[摘要] 2010年，中国楼市在调控中谢幕，2011年的房地产市场随即面临多重考验。房产税、新国八条、加息等新一轮调控后，后续市场将面临哪些不确定因素？未来市场将何去何从？房企如何抢占二三线城市发展先机？记者为此连线汇聚地产总经理夏枫。
背景：2010年，中国楼市在调控中谢幕，2011年的房地产市场随即面临多重考验。房产税、新国八条、加息等新一轮调控后，后续市场将面临哪些不确定因素？未来市场将何去何从？房企如何抢占二三线城市发展先机？以共商“房地产与城市可持续发展”为主题的世界华人不动产学会2011年会将于4月1-3日在中国杭州黄龙饭店隆重召开，本届年会由世界华人不动产学会、浙江大学及杭州市人民政府主办，届时，近500位来自世界各地的华人不动产学界、政界、业界、媒体界等人士将与会。记者为此连线汇聚地产总经理夏枫。
汇聚地产总经理夏枫 （图片来源：搜房网）
记者：您认为今年的两会对房地产市场给出一个什么样的信号？房地产接下来几年将会怎样发展？2011年楼市在价格、成交量方面分别会出现什么样的变化？
夏枫：我印象最深的是“两会”明确了加大保障房建设力度以及试点房产税，同时还出“防地王”、“控房租”，这个是“与时俱进”说法，以前是没有过的。当然，两会关于调控方面基本上是对前期“新国八条”的重申，表明了政府这次“史上最严厉的调控”会持续。
就象一个上市的产品必然要经历几个发展阶段一样，未来几年，房地产业的发展也将迈入一个转型期，或叫“初级成熟阶段”，此阶段的主要特征就是：置业行为更加理性；价格逐步回归理性；政府监管与引导更加理性。最终楼市发展回归健康轨道。
关于2011年楼市量价的变化，我个人认为不好一概而论，这里面有个城市差异的问题。比如我们苏州，我觉得今年应是阶段性的“价稳量升”，而2-3年内总体上“量价齐升”的可能性更大，这与城市的新定位、消费需求以及产品升级等因素是分不开的。而一线城市的房价，比如深圳、上海、北京，因为已透支了未来的空间，所以将可能是“价稳量升”的局面。
记者：十二五期间政府大力增加保障房建设，两会中也频频提及保障房体系，您认为保障房对商品房市场能否起到在房价稳定作用？我们国家的保障房体系建设还有哪些路要走？
夏枫：保障房体系当然能稳定房价，这是毫无疑义的。拿长三角区域来说，苏州邻近的常州市，近五年的房价走势就是个很好的实例。可惜我国的保障房体系不完善，或说政府的决心看似很大但实际执行很不到位。
我认为要从两方面优化保障房体系建设：一，“供”的问题。比如土地的供应，地方政府能否少些功利心？比如建设力度，政府能否真的“给力”一回？比如量的问题，“千万套”的口号是否真能兑现？比如建设周期的问题，等等。这些问题不落实，政府以保障房为筹码调控房价的梦想估计又要落空了；二，“给”的问题。保障房如何能“给”到真正需要的人手里？保障房如何不在某种程度上沦为特权阶级投机倒把的工具？我们会经常看到一些有趣的新闻，比如某某知名IT企业家拿到保障房，某某已拥有多套住房的人拿到了保障房，某某局长、市长的亲戚批量拿到保障房后去出租……真正需要保障房的平头穷百姓却只能“望房兴叹”。这些案例说明，保障房政策执行得很差。
只有真正解决了“供”与“给”的问题，保障房体系对稳定房价的作用才能真正地显现。
记者：万科等大型房企纷纷转向绿色环保住宅开发，您认为绿色住宅会否成为未来房地产产品的发展趋势？
夏枫：绿色环保住宅开发是一个必然趋势。作为一个产品，房地产在不同发展阶段会有不同的功能诉求。比如在前期初级阶段，房地产更多解决基本的“居住”功能。当然，象万科等品牌开发商，在开发理念方面走在前面，会做些开创性的工作。另外，这也与老百姓置业消费需求的变化是有关系的，买房心理与行为其实也有个马斯洛的“需求层次论”，随着消费能力的提升，老百姓自然而然会更关注住房的高级功能，诸如“舒适感”、“健康性”、“价值感”、“文化内涵”以及生活成本等等。
记者：今年的政策背景下，房企要保持可持续发展，应如何应对和布局？城市化进程中，房企应该承担着怎样的社会责任？
夏枫：在当前大背景下，我认为房企最需要的是“理性”与“责任”感。所谓理性，就是不要盲从，要根据自身定位，做中长期的规划，到适合的地方，做适合的事情，做优质的产品。比如说，现在一二线城市空间有限，许多开发商转战三四线城市，我认为这是好事情；再比如现在住宅受打压，许多开发商转做商业地产，我认为这是个问题，因为不是每个开发商都适合或者有能力做好商业地产的，这就是盲目。
中国地大物博、人口众多，城市化进程还在初级阶段，这意味着开发商还有很多的机会。所以我认为一个负责任的企业，要用长远的心态来做开发，通俗讲就是要“见好就收”、“细水长流”，摒弃过去“暴利”+“暴力”的负面形象，赢得老百姓的心才能“可持续发展”。
记者：2011年房产税风潮来袭，市场观望氛围浓重、购买力全面限制，如此背景下，不受"限"的商业地产是否迎来新机遇？
夏枫：我认为，商业地产不受“限”，只是暂时的。商业地产因其可经营带来的增值性，以及对拉动就业、增加税源、搞活流通等功能，获得政府暂时的“特赦”。但商业地产作为一个行业、一种产品，亦有其发展的市场规律，一旦有些底线被打破，政府也会毫不客气地挥起大棒。比如近年风行的“返租销售”，政府就认为有“非法融资”之嫌，某些迹象显示，商业地产全面规范清理的日子不远了。
记者：世界华人不动产学会年会其中一项内容是评选能代表中国主要城市的房地产项目，那么在您的观念中，怎样的项目或产品称得上标杆作品？
夏枫：作为一个城市的标杆作品，我认为应有如下几个条件：一，建筑风格、外观等视觉符号具备创新性；二，建筑的文化内涵，与城市的“文脉”一脉相通，融会贯通，而不是简单的“拿来”或“嫁接”，因为每个城市都有其独特气质与表情。比如，我认为，建得再漂亮的摩天大楼，不能代表苏州；三是项目的规划设计，要充分考虑人性化需求，符合生态节能环保等发展趋势。
记者：全球经济进入复苏期，对于中国房地产来说，有怎样的机遇？您认为对于中国来说，哪个国家的房地产发展模式更具有借鉴意义？
夏枫：全球经济复苏，中国房地产发展的大环境也趋向利好。但在这既是机会又是挑战的非常阶段，仅凭简单粗暴的“头痛医头，脚痛医脚”式调控，不能从根本上解决房地产发展中的诸多问题。房地产要迎来真正的“春天”，必须从根本上解决发展模式的问题。
在房地产发展模式上，我比较赞同冯仑先生的观点：向美国看齐。当然，我认为，实际上也很难做到。一，土地经济形态的大差别，造成土地价值和企业观念、行为的大差异。土地成本在国内开发商总成本中的比重，大家都清楚，所以大家似乎都认为土地是“战略资源”，是“财富”，所以中国的“地王”才会频出不穷，所以中国才会有“囤地”一词。
但我们也都知道，在美国，没有几家公司是靠土地取胜市场的；二，从运作模式来看，在美国，房地产的核心是金融运作而非开发营建，他的业务链也远比中国专业化，做地就做地，做房就做房，搞商业运营就搞商业运营，开发商是比较纯粹的“资源整合商”，而中国的开发商似乎都是“通家”，是“”的，虽然最终许多“通家”都焦头烂额；尤其在商业地产领域，美国是以金融地产、资本运作的概念来做商业地产，而在中国，除了万达等少数几家已“痛改前非”外，绝大多数还是在做“房地产”，他还意识不到“商业地产证券化”的意义。
本质上，这也是企业理念与实力的差别；另外，在美国，“预售”模式基本是不存在的，而在中国，若没有预售，房企将倒掉一半以上；第三，中国企业的价值观、诚信度以及管理模式都比较弱，社会公信力差。美国房企，组织形态的标准化做得很好，企业诚信度高，财务透明，管理规范，这也是国内房企比较缺乏的。
正因为这种大相径庭的发展规则和模式，所以，当我们还在为国内某些品牌房企过“百亿”而望眼欲穿时，美国房企凭借更纯粹的专业化精神和市场化扩张路线，早已突破“千亿”大关。
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