保障房供应数量或首超商品房 住建部详解1.3万亿建设资金来源

租金调控纳入房价调控

针对最近房租上涨的问题，住建部房地产市场监管司司长沈建忠表示，最近住建部已经在进行调研，下一步各级政府、各个部门都有责任来重视这项调控的工作，将通过加大供应、加强市场监管措施来解决租金上升问题。

“我想租金的调控应该也是房价调控的一部分。”沈建忠说，各级政府、各个部门都有责任来重视这项调控的工作。北京市市委书记已经明显表态，出租房的租金政府要调控，并且北京要形成以出租房为主的住房供应体系，出租房的比例要达到60%；另外，北京也在研究加强出租房制度建设方面的工作。这都是积极的信号，地方政府已经在采取措施。

沈建忠说，租赁的需求是刚性的需求，调控要更多地强调增加供应。今年要大规模地建公租房，这样就会解决相当一部分租赁需求，特别是中低收入群体的需求。除了这些供应渠道以外，还要从社会化、市场化的房源渠道来想办法。

沈建忠分析认为，租金上涨的主要原因是供求矛盾问题。首先是季节性的因素，特别是春节以后，外来人口回城务工，这是租房需求集中时期，也是上调租金比较集中的季节。其次，目前租赁房的来源主要以分散的、个体的市场为主，还没有大型的专业从事住房租赁的企业，所以受房源的影响比较大。第三，从经济的角度看，由于通胀和加息的预期，加上现在我们的住房租售比和国际上比较起来还处在比较高的水平，现在一线大城市大部分达到500：1以上，所以理论上它有上涨的空间。此外，市场监管方面还有不到位的地方，法律还有一些空白的地方，信息还有一些不太透明的地方，包括少数中介机构、中介人员还有一些不良的行为在里面。

在建商品房面积超30亿平米

齐骥说，预期在“十二五”期末，或在“十三五”年或者第二年的时候，我国城镇居民住房结构会发生很大变化，将有20%以上的家庭住房是通过政府保障或者政策支持来解决的。

“十二五结束不意味着保障性安居工程建设任务的结束，届时还将根据城镇化发展情况和经济社会发展水平，通过保障性和政策性住房的供应，进一步扩大保障范围，适当提高保障标准。”齐骥说。

齐骥还透露，2010年新开工建设商品住房将近13亿平方米，目前在建的商品住房，包括前年甚至更早一些开工建设的商品住房，面积超过了30亿平方米。而去年商品住宅销售面积是9亿多平方米。

“我们乐于见到，随着时间的推移，会有越来越多的住房推向市场，从增加供给的方面来缓解供需矛盾。”齐骥说。（来源：上海证券报）

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5000多亿政府掏 8000多亿社会筹集

如此庞大的资金投入，外界一直担心能否成功筹集。对此，齐骥在昨天十一届人大四次会议新闻中心举办的记者会上详解经费来源。他还透露，今年我国保障性住房供应总量将首次超过商品房。

政府出资5000多亿元

齐骥透露，1000万套保障房中，包括400万套棚户区改造、200万套经济适用房和两限房，以及400万套廉租房和公租房。

齐骥表示，经测算，1000万套保障房政策所需的年度投资在1.3万亿到1.4万亿元之间，由于各市县人民政府须无偿划拨土地兴建保障房，这一成本不包括土地成本。按照1.3万亿元计算，这其中有5000亿元的经济适用住房和两限房的建设资金，主要由社会机构通过市场运作方式来解决；此外，400万套棚户区改造房所需要的年度投资约5000亿元，中央政府和省级、市级政府补助后，由工矿企业和被改造的职工筹集，大约有3400亿元。

“这样算下来，有8000多亿是通过社会机构的投入和保障对象以及所在的企业筹集来的。剩余的5000多亿的资金，将由中央政府和省级人民政府以及市县政府通过各种渠道来筹集。”齐骥表示。

这其中，中央用于保障性安居工程的资金将达到1000多亿元，地方政府在财政预算中要列支一部分，另外，住建部强调，要严格执行土地出让净用于保障性住房建设的比例不低于10%的规定，资金缺口大的地方，要进一步提高比例。

除了这些政策之外，2007年国务院24号文件当中明确，各地公积金增值扣除风险准备金等费用外，要全部用于廉租住房建设。齐骥介绍，2010年，公积金增值净中用于廉租住房建设的有50多亿，今年有望继续提升。

齐骥还透露，今年中央代地方发行的2000亿元国债当中，地方要优先用于保障性住房，特别是公共租赁住房建设。

住建部还提出和建议了一系列的财政、金融支持政策。譬如，去年开始，清理地方融资平台时，保留了为支持保障性安居工程建设的融资平台，该融资平台可以继续运作而且要发展。另外，还开展了利用公积金贷款支持保障性住房建设的试点工作，2010年计划400多亿，今年还有类似指标。

齐骥透露，住建部将很快制定金融机构支持保障性安居工程建设特别是公共租赁住房建设的中长期贷款政策。政策的设计方案是，通过政府补助、注入资本金或者贴息，然后再通过商业银行贷款，提高融资能力。

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各地筹资自有一套

要真正落实资金来源，地方政府责任重大，也考验地方政府的决心和智慧。“现在大家也都在各显神通，进行各种创新的尝试。”复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰对《财经日报》记者表示。

在各大城市中，重庆也最清晰地勾画了公租房所需资金路线图。以重庆3年内将建4000万平方米公租房为例，需要1000亿元的资金。重庆市市长黄奇帆称，这些钱的主要来源有三个，其一是政府储备的土地出让资金；其二是部分新发生的土地出让金以及从房产税拿出一部分；其三是预算内财政收入的一部分和中央补助。剩下的几百亿则可以通过银行、保险、信托、社保、住房公积金融资。

广州则提出正在研究房地产投资信托基金(REITs）、提高用于保障房建设的土地出让金净比例等手段解决融资难题。

“我们目前正在考虑采取几个渠道融资，比如和银行商谈能否把租赁型保障性住房的贷款时限拉长，一般银行贷款时限是5年，如果放长到10年或是20年，会有利于资金的周转。”广州市住房保障办公室副主任张强在广州“两会”期间如此表示。

张强透露，广州对于保障房建设的财政投入力度也在加大，原来土地出让金净的10%用于保障性住房建设，将来这个比例会提高，“我们设定了几个提高的方案，具体提高到多少很快就会公布。”

而上海方面给出的答案，则是在公租房的实施推进中，探索通过住房公积金增值收储公租房项目、利用保险资金向公租房运营机构提供债权融资、鼓励民间资金投资公租房项目、依托REITs募集公租房建设等多种方式，吸引各类社会资金逐步参与到公租房建设发展中来，实现公租房的可持续发展。

保监会主席吴定富在“两会”期间透露，保监会正与上海市政府洽谈保险资金参与保障房建设项目，将在上海展开试点，目前在法律上没有障碍。

不过，陈杰也表示，目前在地方的创新上，国家政策的口子开得并不大，或者说这些创新“还有点灰色”，还需要进一步政策突破的空间。

另外需要注意的是，在住建部解析的保障房资金来源中，并没有太多出现社会资金的影子。陈杰表示，从长期来看，要实现保障房的可持续发展，还是要找到社会资金投资保障房的盈利模式，使其可以长期留在保障房市场中。（来源：财经日报）

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