销售黄金期'金九银十'，因此促销将非常普遍。"中原地产华北区总经理李文杰表示。
从来看，根据中原地产的统计，7月末11个重点城市的存货总量达到了66.9万套，环比上半年上涨了6.5%，其中存销比超过12个月的城市有大连、杭州、北京、南京和青岛等。性的库存积压高点可能在明年3月左右达到。
"我们预测，整个2012年，房地产调控政策不会有丝毫松动。加上库存压力巨大，房地产企业的冬天将持续一整年。通过降价尽量回笼资金，将是房地产企业在2012年的主旋律。"哈尔滨工商联房地产商会高层表示。
不过，也有机构并不认同目前楼市已经进入实质降价的说法。世联地产于今年6月份开始，跟踪监测了24个城市一手房市场的打折降价情况。世联地产在报告中称，目前各降价案例仍是"真降价"少，"假降价"多。部分企业"以价换量"取得了良好的效果，甚至出现多个"日光盘"，且降价仍只出现在北京、上海等少数城市。由此，世联地产认为，目前的打折降价还不等于楼市进入"淡市"。而根据上证报的调查，降价趋势在进入9月后会出现快速蔓延的趋势。以价换量的做法，在吸引为数不多的有资格入市的刚性需求入场后将进入停滞期。
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凉凉的秋风袭来时，楼市也在秋风中感到了寒意。
北京市房地产交易管理网数据显示，今年中秋节假期前两天，北京全市新建商品房网签总量仅为222套，与去年中秋前两天相比大跌45%。
成交量表明，“金九银十”已经今非昔比，成分不足，一线城市的房价也再次站在了一个十字路口。二三线城市即将拉开的限购大幕，则让开发商的市场预期发生了变化，在二三线城市腾挪资金的“战术”失灵后，更多的开发商选择了在旺季打折促销，折扣力度逐渐加大。以北京为例，位于朝阳区的中弘·北京像素一次性付款可打8折，位于海淀区的橡树湾则打出“两居降6万、三居降10万”的折扣优惠。
北京楼盘的打折力度之大并非个案，据统计，北京9月打折楼盘已经达到244个，已经占据在售和待售项目总和的近30%。降价区域也已从周边郊区开始向城区蔓延，一线城市俨然进入一个调价“窗口期”。
与开发商火热的促销力度相比较，购房人却显得不为所动。北京方庄地区“我爱我家”的一名中介人员说，“中秋来看房和询价的人较多，但是实际出手的并不多，尽管已经积攒了大批刚性需求，但许多人仍选择延后入市，等待房价继续回落。”
业界人士分析，楼市博弈的天平已经明显向购房者倾斜。同炒股一样，购房者都有一种追涨杀跌的心态，目前一线城市房价的下跌预期已经形成，小幅零星的降价已不能吸引购房者，即使是刚性需求。而弥漫的观望气氛在许多开发商脆弱的资金链上不断加压，开发商尽管还在“硬扛”，但是底线已经越来接近，开始积极调价应对市场。
近日，位于北京通州区的京贸国际城推出单价直降近6000元的特价房，引发了百名老业主维权。此前，通州曾经的地王项目润枫领尚推出的特价房，与网上备案价相比也大幅跳水。促销力度之大，既反映出在严厉的调控氛围中，开发商所承受的外部融资受阻和销售下滑双重压力之大，也反映出原来定价中存在着极大的泡沫。即使高高在上的房价远远超出了购房者的心理预期和支付能力，但在话语权一边倒的市场里，开发商仍能漫天要价，“天价房”仍层出不穷。这也意味着，一线城市房价具有很大的下跌空间。
业内专家提醒，尽管一线城市房价下跌趋势明显，但仍需警惕开发商在不同城市间的腾挪术，尤其要关注二三线城市的限购预期给不同购房者带来的影响，防止出现恐慌式购房。住建部出台的五项建议标准只是建议性政策，目前在烟台、秦皇岛等地限购的呼声较高。但在政策落地之前，一部分刚性需求会选择观望，而部分改善性需求和投资性需求则会提前入市集中购房。
近日北京市的很多路口出现了山东龙口海景房的宣传人员。“2年房价涨3倍跑赢通货膨胀”、“通胀时期投资置业”成为宣传页上最吸引眼球的字眼。置业顾问小于告诉记者，他们所代理的“怡海馨苑”和“海润豪景”计划国庆节提价300元，由每平方米3800元提至4100元。北京的投资者去看房的非常多，因此销售公司专门在周三和周六设立了集中看房班车。
在购房投资热度不减的背景下，是否限购的城市之间必然存在一个此消彼长的关系。而限购政策和措施由各地自行发布，地方政府的自主权很大，当前二三线城市的房地产投资正处于快速推进中，地方财政与土地出让又有千丝万缕的联系，地方政府的调控决心有多大，将决定新一轮限购的力度有多大，也将影响楼市的整体走势。
另外，长期不退的通胀压力始终是制约房价调控的一大阻力。一方面房价是资产价格的一部分，受通胀形势整体影响，另一方面，作为黄金之外的避险场所，房地产市场仍然受到许多投资者的青睐。8月份，居民消费价格总水平同比上涨6.2%，尽管涨幅已经回落，但是依然在高位运行。从去年北京出台限购令以来，限购已向范围内铺开，成为政府的中长期政策取向，这将在很大程度上减缓通胀带来的投资性购房需求压力。
去年调控以来，楼市一直缺乏促使房价下降的契机，开发商在传统旺季一般会加大打折促销的力度。从今年情况来看，开发商的销售形势更为严峻，到了考虑明年开发所需现金流和土地储备的时候，何况“金九银十”过后将是更为惨淡的淡季，冷清的成交势必会倒逼开发商选择降价冲量。因此，不少业界人士判断，今年的“金九银十”极有可能成为楼市的分水岭。
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